[物件OFFコラム]中古マンションは今が売り時って本当?売手市場の実態とは|物件OFF

中古マンションは今が売り時って本当?売手市場の実態とは

 

環境の変化や家族内の事情で、マンションの住み替えをしたいと考えている方は意外と多いでしょう。
その際に重要となるのは、これまで住んでいた家のこと。賃貸物件として家賃収入を得るという手段もありますが、できれば売却をしてそのお金を新しいマンションの購入費用に充てたいと考えている人がほとんどです。

そんな中、最近聞こえてくるのは「中古マンションが売れている」という声。
コロナ過によって大きく落ち込んだ新築マンション取引件数が回復傾向であるということは事実ですが、本当に中古マンションも同じように売れているのでしょうか?


中古マンションは今が売り時って本当?売手市場の実態とは


《中古マンションが売れているが、物件がない?》

 

事実、中古マンションの売れ行きは本当に好調のようで購入希望者の問い合わせも多く、売り物件が出ても短期間で成約しているほど。
ここだけ見てしまえば、「中古マンションが売れている」ということは本当ということでしょう。

しかし複数の不動産会社では「売り物件が極端に少なくなっている」という状況に陥っているようです。
中古マンション購入を希望している人は増えているのに対し、中古マンション売却を希望する人が少ない。つまり、供給が需要に追いついていないということになります。そのため、売り物件が出たとたんに成約してしまうということもめずらしくないのです。 つまりそれは、成約価格にも影響してしまうことは間違いありません。



■売り出し価格と成約価格

中古住宅売買では、売主と買主の交渉によって最終的な価格が決定されるため、1つの物件に“売り出し価格”と“成約価格”の2種類が存在しています。

“売り出し価格”は売主に決定権があります。高く売ろうが安く売ろうがその時点での不動産の持ち主は売主ですから、自由に決定しても何も問題はありません。売主の「売りたい価格」と捉えても良いでしょう。
それに対し、“成約価格”は実際に取引された価格を指します。中古住宅売買は値引きが広く一般的に行われるため、売り出し価格から最終的に1割ほど引いた価格で取引きされることが多くなっているのです。こちらは実際に「売れた価格」ということになります。

そのため、通常であれば「売り出し価格>成約価格」となるのですが、需要が供給を上回った今ではこのバランスも崩れ、「売り出し価格=成約価格」になってしまうこともめずらしくないようなのです。売り出し価格のまま値引きすら行われないケースもあったりすることから、完全に“売り手市場”になってしまったといっても間違いありません。


売り出し価格と成約価格


《売り手が減った背景とは?》

 

中古マンション売買を行うのは、自分たちが住むためのマイホームを探している人たちだけではありません。不動産を購入して家賃収入や売却益を得ることを目的とした不動産投資家も含まれています。

今年の4月、緊急事態宣言が発令されたことは記憶にも新しいでしょう。営業を自粛する店舗が一気に増え、多くの会社でテレワークが導入されました。人の動きが制限され、新築分譲マンションの販売センターも閉鎖。住宅市況も冷えに冷え込んでいたのはある意味当然のことです。
しかしその中でも、多くの不動産仲介の店舗は営業を続けていました。外出自粛要請が出たとしても、住み替えのために賃貸物件を探している人はいますし、マンションを売りたい人もいると考えたのでしょう。全体的な客足は減ったのは間違いありませんが、訪れる人がいたのも事実です。

しかし中でも特に特に多かったのは、「安い物件が出たら教えて欲しい」という買い手側の問い合わせであったようです。
コロナ過によって資金難に陥る会社や事業主が増えることは当時から簡単に予想できたことですそして、そのような状況の会社であればいち早くまとまった資金を手にするために“不動産を相場より安くても売ろうとするだろう”と、このコロナ過を「物件を安く購入するチャンス」と捉えた買い手、投資家がいたのです。

その一方で、売り手側は同じような理由で不動産を売ろうとする人が増えれば値崩れを起こす、つまり「今売れば、足元を見られて相場よりも安く買い叩かれてしまうのでは?」と察した、このタイミングでは売るべきではないと考えたのでしょう。多くの人がそのように中古物件の売り控えに転じた結果、中古住宅市場から物件が極端に減ってしまった、というわけなのです。
国内最大級の不動産データベース東京カンテイの調査でもそれがしっかりと表れており、コロナ過が訪れるまでは東京23区内で毎月2000戸を超える新規流通戸数があったのに対し、緊急事態宣言まっただ中であった5月には1616戸まで大きく落ち込みました。


売り手側と買い手側の様々な思惑はありましたが、「コロナ過中に中古マンションを安く購入しよう」と考えていた買い手側の予想は大きく外れ、最終的に売り手市場となってしまったのです。


売手が減った背景とは?


《中古マンションを売るのなら“今”》

 

緊急事態宣言が解除された翌月に新築マンションの販売センターが営業を開始すると、まず郊外の新築マンションに人気が集中します。その後も準都心部といった“通勤には便利だけど人口がそれほど密集していないエリア”の購入希望者が増えたなど、少なからずコロナ過の影響は見られたものの新築マンション市場にも活気が戻りました。
新築マンション市場が動き出せば、中古マンション市場も連動して動き出すのは当然のこと。最近では立地など条件の良い中古マンションも多いため、マンション購入を検討しているのであれば、新築・中古に拘らずに探す人が多いからです。

ですが、その時点でも売り控えが維持されていたため、市場に売り物件が少ないという状況のまま。中古マンション購入を検討したくても、そもそも売り物がないのですから検討すら出来ないという現状が生まれました。

 

中古マンションを売るのなら“今”

もちろん、この先どのような市況の変化があるかはわかりません。しかし今の状況から見れば、完全に「売り時」であることは間違いないでしょう。
もし住み替えを検討している、もしくは売ろうか悩んでいるマンションがあるならば、今が売却のチャンスです。もしかしたら、希望の価格で売却することも夢ではないかもしれません。



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