家は購入したほうが良いのか、買わずに賃貸のほうが良いのか。
この「持ち家vs賃貸」は、定番の問題でもあり永遠のテーマともいえるでしょう。
ひと昔前までは、「若い頃は賃貸に住み、結婚または子供の誕生をきっかけに新築マイホームを購入」というスタイルがごく一般的でしたが、現在ではそのような考えもだいぶ変化しているようです。

今回は、国土交通省が5年ごとに実施している「住生活総合調査」をもとに、持ち家、賃貸それぞれに住み続けている人々の満足度や現状などを見てみましょう。

《「家への不満」は、持ち家より賃貸のほうが高め》

「住生活総合調査」では、持ち家・賃貸それぞれに住んでいる人に「住宅に対する評価」の聞き取りを実施。
総合的に見ると、現在の住居に不満を感じているのは全体の23.1％であり、最も不満率が高かった昭和63年時点の51.5％と比較すれば、年々減少していることがわかります。
ですが、これを“持ち家”と“賃貸”で分けてみた場合、“持ち家”の人の不満率が18.8％なのに対し、“賃貸”の人の不満度は33.1％と、だいぶ大きな差が開いていることが明らかになりました。

実際のところ、どちらも同じ「住宅」ではあるのですが、その性能については差があることが事実ではあります。
持ち家、つまりマイホームはそこに長く住み続けることが前提にされます。何よりも住み心地が最重視されるため、住宅性能は法規制のレベルよりも高く引き上げて販売されることがほとんどでしょう。
その一方で、賃貸物件は不動産投資物件になります。投資金で不動産を購入し、賃料で資金回収をするというのが不動産投資ですから、“収益をあげること”が前提になるのです。そのため住宅性能は必要最低限である法規制レベルの住居がほとんどとなっているのでしょう。
本当の理由は調査から読み取ることはできませんが、不満率の差はこのような実情が数字となって表れているのかもしれません。

■詳しい不満内容は？

住宅に不満を感じている人々は、何に対して不満を感じているのでしょうか？
こちらは同調査の「住宅の個別要素に対する評価」で知ることが出来ます。

最も不満が高いのは、「高齢者への配慮（段差がない等）」が47.2％となっており、その次に「地震時の安全性」で43.6％、「遮音性」が42.9％、「台風時の安全性」で38.8％、「断熱性」が38.6％と続いています。こちらも平成25年のものと比べると概ね不満率は減少しているのですが、「台風時の安全性」などの一部では減少幅にそれほど差がない項目も見られます。

《「いつかは新築の持ち家」は昔の話に？》

上述の調査では、賃貸のほうが持ち家より不満率が高いことがわかりました。
そうなると、「いずれ賃貸を出て、マイホームとして家を購入する」という昔からのスタイルが一番なのでは？と思うかもしれません。
ですが、「今後の住まい方の意向に関する事項」の「今後の居住形態」で明らかとなっているのは、今後の住み替え先として“持ち家”を望む世帯が減少傾向にあるということです。

現時点で持ち家に住んでいる世帯では「こだわらない」が19.7％と、平成25年時点の調査と比べて3％以上増加。借家に住んでいる世帯は「借家への住み替え」が43.0％と、前回調査と比較して9％近くも上昇していることがわかりました。

■新築かどうかにもこだわらない傾向に

同じように住み替え後の住宅が「新築か中古か」も変化が見られています。
現在持ち家の世帯は「中古住宅」を選ぶ世帯が15.0％、現在借家の世帯でも21.8％と、それほど大きな差はありませんが調査をするごとに増加。「中古住宅」と「こだわらない」を合わせれば、持ち家世帯で46.1％、借家世帯では56％と、どちらも約半数近くを占めていることがわかったことから、かつてのような「新しい家は絶対新築で」という考えはすでに古いものとなっているのです。

■「親子の同居」も減少傾向

高齢になった親世帯と、その子世帯がどのような距離感を取るかも身近な悩みでもあるでしょう。
高齢期になって不安だから息子・娘夫婦と一緒に住みたい、または逆に親が心配だからと同居を望むというスタイルがこれまでの一般的なものであったかもしれません。が、最近ではそれも昔の話となりつつあるようです。

