[物件OFFコラム]中古戸建ての適切な相場を自分で調べる方法は?|物件OFF

中古戸建ての適切な相場を自分で調べる方法は?

 

駅近のマンションも便利で良いのですが、最近のコロナ過でテレワークに移行する企業が増えたことにより「郊外のゆったりとした戸建てに住みたい」と考える人が増えています。毎日の通勤時間が無くなったのであれば、駅から少し離れた場所でも問題ないと思うのは当然のことかもしれません。
そんな時に注目するのは、新築よりも割安価格とされている中古戸建て。でも中古物件の広告などを見ていると、似たような条件なのに価格の幅があると感じたことはないでしょうか?

そこで、ここでは後悔のない中古戸建ての購入が出来るよう、“中古戸建ての適切な相場”を調べる方法をご紹介します。


中古戸建ての適切な相場を自分で調べる方法は?

 

《新築戸建ての価格から相場を調べる方法》

 

不動産会社は売買取引事例データを所有しているので相場を調べることはできますが、一般には非公開とされているのでこちらで調べることはまず不可能となっております。
ですが、新築戸建ては大幅な値引きが行われることがあまりないため、その販売価格がおおむね相場に近いといった認識で間違いありません。実際に、東京23区内では2019年1月から最近までに新築戸建て1230件の取引きがありましたが、そのうち割引きして売られたものは約4割ほど。残りの約6割は割引をしないまま取引が行われていることがわかっています。
さらに全体での割引き率は1.17%ほど。ですので、新築戸建ての相場は「販売価格がおおむね相場」であるといえるのです。

この新築戸建ての相場を利用して、中古戸建ての相場を調べてみましょう。



1.新築戸建ての販売価格から土地価格を算出する

まずは新築戸建ての販売価格から“新築戸建ての土地価格”を出してみましょう。なおこの新築戸建ては、購入を検討している中古戸建ての近隣で販売されているものを参照してください。
戸建ての販売価格は、建物の価格と土地の価格の合計値となっています。つまり土地価格を求めるためには、販売価格から建物価格を引く必要があり、先に新築建物価格を算出しなくてはなりません。

推定新築単価20(万円/㎡)× 新築建物延べ床面積(㎡)=新築建物価格

なお、こちらは建物構造を木造と仮定した例になります。
ここで出た数字を新築戸建ての販売価格から引いた値が、おおよその「新築戸建ての土地価格」となるのです。


新築戸建ての価格から相場を調べる方法

 

2.新築戸建ての土地単価から中古戸建ての土地単価を計算

上で算出した新築戸建ての土地価格を土地面積で割って新築戸建ての土地単価を出し、購入を検討している「中古戸建ての土地単価」を変換。その際には、国税庁が公表している路線価図https://www.rosenka.nta.go.jp/を利用して計算を行うことになります。

路線価(ろせんか)とは“道路につけられた値段”であり、道路に面している宅地の価値を知ることができるものです。
そもそも土地というものは基本的に「時価」であり定価が存在していないため、そのままでは税金を徴収することは難しいもの。そこでまず税務相は道路に値段(価値)をつけ、そこから計算できるようにしました。つまりこの路線価は、相続税や贈与税といった税を計算するためにつけられた「公的な土地価格」のひとつなのです。
路線価図には道路に沿って数値が記載されており、この数値は面している宅地の1㎡当たりの価格を1,000円単位で表しています。例えば250であるなら1㎡当たり25万円ということになります。

ここから購入検討中の中古戸建ての土地単価を出す計算式は

新築戸建ての土地単価×中古戸建ての土地路線価÷新築戸建ての路線価 =中古戸建ての土地単価

になります。
新築と中古、土地単価と土地路線価が入り乱れている式のため少しややこしそうに見えますが、内容的にはそれほど難しい計算ではないでしょう。


■路線価で中古戸建ての土地価格を求めた例
具体的な例で、実際に中古戸建ての土地価格を計算してみます。
購入を検討している中古戸建て物件は

・土地面積 100㎡
 土地路線価 25万円/㎡
 築年数 16年

とし、この中古戸建て物件の近隣で販売している新築戸建て物件は

・土地面積 100㎡
 土地路線価 24万円/㎡
 販売価格 5,000万円
 土地面積 100㎡
 建物延べ床面積 100㎡

で、どちらも木造物件であるとします。
新築戸建ての建物価格は「20万円/㎡×100㎡=2000万円」。これを販売価格の5,000万円から引くことで、3,000万円が土地価格ということになります。これを土地面積の100㎡で割れば30万円となり、新築戸建ての土地単価は30万円/㎡であることがわかりました。

これを中古戸建ての土地単価を出す計算式に当てはめると「30万円/㎡×25万円/㎡÷24万円/㎡」で、おおよそ31万3,000円/㎡。ここに土地面積の100㎡をかけた“3,130万円”が、中古戸建て物件の相場土地価格ということになるのです。



3.中古戸建ての建物価格を算定する

土地価格の次は建物価格を計算し、それらを足せば適正相場が出るわけですが、実は建物の価格査定は極めて難しいものになります。維持管理が適切に行われていたかどうかで状態が変化することはもちろんのこと、注文住宅と建売住宅の差でも価格は大きく異なるからです。

そのため、中古戸建ての建物価格の換算方法として利用される「法的耐用年数」を利用します。木造の住宅であれば法的耐用年数は22年ですので、例えば築11年経過しているものは新築価格の半分程度の価値であり、22年以上経過しているものであれば建物部分は計算上ではほぼ無価値とみなされるのです。

2の項目で出した築年数16年の木造戸建ての例ですと、
推定新築単価20(万円/㎡)× 100(㎡)×(22年-16年)/22年 で、こちらもおおよそ545万5,000円が中古戸建て物件の相場建物価格ということになります。


中古戸建ての建物価格を算定する

 

4.足して中古戸建て相場を導き出す

先に算出した中古戸建て物件の土地価格3,130万円と、建物価格545万5,000円を足した「3,676万」が、相場であることが導き出せました。
しかしこちらは概算値であり正確なものではないため、ある程度の金額の振れ幅はあることは忘れないでください。




《納得して中古住宅の購入をするために》

 

今回のチェック方法で出した相場がすべてではありませんし、問題点も存在しています。
上述したように建物価格は維持管理の状態で差が出てくる上、今回は推定珍地区単価が20万円/㎡としておりますがこちらも一律にはなりません。土地価格も形状によって幅が出ますので、あくまでもこの方法で出した相場は「おおよその相場」という認識に留めておくことが重要です。

中古戸建ては間取りや立地、築年数、周囲の環境など、マンションよりも1件ずつの差が大きいために比較しにくいもの。そこへさらに売手側の状況や感情など、中古住宅ならではの要素も含まれてしまいますので、それらを差し引いた「適正価格」が非常にわかりづらくなっています。
後悔のない中古住宅の取引をするための重要なポイントは、「納得」して購入していること。このように相場を知ることが必要なのです。


納得して中古住宅の購入をするために

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