長い人生の中でも、「マイホームを購入する」のはとても大きな買い物になります。
しかし、年収に見合わないほど背伸びをしたマンションを購入して返済が滞り、せっかく購入したマンションを売却しなければならなくなる可能性もゼロではありません。
今回は、年収をマンション購入額の目安とする方法や、年齢を基準にして購入タイミングを決定する方法などをご紹介します。

《年収と購入価格の目安は？》

どのようなマンションが良いかなど人それぞれに希望はあるでしょうが、まず目安として購入価格帯を決める必要があります。
その基準の1つとなり得るのが「年収」。年収をもとに、何倍までが現実的であるか知る方法です。

■新築マンション購入額は全国平均で8.09倍

不動産専門のデータバンクサイトと不動産評価システムを持つ東京カンテイが2019年12月に公開した「新築マンション年収倍」によると、2018年の新築マンション年収倍率は全国平均で年収の8.09倍であることがわかりました。前年にあたる2017年の時点では7.81倍であったことを考えると、1年で0.28も拡大したことになります。中でも東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の首都圏は全国平均よりもかなり高く、埼玉県と千葉県は約9倍台、神奈川県では11.10倍。最も年収倍率が高かった東京都はなんと13.30倍という高水準となっているのです。

参考資料：https://www.kantei.ne.jp/report/101bairitsu-new.pdf

ただしこれはあくまでも平均値です。購入希望者の状況は考えられていないため、実際にはここから簡単に価格帯を決定できるものではありません。
頭金ゼロで購入しようとしている人と、すでに豊富な貯金があってそれを頭金に充てようとしている人では、購入可能な価格帯はだいぶ変わりますし、信用度が低いなど住宅ローンの金利が高い人であれば、高額帯のマンションは買いにくくなるでしょう。

■住宅ローン審査は返済比率を重視

住宅ローンを利用してマンションの購入を考えているのであれば、ローン審査を避けて通ることはできません。
融資する金融機関は、年収と年収倍率はもちろん考慮しますが、そちらよりも返済比率（返済負担率）を重視することが多いようです。

返済比率（返済負担率）とは、「年収に占める年間返済額の割合」を指します。
年間返済額は、購入予定物件のローン返済額をはじめ、車やカードローン、スマホの端末代金を分割払いにしているのであればそちらも含めた総額です。
返済比率を求める計算式は、

「年間返済額÷額面年収×100」

になります。
例えば額面年収が500万円の人が年間返済率100万円でローンを組むのであれば、
100万円÷500万円×100＝20
となり、返済比率は20％という事がわかるのです。
各金融機関での返済比率の審査基準はおおむねで30から35％程度とされていますが、たとえ借りることが可能であってもそこまでの高い返済割合は正直おすすめできません。
住宅ローンを利用して不動産を購入する際に何よりも重視しなければならないのは、「無理をせず返せる額であること」。
一般的に、返済比率は年収の20％が安心できると言われていることから、この20％を目標にすると良いでしょう。

もちろん一般的な話であり、必ずしも20％以内に収めなければならないといったわけではありません。
しかしこれから返済を長く続けていくことを考えて、今後の生活が圧迫されず無理なく返せる返済比率を設定することが大切なのです。

《具体的な予算の考え方》

年収倍率や返済比率などから、おおよその購入価格帯は計算できたでしょうか。
それを踏まえ、ここからはさらに具体的に予算を考えてみましょう。

■自己資金額を考慮する

そもそも自己資金とは、金融機関から借りる住宅ローン以外に用意する現金（引き出し可能な預金も含む）のことになります。
不動産を購入する際には、頭金や諸費用がかかることになりますが、原則的にこれらは自己資金（現金）で払う形になります。
最近では頭金なしで借りることができるフルローンや、諸費用を含めた諸費用ローンなどもありますが、借入額がその分大きくなりますし、ローンの審査も通りにくくなることから、一般的には現金で支払うケースがほとんどです。

可能であればフルローンには頼らず、頭金は用意しておきたいところ。「頭金がなくても住宅ローンが組めれば問題ない」と考える方もいるでしょうが、頭金として一定額を自己資金から支払うことでローン借入額を抑えることが可能となります。借入額が少なくなることで、当然毎月の返済額も少なくなりますから、支払いも楽になるでしょう。ローンはその借りる金額が大きくなるほど、支払期間も長くなるほど、利息が増えて総支払額も増えるのです。ある程度の頭金は準備しておくと安心できるでしょう。