二世帯住宅を含む「子との同居」望んでいるのは、ある程度の波はあるものの年々減少。平成5年には20.8％であったのに、平成30年では11.6％と、約半分ほどまでに減っています。「子と同じ敷地内の別の住宅、または同じ住棟内の別の住戸に住む」いわゆる敷地内同居と呼ばれるものを望むのが7.0％、「徒歩5分程度の場所」が6.6％、「片道15分程度の場所」が8.1％、「片道1時間未満の場所」が6.6％と、多種多様化しているようです。
その中でも最大なのは「特にこだわりがない」のが33.5％。関係性やそれぞれのライフスタイルに配慮し、同居や住む場所にこだわりたくないと考えている人が増えているのでしょう。

《実際のコスト面での比較》

賃貸は毎月の家賃の支払いがもったいないという人もいる一方、大きなローンを負ってまでマイホームに住みたくないという人もいらっしゃいます。
実際にコスト面ではどのくらいの違いがあるのか、50年間住み続けた場合で計算して考えてみましょう。

■賃貸の場合

家賃12万円の賃貸に50年住み続けるのであれば、12万円×12ヵ月×50年間＝7,200万円となり、家賃だけで総額7,200万円を支払うことになります。
また、賃貸物件の場合はおよそ2年に1度ほど“更新料”を取ることが一般的です。入居の際に貸主と借主の間で交わされる「賃貸借契約」には所定の期間があり、継続して住み続けるのであれば更新料を支払って契約の更新する必要があるからです。
そしてその相場は家賃の1ヵ月程度ほど。このケースですと、12万円×25年（2年に1度と想定）＝300万円になります。
つまり、7,200万円+300万円＝7,500万円が賃貸に50年間住んだ場合の費用と考えても良いでしょう。

修繕費やリフォーム費用、固定資産税は大家側の支払いとなり、これ以外の負担は賃貸一戸建てであれば借主側にはほとんどありません。
ただし、賃貸マンションであれば管理費や車を所有していれば駐車場代の支払いが必要になるため、コストがさらにかかることになります。

■持ち家の場合

こちらも毎月の住宅ローンの支払いを12万円（金利1.25％）と想定します。
頭金はゼロで、返済期間を最長の35年とした場合、4,080万円の物件を購入することが可能となります。

ですが賃貸と違うのは、同じ持ち家だとしてもマンションか一戸建てかによって、生涯コストが大きく変化するという所。ローンの利息、購入時に諸経費も必要となる点は同じですが、固定資産税をはじめ、管理費、修繕費積立金、リフォーム代、駐車場まで含めれば、マンションのほうが費用が高くなります。もちろん一戸建ても長く住めば劣化はしますし、そのための修繕費も必要となりますが、規模の大きいマンションと比べればコストはやや抑え気味になりやすいでしょう。

ただし、持ち家の場合は“住宅ローン減税”という大きなメリットが存在しているポイントを忘れてはいけません。
年40万円×10年としても、400万円が所得税や住民税から控除されるのはかなり大きいと言えます。

●資産価値という面では？

賃貸のほうが数字で見ても分かりやすく、持ち家は少しわかりにくいという印象を受けるかもしれません。
ただ、賃貸は住み続ける限り年間費用が一定で変化しないのに対し、持ち家は月々のローンの支払いは大きくなるものの完済後はその負担が一気に減少するという差があります。

同じく忘れてはいけないのが、コストを支払って「資産価値が手元に残るかどうか」も大きな違いでしょう。
もちろんこれは持ち家の場合のみで、ある意味最大の差と言っていいかもしれません。
築年数が増えるごとに資産価値は低下してしまうものの、あくまでもそれは税制上の問題であり実際の価値ではないのです。

《生活スタイルと状況に応じて納得できる住み替えを》

持ち家も賃貸もメリットとデメリットがはっきりと存在しているため、どちらが良い悪いとははっきりと言えないのが事実です。気軽に引っ越せたり、固定資産税やリフォーム費用など余計な出費で頭を悩ませたくないという方には、賃貸に住み続けたほうが良いのかもしれません。

ですが、収入がなくなった老後の住む場所に困ることもなく、住宅ローンを利用していればもしもの際には生命保険の代わりともいえる団信があり、ローン完済後には家が資産として手元に残るという“安定”が持ち家には存在しています。
損得だけにこだわることはせず、生活スタイルと今の状況、また数十年後の先を見通しつつ、納得できる住み替えを行いましょう。