マイホームを購入する時、ほとんどの方は「ここにできるだけ長く住みたい」と根を下ろすつもりなのではないでしょうか。環境や家族構成の変化に合わせて気楽に住みかえできる賃貸という手もありますが、家族とともに長い年月を歩んでいけるマイホームの魅力はやはり大きいものです。

コロナ過によってふたたび戸建て住宅に注目が集まる現在、ふと気になるのは「戸建てにはどのくらい住めるの？」ということ。安心して長く住み続けられる家を選ぶにはどこを見れば良いのでしょうか？

《購入時には「耐久性」が最も重視される》

「マンションの耐用年数は47年、一戸建ての耐用年数は22年」と、聞いたことがあるかもしれません。
ただしこれは住めなくなるまでの年数ではなく、あくまでも“法的耐用年数”。税法上の“減価償却資産の耐用年数”になります。耐用という言葉のイメージから建物自体の“寿命”と取られがちですが、過ぎてしまったからと言って物理的に壊れてしまうわけではないのです。

それを表しているのが古民家です。築70年程度のものから、100年、中には300年ほどのものもあるほど。古民家ブームも相まり、古い佇まいを残したままリフォームやリノベーションを施して住んでいる方もいらっしゃいます。中には耐震補強や断熱工事を行う必要があるものもありますが、当時の建築技術の高さがうかがえる事は違いないでしょう。

ですが、日本のどこかで大地震が発生するごとに法制度が見直されており、「これまでは大丈夫だったからこれからも大丈夫」、という保証はどこにもないのが現状なのです。

■マイホーム購入時に最重視したもの

法だけではなく、マイホーム購入を検討している人たちの考え方も変化が見られています。
新築分譲戸建ての内覧を行った経験がある500人を対象にしたアンケートによりますと、持ち家取得の際に“絶対必要”と回答した割合が最も多かったのは、「柱や土台などの耐久性（52.6％）」次いで「地震などに対する強さ（51.0％）」。買い物環境や火災に対する安全性、周囲環境なども重要ですが、それらを抑えてでも半数以上の人々が“何よりも耐久性を最重視”していることが明らかとなったのです。

その一方、“絶対避けたい”とリスク回避希望のほうから質問すると、「柱や土台の傾き（69.8％）」、「地震などに対する弱さ（69.4％）」と、必要のものよりもさらに顕著な結果になっております。
ここからさらに“そのリスクを避けるために出せる追加コスト額”を物件価格の割合で聞いた場合は、柱や土台などの傾きに対しては「物件価格6.1％（265万円）」、地震などに対する弱さには「物件価格6.7％（289万円）」が平均値になりました。つまり、これだけのコストを払ってでも避けたい、一生の買い物となり得るマイホームにはとにかく耐久性を求めていることがわかったのです。

《戸建てに住みたい期間は》

おそらく、ほとんどの人が戸建てをマイホームに選ぶのであれば、そこに永住するつもりでいる方がほとんどでしょう。
先ほどのアンケートと同時に聞かれた「どの程度の期間、家に耐久性を保って欲しいですか？」という質問にも、平均で「54年」と長い期間を望んでいることが明らかになっています。

その理由として一番多かったのは、「生きている間はずっと住み続けたい」で75.6％。30歳で購入したとしても54年住み続ければ84歳と、男性の平均寿命ほどの期間を住むことになり、やはり永住を希望していることがわかります。
その次は「子どもに資産として残したい」が43.6％。相続するときには資産価値としての寿命は来てることになりますが、それでも残したいという気持ちがあるようです。
さらに「住宅ローンの期間以上は住み続けたい」が36.6％。住宅ローンは35年で組むケースが大半ですので、最低でもそのくらいは住みたい、建物の耐久性が欲しいということなのでしょう。

木造の劣化対策等級って？

木造の法的耐用年数が22年という点から見てしまうと、平均値の54年というのはその2.5倍にも近くなってしまうため、不可能なのではと考えてしまうかもしれません。しかし、「劣化対策等級」という点から見れば、実はそれほど難しい年数でもないのです。

劣化対策等級(レッカタイサクトウキュウ)とは建物の評価項目のひとつで、“住宅を長持ちさせるための対策の程度”を3段階ので評価したものになります。等級1では建設基準法が定める対策が取られているものをさし、等級2では想定される自然条件及び維持管理条件のもと、2世代（50～60年程度）長持ちするように対策が取られているものになり、最高の等級3になると、3世代（75～90年程度）まで長持ちする対策が取られているものを指します。 つまり等級2以上の建物であれば、住みたい年数の平均値54年でも問題なく住めるということになります。

この基準は、「住宅性能表示」と「長期優良住宅」という2つの制度で必須項目に設定されているのですが、実はこれらの認定を受けているのは新規住宅着工数のおよそ4分の1ほど。住宅性能評価書を取得した建物のうちで3世代で住み続けられる“等級3”を習得しているのはなんと97.8％にも及んでいるのです。
新築の戸建てであれば「54年住めればいい」どころか、それ以上長い期間住み続けられることが保証されると考えても良いでしょう。

《地震大国である日本での必須項目は？》

住宅購入時には必須項目と言える「劣化対応等級」ですが、日本に住むのであればこれだけではなく、さらに「耐震等級」も重視しなければなりません。これは「数100年に1度発生する地震に対して倒壊・崩壊せず、数10年に1度に1度発生する地震に対して損傷しない程度」であれば“耐震等級1”、その1.25倍程度のものなら“耐震等級2”、さらに1.5倍の地震でも倒壊・崩壊しないものであれば最高等級の“耐震等級3”となります。

日本は世界有数の地震大国です。国土面積は世界の約0.25％とかなり小さめでありながらも、世界で発生するマグニチュード6以上の地震の約2割は日本周辺で発生しているという調査結果も出ています。地震が少ない地方であれば大丈夫ということはなく、日本のどこに住んでいたとしても「大地震が発生するリスク」を抱えていることをけっして忘れてはいけません。
1995年（平成7年）に発生した阪神淡路大震災の犠牲者のうち、死因がわかっている人の中で最も多かったのは“窒息・圧死（72.57％）”ということもわかっており、これを避ける意味でも「耐震等級」は何よりも重視するべき項目であるともいえるのでしょう。

《長く安心して住み続けられる家探しのために》

長く住みたいのであれば、交通利便性や買い物利便性といった立地はもちろんのこと、周囲の環境、地域の県民性、さらには地名など、様々な拘りたいポイントがあるのは当然のことでしょう。しかし、それらは「住む家」があることを前提です。地震については触れましたが、それ以外にも台風による風害や水害、土砂崩れ、さらには津波など、自然災害が非常に多いことのは避けようもない事実です。それらは「起きなければいい」ではなく、「起きても大丈夫なように備えておく」ことが重要だと心に留めておきましょう。
戸建てをマイホームとして購入するのならばまず、「劣化対応等級」や「耐震等級」といった住宅性能評価を確認することをぜひとも必須条件にしてください。