■頭金は購入額の20％が理想

理想として、マンション本体の物件価格の20％を自己資金で用意し、残りの80％をローンを利用して支払うという形がベストと言われています。
例えば物件価格3,000万円のマンションであれば、600万円を頭金として用意することになります。
また、自己資金で支払うのは頭金だけではありません。マンションの購入には諸費用も掛かりますから、こちらも用意しなければなりません。諸費用はおよそ、物件価格の10％ほどを目安に見ておきます。

つまり、無理のないローン返済を望むのであれば、頭金20％と諸費用10％を足した「物件価格の30％」の自己資金が必要であるという事がわかるのです。

《年齢から購入タイミングを決定する方法》

マンションを購入するタイミングは、その時の年齢も考慮しなければなりません。
年齢別に注意しなければならないポイントを押さえておきましょう。

■20代・30代

厚生労働省が2018年に実施した調査によると、平均初婚年齢は男性が31.1歳、女性が29.4歳であることから、この年代はまさに結婚や出産によってライフスタイルが大きく変化する時期でもあります。
若すぎると年収が低くてローンが組めないのでは？と考える方もいらっしゃるでしょうが、勤務形態や勤め先、勤務年数などを考慮し継続的な返済能力が認められれば20代でも住宅ローンを組んでマンションの購入は可能です。

夫婦であれば夫婦共働きをすることで世帯年収をあげることもできますし、ペアローンを組んで借入額を増やすという事もできるでしょう。独身よりも夫婦のほうがマンション購入の幅が広がりやすくなるとも言えます。
ただし、出産に伴う出費や産休による収入低下、子供へ保育料や学費などが嵩む時期でもありますから、そちらにも配慮する必要があるでしょう。

■40代・50代

40歳を過ぎてマンションを購入するのは遅い、と考えている方は多いかもしれません。 ですが国土交通省による「平成30年度住宅市場動向調査」によると、初めて（一次取得者）住宅を取得するの世帯主の年齢は、分譲マンションに限れば平均で38.8歳、およそ60％が30歳台。しかし、40歳代が24.1％、50歳代が6.2％と、全体の約30％を占めています。
そして、2回目の住宅購入となる二次取得の世帯主の年齢は平均で55.4歳と、比率的にはけして少なくはないのです。

しかし、その際に気になるのは住宅ローンの返済になります。
ほとんどの金融機関では、ローンを組むためには最長80歳で完済することが条件になっていますが、定年後に貯蓄と年金だけでローン返済を続けることは非常につらいでしょう。そのため、この年代でローンを組んでマンションを購入するのであれば、借入金をできるだけ減らすために頭金を増やすか、繰り上げ返済を行って、老後の憂いをできる限り減らすことがポイントとなります。
もちろんこちらでも子供の進学など大きな出費が重なる可能も考え、慎重に返済計画を立てましょう。


●職業や状況などで差が出ることも
年収や年齢での判断方法をご紹介したものの、実際には購入タイミングはその人の状況に応じてかなり差が出てしまうものです。

大きく差が出やすいもののひとつが、“職業”になります。
中でも、自営業者は収入が安定しないため、ローンの審査が厳しいという事は誰もが1度は耳にしたことがあるでしょう。
比較的ローンが組みやすいとされている会社員や公務員でも、勤続年数や勤め先の規模などによっても差は出てきます。
また、増税や家族が増えた時や、転職や子供の入学、さらには市場状況も関係してきますし、相続財産や副業の成功など臨時で所得が得られたタイミングで購入を決めるというケースも多くなっています。
あくまでも年収や年齢は目安であり、住民に合わせて臨機応変に変更するという事が大切なのかもしれません。

《マンションの購入のタイミングは人それぞれ》

マイホーム購入に最適であるタイミングは、人それぞれになります。家族のライフスタイルやライフプランなど、購入を決めるタイミングはいくつも存在しています。
漠然と考えているだけでは買い時を逃してしまうこともありますので、まずは年齢や年収を考慮に入れて購入価格帯を決めておくと良いかもしれません。その上で余裕を持った無理のない返済計画をたてて、理想のマイホーム探しをしましょう。