マイホームの住み替えを考えるのならば、まずはこれまで住んでいた家の売却から手を付けることになります。

とはいえ、どのくらいで売れるものなのか、そもそも相場が全く分からない！という方も多いのではないでしょうか？

不動産の売却を考えるのであれば、非常に重要な“売り出し価格の設定”。そのために必須なのは「不動産査定」です。今回は、初めての不動産売却にあたってぜひ押さえておきたいこの不動産査定の方法と、その流れをしっかりと確認しておきましょう。

 

《不動産査定ってなにするの？》

 

そもそも“査定”とは、その査定対象を売却しようとした際に「売却できそうな価格」を算出してもらうこと。不動産の査定であれば、不動産会社に見積もってもらうことになります。一般的に無料で行われ、売主はここで出された査定価格を参考にして売り出し価格を決定するのです。

そして、不動産会社が査定をする方法は、主にこちらの2種類になります。

 

 

■簡易査定（机上査定）

電話での聞き取りやインターネット上でのアンケートなどを参考にして計算する方法が簡易査定になります。直接現地に向かうことなく机の上だけで行えることから、机上査定とも呼ばれるようです。
物件の種類や住所、専有面積や土地面積、間取り、築年数、マンションであれば階層や方角などのほか、周辺の類似物件の情報などあらゆる市場データを照合して算出しますが、現地で直接確認しないために査定精度はそれほど高いものではありません。

売却はまだ検討中であったり、とりあえずどのくらいなのか確認しておきたい場合など、おおよそで査定価格を知っておきたい時はこちらの簡易査定を行うと良いでしょう。 査定結果は当日か遅くても3日後と比較的すぐ知ることが出来るため、気楽に行える方法であるとも言えるかもしれません。

■訪問査定（詳細査定）

その名前の通り、実際に現地を訪問し建物の詳細をチェックして価格を計算する方法です。 簡易査定と同じく立地や築年数などの査定も行いますが、そこからさらに机上の情報だけではわからなかった建物の痛みとその状況、建物全体の雰囲気、駅からの実際の距離感など、細部にわたって確認されます。さらに近年では、ご近所トラブルも問題視されることも多いため、周辺住民の問題ごとの有無も加味されるケースもあるようです。

そのため査定精度は高くはなるのですが、結果が出るまでにおよそ1週間から2週間前後と時間がかかることが多いようです。ですが正確な査定価格が知れますので、具体的に売却を考えているのであればこちらの訪問査定は必須となるでしょう。

 

《基本的な不動産査定の流れを知る》

 

次に、一般的な不動産査定の全体的な流れを押さえておきましょう。

 

1.簡易査定を行う

まずは簡易査定を行うのですが、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントになります。同じ物件であっても不動産会社によって査定価格に差が出てくるものなので、比較をするためにも必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

 

2.その結果をもとにして訪問査定を依頼する

簡易査定が済んだら、次は訪問査定を依頼します。査定してもらう家へ訪問をしてもらう日時を決定するのですが、立ち会いを求められることもありますので、時間に余裕がある日に設定したほうが無難です。

 

3.現地調査を行う

いよいよ査定が開始します。時間としては長くても数時間程度であることが多いようです。
調査後に査定依頼をした物件についてのいくつか質問をされますが、回答によっては査定価格に影響しないとも言い切れませんので、必ず正直に答えましょう。

 

4.書類を確認する

査定までに「身分証明書」をはじめとしたいくつかの書類を揃えておき、それらを確認してもらいます。
必要な書類についてはこの後に詳しく説明しますが、査定依頼した不動産会社に質問すれば教えてもらえますので、不安であれば聞いておいたほうが安心できるかもしれません。

 

5.後日審査結果を聞く

数週間後に査定結果が伝えられます。報告を受ける際には査定価格を見るだけではなく、その価格となった理由も必ず聞いておきましょう。そうすることによって会社の対応や力量などが計れるため、媒介契約を交わすかどうかの判断材料にできるのです。

 

《査定価格の決まり方は？》

 

不動産査定の流れは把握できましたが、査定価格は何を根拠にして算出されているのでしょうか？

不動産価格の決まり方は1つではなく、“費用性”、“市場性”、“収益性”の3つの観点から決定されます。それぞれの観点から見た算出方法とその違いを見てみましょう。

■原価法

原価法は“費用性”の観点から見た算出方法です。
「査定依頼をした物件を取り壊すと仮定し、再び同じ建物を建てる際に、いくらかかるのか」を計算（＝再調達価格）し、そこから築年数に応じて老朽化分を差し引いて（＝減価修正）計算します。

