親が住んでいた古い一戸建ての家を相続した、または空き家のまま放置している不動産があるなど、古家付き土地の売却を検討している方は増加しています。住まない家に毎年税金を取られるより、できればささっと売却してお金に換えてしまったほうが間違いなく負担は少ないでしょう。
そして売却するのであれば、少しでも高く売りたいと考えるのは当然のこと。しかしそうした場合、出てくる疑問は「古家をそのままの状態で売却」すれば良いのか、それとも「壊して更地として売却」したほうが良いのか？というものです。

そこで今回は、「古家付き土地」と「更地」それぞれのメリットデメリットを把握し、どちらを選ぶべきなのかをご説明します。

《古家を残すか壊すか？》

古い一戸建てを売却する場合、選択肢は“建物が土地にあるまま売却する”か、解体業者などに依頼して建物を撤去し“更地にして売却する”かの2つが存在しています。
実際はどちらのほうが売却しやすいのでしょうか？

■古家付き土地とはどのようなもの？

「古家付き土地」の“古屋（ふるいえ・ふるや）とは、その文字の通り「古い家屋」を指し、不動産業界でこの言葉の意味することは“建物としての資産価値をほぼ残していない建物”になります。あくまでも俗称であり、明確に境界が設定されているわけではありませんが、法的耐用年数を超えた建物は“古家”として扱われることが多くなっています。たとえば木造で建てられた建物の場合、法的耐用年数は22年ですからこれを超えると古家とみなされるケースが多いようです。

同じ意味を持つ言葉に“中古住宅”や“空き家”がありますが、こちらは住居としての資産価値を残している建物を指す言葉です。その一方で“古家”は住居としての資産価値がほぼないため“建物”ではなく、広告上などでは「土地（古家あり）」などと記載される“土地”の分類に属することになります。
なお“更地”もこの土地の分類となり、建物がなく借地権などもついていないものを指します。

■リノベーションブームによって状況が変化

日本には長らく“新築信仰”と呼ばれるものがあり、「マイホームと言えば新築」という強い固定概念が存在していました。そのため、手間やコストがかからない更地であったほうが売れやすいとも考えられていたのです。

しかし近年ではこの考えに変化が起きています。
更地を購入して新たに家を建てるとなると、必然的に注文住宅になるでしょう。注文住宅は自由度が非常に高い反面、打ち合わせや建設に非常に時間がかかる上に、高額になりやすいというデメリットが存在しています。
中古住宅であれば、気に入れば即入居もできますし価格も比較的控えめですから、購入に踏み切りやすいともいえるのでしょう。

近年ではさらにリフォームやリノベーションブームもあり、「安い中古物件を購入して自分好みにリノベーションしたい」と考える人も増加しています。
さらに国も中古住宅市場の活性化を狙った“安心R住宅制度”をはじめとした様々な政策を打ち出していることから、「更地のほうが絶対に売りやすい」とは言い切れないのが現状なのです。

《メリットデメリットから比較する》

「古家付き土地」か「更地」か、どちらの状態で売るのか選択する前に、まずそれぞれのメリットとデメリットを把握し、比較してみましょう。

■古家付き土地のまま売却する場合

●メリット
まず、「解体費用がかからない」が第一にあげられます。
その費用は構造や立地、坪数などによって差はありますが、おおよそ100～300万円ほどの費用がかかることになります。自治体によっては解体費用の助成金制度もありますが、この出費そのものがなくなるのは大きいでしょう。その分売却価格を下げて売りやすくするということも可能です。
ただし、購入希望者から解体費用の負担や、その分の値引きを要求されることもあることは心に留めておきましょう。

また「固定資産税が安くなる」のもメリットになります。建物がある土地には固定資産税が最大1/6になる優遇処置がとられているため、これを解体することで固定資産税が跳ね上がるのです。腰を据えて売却したいのであれば、古家付き土地のままのほうが良いかもしれません。

さらには購入に「住宅ローンの融資対象」であったりと、買主側のメリットも存在しています。


●デメリット
古家付き土地として売却する際の最大のデメリットは、建物の「契約不適合責任を問われる可能性がある」ということ。契約時には気づかなかった欠陥や問題が後々見つかった場合、修理費や損害賠償を要求されるケースが存在しています。
古家付き土地で売却する際はあくまでも建物ではなく“土地”とし、建物の担保責任を一切負わない「契約不適合責任免責」を盛り込むことが必要とされるかもしれません。

