子供たちが独立したあと、夫婦2人でどこに住もうか？といった悩みを抱えている方は少なくないのではないでしょうか。
昔であれば、郊外の広々とした一戸建てでゆったりと老後を過ごしたいと考えるのが一般的でしたが、最近では買い物や通院などにも便利な都心部のマンションを購入して終の棲家とするケースが増えてきています。
子育てや仕事から解放されたせっかくの貴重な老後ですから、自分たちのスタイルにピッタリな家を選びたいもの。後悔しない家を選ぶためには、どういった点に注目すればよいのでしょうか？

《データから見た購入傾向》

平成30年に国土交通省から発表された「平成29年度　住宅市場動向調査報告書」によりますと、分譲マンションに住んでいる世帯主の平均年齢は44.1歳、中古マンションの場合は47.2歳となっています。平成27年度発表の同報告書では分譲マンションで43.3歳、中古マンションで45.6歳でしたから、平均年齢は年々上がっていることがわかります。

なお初めて住宅を所得する世帯を“一次取得者”、2回目以降の世帯を“二次取得者”と表しますが、この2回目以降の二次所得を行った世帯の年齢も上昇傾向にあります。中でも分譲マンションは60歳代が52.4％、次いで50歳代が23.8％と50歳以上が軽く半数以上を占め、その平均年齢は59.0歳。中古マンションでも60歳代が43.4％、50歳代が22.4％で、平均年齢は56.7歳と、こちらも約半数以上になっています。
このことから、一戸建てよりも新築中古を問わずにマンションを老後の生活場所にと選ぶ方が増えてることが読み取れます。

また、内閣府が公開している「郊外化とその後の都市回帰」でもはっきりと表れており、1990代後半までは都心部の人口が郊外へ流出していたものの、その後都心部に分譲マンションが大量に供給されたことを原動力にして近年は再び人口増加。郊外の一戸建てよりも、都心部のマンションを選ぶ世帯がはっきりと増えているのです。

《老後のスタイルを考える》

かつては、老後と言えば子供世帯と同居する、という考えが一般的でした。もちろん今でも同居している方もいるでしょう。しかし核家族化が進んだ上、生涯未婚率の増加、子供に負担にならないよう老後も夫婦2人だけで自活したいと望む方たちが増えた結果、管理しやすいコンパクトなマンションをマイホームとして選んでいるのだと思われます。

さらに、ちょうど住み替えのタイミングに差し掛かる時期でもあります。
30歳代、40歳代で新築一戸建てを購入すると、50歳代、60歳代はちょうどその20年後に当たることになります。築20年となれば老朽化はだいぶ進んでいますから、大規模リフォームやリノベーションを行うか、別の場所に住み替えを行うか、どちらかを選ぶ時期に差し掛かっているのです。
ちょうど子供が独立し、子育てが終わって一息つく頃でもあるでしょうか。それまではおそらく子供を育てるためにファミリータイプの家に住んでいるケースが大半ですから、「夫婦2人で住むには大きすぎる」、「庭の管理が難しくなってきた」、「上下移動のない家に住みたい」、「買い物や通院に不便」、などと言う考えも出てきます。それらの悩みを一挙に解決したのが、都心部のマンションだったのです。

その上、近年特に高齢者ドライバーによる事故も多発しています。50歳代はよくとも、60歳代、70歳代に入って運転を続けることは不安を感じる方も多いでしょう。しかし郊外は公共交通機関があまり整っているとはいえず、車は必要不可欠な地域もあるのが現状です。
その点マンションは、大半が買い物施設や病院、介護関連施設などが密集した利便性の高い都心部に建てられていることがほとんど。車を運転しなくとも生活が可能というのは、大きなポイントなのでしょう。

《無理のない資金計画が重要》

新しくマンションを購入するにあたって、まず不安を感じるのは資金です。
50歳代であればまだまだ現役世代ではありますが、そろそろリタイア後の生活も考え始めなくてはいけない時期。無理に背伸びをした住宅を購入することはできるだけ避けましょう。住宅ローンを申請する年齢の上限は、一般的には65歳から69歳程度で、さらに完済時期の上限も75歳から80歳までと決められています。ですが、上限の80歳まで住宅ローンを組もうとしても、審査を通ることはかなり難しいでしょう。

定年退職後の支払い能力、退職金などが審査時に考慮されることになりますが、30歳代や40歳代のローン審査時よりも厳しくなるのは仕方のないことです。借入金額はどうしても少なくなりがちなため、購入費は住宅ローンよりも自己資金頼りになると思われます。

ですが、物件価格をすべて支払えばおしまいではないのです。
老後に安定した生活を過ごすためには、ある程度のまとまったお金を残す必要があります。もしもの時の医療費などもできるだけ残しておきたいところ。決して高望みしすぎず、無理なくきちんと返済できるかどうか、資金計画をしっかりと立てることが最重要なのです。

《住宅ローンが残っていても購入は可能》

30歳代や40歳代で最初の家を購入する際、多くの方が30年から35年ほどの住宅ローンを組みます。ですので、50歳代で住み替えを行おうとしてもローンが残っているケースが大半です。「ローンが残ったままで住み替えできるのだろうか？」と不安になりそうですが、ほとんどの方が同じ状況で住み替えを行っていることを考えると、それほど心配することはないといえるかもしれません。

この状況で住み替えを可能にしているのは、“これまでの住居を売却して、そのお金でローン残債を一括返済する”という方法があるため。その後に新しく住宅ローンを組んでマイホームを購入しているのです。

しかし中には売却金でローンの完済が出来なかった、という方もいるでしょう。その場合は、前の家のローン残債と新しい家のローンをまとめて借りる“住み替えローン”を使うのも手です。もちろんその分借入金が増え、審査がより厳しく、負担もより大きくなりますから、こちらの利用には注意が必要そうです。

《融資制度“リバースモーゲージ”の利用も》

最近話題になり始めてるシニア層向けの融資制度“リバースモーゲージ”を利用するの良いかもしれません。基本的に一戸建てを対象としていますが、金融機関によってはマンションでも利用可能な地域もあるようです。
これは今住んでいる自宅を担保にする高齢者限定の制度で、一括、または定期的に融資を受けることが可能となります。毎月の返済は金利（利息）分のみため負担も軽め。自宅が担保になるため、契約者が亡くなった時点でその家を明け渡すことになりますが、亡くなるまでは住み続けられるのも安心できるポイント。
契約後にお金を受け取った後、住宅ローンでは毎月返済することで残債が減っていくことになりますが、この場合だと時間が経過するごとに増えていく形になりますので“リバース（逆）”の名がついているのです。

推定相続人がいる場合は全員の事前承諾が必要であったり、子供と同居している場合は利用不可能であったりと多くの条件は存在していますが、不動産の相続者がいないのであればお勧めの制度です。

《長寿時代へ向けて》

老後生活は何かとお金がかかるものです。でも、大きな負担を抱えて生活していくのも嫌ですよね。長寿時代と言われている今ですから、できるだけ長く、できるだけゆったりと暮らしていきたいもの。この先自分たちがどう過ごしたいか、希望やライフスタイルに合わせてマイホーム選びをしましょう。 その際には、背伸びをしすぎずこれまで以上にしっかりと先を見据え、資金計画をきっちりと立てることが最も重要なのです。