計算式としては
原価法＝再調達価格×延床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）
になります。

こちらは一般的に、戸建ての建物部分の査定で利用することが多い方法になります。

■取引事例比較法

こちらは“市場性”の観点から見た算出方法です。
近隣の類似物件がどの程度で取引されたのか実際の成約事例を探し出し、その相場から平均坪単価を算出します。その単価をもとに査定依頼をした物件の坪数を掛け合わせるのですが、たとえ同じ坪数であったとしても時期や立地条件などに違いがありますので、それらを考慮した上で金額が調整されることになります。

主にマンションや、戸建て部分の土地の部分の査定で利用される方法です。

■収益還元法

収益還元法は“収益性”の観点から見た算出方法です。
その不動産が将来どのくらい稼ぎを生み出せるのか、その収益力に基づいて計算されるもので、さらに「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」の2種類の方法が存在しています。ですがDCF法は精密な査定が行えるものの計算が複雑ということもあり、ほとんどが直接還元法で計算されています。

こちらは基本的に、賃貸物件の売買の際に利用される方法です。

●査定価格は差が出るもの

3つの査定方法をご紹介しましたが、すべて同じ方法を利用したとしても査定価格は不動産会社ごとに差が出ます。原価法を利用するのであれば再調達価格、取引事例比較法であれば類似物件の違いなど、どこの不動産会社も同じ査定価格になる、ということはまずありえません。

また、これらの算出方法で導き出された価格がそのまま査定価格になることはほとんどなく、それぞれの不動産会社の経験に応じて価格が上下することも覚えておきましょう。

《査定を行う際に注意しておきたいポイント》

 

実際に不動産査定を行うにあたって、注意しておきたいポイントをまとめてみました。 いざその時になって慌てることのないように、しっかりと確認しておきましょう。

1.書類を揃えておく

査定時に書類を確認してもらうことになるのですが、あらかじめ必要書類を揃えておくことでスムーズに進めることが出来ます。

一般的に
・本人確認書類
・登記済権利書
・固定資産税納税通知書
・公図
などのほか、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書、マンションであれば管理規約や使用細則など、書類が多ければ多いほど査定価格の精度が高くなりますので、物件に関する書類をできるだけ集めておきたいところです。

2.問題のある箇所を把握しておく

問題がある物件は誰しもが購入を躊躇うものでしょうし、相場よりも値段は低く設定されているはずです。
ですが、売却を考えている不動産に何か不具合がある場合、必ずその不具合状態もしくは修繕状況を不動産会社に伝えなければなりません。

「売却価格が下がるから出来れば伝えたくない」と考えてしまうかもしれませんが、売却もしくは引き渡し後に万が一問題が見つかった場合、“契約不適合責任（瑕疵担保責任）”によって売主が一定期間責任を負わなければならないのです。これは売主が一定期間責任を負うルールであり、買主が売主に修繕費や減額請求などを求めることが可能となっています。
「売買の時に不具合に気づかれなかったらセーフ」ということはありませんので、問題があるのであればどのような状況であるか、修繕可能であるか、あらかじめ確認することが必須となっているのです。

3.リフォームやハウスクリーニングの必要があるか

リフォームをしておけば高く売れるかも、と期待する方も多いものですが、たとえ300万円かけてリフォームしても実際にはその300万円以上売却価格が上がるという保証はありません。もちろん状態の良いほうがいいものの、近年は特に「安く中古物件を購入して自分好みにリフォームしたい！」と考える方も増加傾向にあるのです。

基本的な掃除などは必要ですが、無理にリフォームやハウスクリーニングを入れる必要はなく、不動産会社に判断をしてもらったほうが良いかもしれません。

4.境界線の問題はないか

土地には境界があるものとはいえ、実際には誰が見てもわかるように線引きがされているものではありません。通常であればそれほど気になる問題ではないかもしれませんが、売買時には大きなトラブルに発展することがあります。この境界線トラブルは、一戸建てや土地の売買時に最も多い問題です。
売却を考えているのであればあらかじめこの境界トラブルがないことを確認し、もし不安がある場合にはあらかじめ問題の箇所を把握しておきましょう。

《不動産査定に関する疑問点》

 

 

■査定価格に納得が出来ない場合は？

査定価格はあくまで“目安”であり、その価格でなければ売れないということではありません。
その査定価格になった理由と根拠の聞き取りを行い、それでも不満を感じるのであれば納得できる査定価格を出してくれる不動産会社を探し出すという手段もあります。
とはいえ、いくら査定価格が高かったとしても売却できなければ意味がないもの。期待しすぎないことも重要です。