他には古すぎる家であるほど印象が悪くなり買い手が見つかり辛い、埋没物や地盤の状態などの判別がつきづらいなども挙げられるでしょう。

■更地にして売る場合

●メリット
家を建てるために土地を購入しようと考えているのであれば、更地のほうが土地の形や大きさを把握しやすく、解体費用を考慮する必要もありません。また、建物がないことで土地の状態が確認できるのも更地ならでは。建物が解体されているのなら、土壌及び地盤調査が容易な状況になっています。住居の建設には地盤調査が必須であり、すぐに行えればそれだけ早く着工にも移れるということです。
つまり「新築を建てたい買手にとって更地は買いやすい」ということになります。更地は早期成約の可能性が高いと言えるのです。


●デメリット
古家付き土地として売却する際のメリットの正反対で、「解体費用がかかる」ことが最大のデメリットになります。解体費用は一般的に100～300万円程度であると上述しましたが、解体にかかった金額分を価格に上乗せが出来るかと言えば、残念ながら実際には難しいのが事実です。たとえば解体費用に200万かかっても、土地の売値が1000万円であれば1000万円であり、1200万円にできるわけではないのです。たとえ解体費用として計上できたとしても、あくまで一部程度であると考えておいたほうが良いでしょう。
建物内の残置物状況や、解体後に測量・整地が求められた場合は、さらに費用が嵩むことになります。

また、更地にすることで「固定資産税が跳ね上がる」こともデメリットになります。こちらも古家付き土地のケースの逆であり、更地にすることで優遇措置を受けられなくなることから、大幅に増額することになるのです。
売却までに時間がかかればかかるほど固定資産税を支払わなければならないため、固定資産税評価額が高い都心部や人気の高いエリアなどは特に注意が必要となるでしょう。

《状況から売却状態を判断する》

「古家付き土地」または「更地」で売る場合のメリットとデメリットは理解できたでしょうか？
ここからはどちらを選ぶのがおすすめなのか、売却のコツとともに見てみましょう。

■古家付き土地のままのほうが有利な物件

建物が比較的きれいで住む家としてもそれほど問題ないのであれば、古家付きのままでも売却することが出来ます。法的耐用年数は建物としての寿命ではありません。たとえ建物としての価値がゼロであったとしても、人が住めないということではないのです。
実際にこのような古家を購入し、自分たちで自由にリノベーションをして住んでいるいる方もいらっしゃいますし、購入を希望している人も増加傾向にあります。中でも、歴史のある伝統的な建物であれば利用価値も高いことから、良い値がつく可能性もあるでしょう。

他には建築基準法の改正により建て替えすることが不可能な土地、解体費用が土地の査定価格よりも高くなってしまう場合なども、解体せずに古家付きのままで売却することをおすすめします。


●古家付き土地の売却のコツ
売り出す際に「古家付き土地（更地渡し可）」と追加しておくと、買手がつきやすくなります。そうすることで、新築するための土地を探している人、古家をリフォームして住みたい人の両方の目に留まりやすくなるのです。
どちらの買手がついても問題ないように、あらかじめ解体にかかる費用と、リノベーションにかかるおおよその費用及び期間を把握しておくと良いでしょう。

■更地にして売却のほうが有利な物件

人が住むことが不可能なほど老朽化が進んでいる建物、古民家としての価値が見いだせない外観のものであれば、更地にして売却したほうが売りやすくなります。
また、1981（昭和56）年6月以前に建築された家は新耐震基準を満たしていないものが含まれており、耐震診断及び改修工事が必須になります。新耐震基準を満たしていない建物は住宅ローン減税が受けられないという買主側のデメリットとなり得るため、改修工事を行わなければならないのです。改修費用の金額次第では、解体して更地にしてから売却を行うほうが良いケースも多くなります。

●解体費用を節約するためのコツ
解体の際は必ず複数の業者から見積もりを取り、そこから判断を行いましょう。ついつい一番安い業者を選んでしまいそうになるかもしれませんが、トラブルを避けるためにも桁外れに安い解体業者は避けたほうが無難です。
また、家電や粗大ゴミなどは自分で処理を行う、自治体の助成金制度や補助金制度を受けることで、解体費用の節約も可能となります。

《判断が難しい時は専門家に任せるのも》

状態がよく人が住んでも問題ない建物、または老朽化が著しく住居として明らかに適していない建物など、素人目に見ても分かりやすいものであれば判断はしやすいでしょう。ですが判断が難しいものであれば、不動産会社の担当者に相談してみることをおすすめします。
プロの視点から見て、売値や土地・建物の状況などを査定してもらえるのはもちろんのこと、古家付き土地として売却したほうが良いのか、更地として売却したほうが良いのか見極めてもらうことが可能です。

長い間住み続けた、または生まれ育った家を手放すのであれば、正しい判断をすることが難しい場合もあるかもしれません。客観的視点からしっかりと見てもらったうえで、どちらの状況で売却するのか最終判断をしましょう。