「ダウンサイジング」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
家のダウンサイジングとは、簡単に言ってしまえば今までより小さな家に住み替えること。子供を育てるために購入した大きなファミリータイプの家も、子供が独立した後の夫婦2人には広すぎて持て余してしまうことも少なくありません。
それならばいっそのこと、ダウンサイジングを選択肢に加えてみるのはどうでしょうか？

ダウンサイジングの考え方から、その買い替え方法、さらには資金の調達方法まで考えてみましょう。

《ダウンサイジングとは？》

30代から40代にかけてが、「初めてマイホームを購入する年代」と言われています。
ちょうど子育て世代ですのでゆったりとした広さや間取りの多さなどはもちろんのこと、子供部屋の場所や造りなどを考えたり、緑や公園の多い地域や通わせたい学校にあわせて選ぶなど、少なからず“子供を中心にした家選び”をした方もいらっしゃるでしょう。そもそもファミリー向けは“夫婦＋子供”など2世帯以上の家族構成であることが前提にされているため、3DKや3LDK、またはそれ以上の間取りであることがほとんどです。

ですが子供たちが自立した後に夫婦2人で住むには、ファミリータイプではおそらく広すぎるのではないでしょうか。歳を取れば庭の管理がだんだん難しくなっていきますし、大きい家となればその分だけ手間も維持管理費もかかるもの。また、そろそろ家の痛みも気になってくる頃でもあります。
そんなときの選択肢として出てくるのが、今よりも小さな家に住み替える「ダウンサイジング」なのです。

《買い替えという選択肢》

近年、シニア世代を中心に「終活」が注目されています。ひと昔前までは2世帯、3世帯で住むという価値観が主流であり、老後は子供世帯に世話をされながら同居するというスタイルが取られていました。しかし生涯未婚率の増加や核家族化が進んだほか、老後は夫婦2人で静かに暮らしたいという考えを持つ人が増えた結果、コンパクトなサイズの家への引っ越しが増えているのです。
その中でも特に多いのは、都心部のマンションへの住み替えになります。郊外の一戸建てに住んでいたものの、2階への階段の昇り降りが辛くなった、庭の手入れが大変に感じてきた、年齢による免許返納をしたなどの理由から、生活環境が整っている上に管理が行き届いた都心のマンションが選ばれているのでしょう。

長年住み慣れた家から引っ越す不安、家族との様々な想い出が溢れるマイホームを手放す抵抗というものは、確かにあるかもしれません。しかしこれから続く夫婦2人の老後の生活を考えて、このダウンサイジングを検討する人が増加しているのです。

《実際にダウンサイジングを行う方法》

ダウンサイジングを考えたとしても、どこに引っ越すかというのももちろん重要なことですが、やはり一番重要なのはお金のこと。定年退職を迎えた、もしくは間もなく迎えるという状況から考えると、若い世帯のように一般的な住宅ローンのみで購入するのは少し難しくなるでしょう。
この場合、考えられる方法についてはこちらになります。

■自宅を売却する

まず考えられるのは、現在住んでいる自宅を売却し、その資金を購入費に充てる方法。
しかしこの場合は、その自宅がどのくらいの売値になり、また購入予定の物件がどのくらいの価格であるかで変わってきます。

1つ目は、売却資金が購入資金より多い場合。思っていた以上に自宅が良い値段で売れそうであれば、余裕を持った買い替えが行えるでしょう。ただしこの場合でも、購入希望価格帯を上げることは避けたほうが良いかもしれません。あくまでも余裕を持たせることを前提にしておくほうが安心です。
そして2つ目は、購入資金のほうが売却資金よりも多い場合。自宅を売ったお金だけでは購入資金を賄えないのであれば、手持ち資金に手を付けざるを得ません。しかし手持ちの資金を使ってしまった結果、この先の老後の生活に不安を抱えてしまうようでは買い替えの意味がなく、まさしく本末転倒になってしまいます。

まずは自宅の売却価格がどのくらいになるのかを把握してから、購入の検討をすることをおすすめします。

■リバースモーゲージを利用する

最近特に注目を集めているのが「リバースモーゲージ」というもの。直訳すると“リバース：逆”、“モーゲージ：抵当・抵当権”という意味で、簡単に説明すると自宅に住み続けながらその自宅を担保にして、資金を借りることができるというシステムになります。最終的に契約者が死亡することで担保となっていた自宅は借入先の手元に渡り、それを売却することにより借入金（元金）が一括返済されるのです。
これを利用したのが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」になります。

各都道府県の社会福祉協議会や金融機関が取扱いをしており、それぞれ借入金の用途や貸付限度額、対象となる物件の条件が変わりますが、対象者は60歳以上のシニア層に限られていることがほとんどです。
契約者が亡くなることで借入先に不動産が渡るため、相続人は土地建物を相続することができません。ですが自宅が売却されることにより返済の義務が遺ることもありません。ただし、契約者が生存中にローンを完済、または相続人が一括で返済した場合などは、自宅を売却する必要はなくなります。
なおリバースモーゲージにも毎月の返済はありますが、利息金分のみのため負担としては軽いことが特徴になります。

■双方を併用する

自宅を売却した資金だけでは購入費用が足りない、その上でリバースモーゲージだけでは心許ない、という場合は、どちらも併用するという方法があります。
まず、自宅と住み替え先の物件の両方を担保にして資金を借り入れることができれば、住み替え先の物件の購入費用分は確保できるでしょう。その後、これまで住んでいた自宅を売却。この売却資金で旧自宅を担保にして借り入れたお金を返済すれば、新自宅を担保にした借入金だけが残った状態になります。これにより、月々の利息を支払いつつ、新しい家に住み続けることができるのです。

ただしどのようなケースであったとしても、買い替えを行うのであれば資金計画は必ず立てなければなりません。

《ゆったりとした老後を過ごすためにできること》

長年住み続けた家を手放すのは、やはり辛いものでしょう。しかし、そこに縛られなければならないというわけでもありません。これから先、夫婦2人で「何をしたいか」、「どう過ごしたいか」を考え、人生が住み替えによってより良いものに変わるのであれば、それを選択肢に入れることは決して間違いではないのです。

とはいえ、平均寿命が延び続けている近年では、長く続く老後への備えも必須になります。いくら理想の住み替えが出来たとしても、その備えを使いつくしてしまっては、思い描いていたゆったりとした老後の生活は実現しません。
手持ち資金がどれだけあるか、それをどこまで利用し、どの程度老後の生活のために残しておくべきか。購入費用の調達方法やこれまで住んでいた自宅をどうするかまで、夫婦や子供がいらっしゃるのであれば子供世帯も含めてしっかりと話しあってから、理想の老後を過ごすマイホームを探してみてはいかがでしょうか。