■査定の費用は？

不動産会社が行う不動産査定は基本的に費用が掛かることはありません。また、査定を依頼したからと言って媒介契約をしなければならないというわけでもありません。
買手との取引が成立しない限り仲介手数料を支払う義務は発生しませんので、無料で査定を依頼することが出来ます。

■ネット査定する際の個人情報は大丈夫？

インターネット上で査定を行う場合、個人名や電話番号、住所などのほか、様々な情報を入力する必要があります。内容が内容であるだけに、やはり不安を感じる方も多いでしょう。事実、一部のサイトや不動産会社では、査定依頼時に入力した内容を利用して営業電話をかけてくるケースもあるようです。
プライバシーポリシーに沿って徹底管理しているサイトや、相談窓口の設置といった管理統制が行われているサイトなど、信頼できるサイトを選んで利用しましょう。

どうしても個人情報を入力することに抵抗を感じるのであれば、AI査定サイトの利用がおすすめです。ですが、こちらは相場を見る程度であり、売却を考えているのであれば一括査定を依頼したほうが良いでしょう。

■売却の意思がなくても査定をしても良い？

遺産分割協議や財産分与の際など、不動産の相場が知りたいというケースが訪れるかもしれません。
不動産会社による査定は無料であり、必ずしも媒介契約を行わなければならないということもありませんから、確実な売却の意思がなかったとしても査定を依頼することに問題はないでしょう。
ですがあくまでも「相場が知りたいだけ」というのであれば、机上査定で十分かもしれません。

なお裁判所や税務署の証拠書類として使用したいのであれば、不動産鑑定士に依頼する有料の査定が必要となります。

《不動産一括査定を上手に利用しよう》

 

不動産会社によって査定価格に差が出るため1社だけに依頼するのではなく、比較をするためにも複数の不動産会社に依頼することが基本。とは言っても、「どこに依頼すればよいのかわからない」などという方も多いもの。そんな時に特におすすめしたいのがこの不動産一括査定になります。

不動産一括査定とは、その名の通り複数の「不動産会社に一括して査定を依頼」するサービスになります。非常に便利であることには間違いないのですが、注意しなくてはならないポイントがあります。

■査定価格は不動産会社によって差がある

そもそも不動産には“定価”というものが存在していません。そのため、不動産会社によって査定価格に差があるのは当然ともいえるでしょう。わかりやすくいってしまえば、査定価格は「この価格程度であれば売れるのでは？」という目安程度にすぎません。さらに不動産会社がこれまでに培ってきた相場観や知識などのほか、市場の変化、さらには売却しようとしているエリアでの売買実績の有無によって、価格が上下することもあるのです。

また、査定価格よりも高く売れやすいタイミングも存在しています。特に入学や転勤などで異動する人が増加する1～3月であれば、その可能性も高くなるでしょう。

■査定価格はあくまでも参考価格

不動産を売りたいのであれば、誰しもが少しでも高く売りたいと考えるものです。一括査定で各社の査定価格が比較できるとなれば、「一番高い査定価格を出した会社」が気になってしまうかもしれません。

ここで注意しなくてはならないのは、“不動産査定価格＝売却価格”ではないのです。
基本的に、「売主が想定していた価格より、実際の査定価格が低い」という状況は多いものです。出来るだけ高く売りたいのであれば、最も高い査定価格を出した会社であれば高く売却してくれるかもしれない、と考えてしまうのが人の心でしょう。

しかし、注意して欲しいのはそう考えることを逆手に取り、媒介契約を締結したいがため意図的に高い査定価格を提示する不動産会社も存在しているのです。 確かに売出価格は売主が自由につけられるため、査定価格のまま売却を開始することは可能でしょう。ですが相場を外れた高値がつけられた物件は、残念ながら成約に至ることはほとんどありません。その後ようやく適正価格に設定しなおしたとしても、「人気がなくて値段が下げられた物件」というマイナスイメージがついてしまうこともあるのです。

査定価格で判断することはせず、その根拠が納得できるものであるかしっかりと聞き取っておくことが重要といえるでしょう。

《まとめ》

 

不動産査定の種類やその流れなどをご紹介しました。

査定価格の決まり方、査定価格は売却価格ではないことは、しっかりと認識しておきましょう。最終的な判断は不動産会社ではなく売主にありますので、あらかじめ適正な相場を知っておかなければならないのです。
不動産の売却を検討しているのであれば、不動産査定は欠かせない過程のひとつ。納得できる売買をするため、また相場観を養う意味でも、複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。