[物件OFFコラム]売却以外の選択肢?分譲マンションを賃貸に出すには|物件OFF

売却以外の選択肢?分譲マンションを賃貸に出すには

 

マンションの住み替えを行うのであれば、問題になりやすいのが「これまで住んでいたマンションをどうするのか」。多くの方が売却を考えるかもしれませんが、実はもうひとつの選択肢として“賃貸に出す”と言う方法が存在しています。

 

とはいえ、不動産の売買以上に未知の領域ともいえる賃貸経営は、一般の人にはやはりハードルが高く感じてしまうのは当然のことかもしれません。
そこで今回は、分譲マンションを賃貸に出すメリットとデメリットから、その方法や手順、さらには成功確率を上げるコツなどまでをご紹介します。


売却以外の選択肢?分譲マンションを賃貸に出すには

 

《賃貸物件にするメリットとデメリット》

 

これまで住んでいたマンションを売却ではなく賃貸物件にする場合、大きなメリットが得られる反面、リスクも発生することになります。 まずはどのようなメリットがあるのか、そしてどのようなデメリットが生まれるのか、賃貸経営を行うという視点からしっかりと見てみましょう。



■メリット

まず、「家賃収入が得られる」ことが一番に挙げられるます。
本業以外にも継続的な収入が得られるようになれば、次の家のローン返済に充てることが可能です。長期的に経営を続ければ、老後の生活資金にすることもできるでしょう。
そのマンションをたとえ他人に貸し出していても、売却しない限り名義は自分のままです。つまり「資産として分譲マンションを所有し続けられる」ということ。将来、貸し出していたその家に再び住むこともできますし、改めて売却を検討することもできるのです。

「節税ができる」と言う点もメリットでしょう。マンションの管理費や修繕積立金は毎月支払わなければなりませんが、賃貸に出すことでこれらの費用は“経費”となるため、控除の対象になります。
その上、家賃収入は総合課税の対象になりますので、こちらでも節税に繋げることが可能でしょう。



■デメリット

家の状態にもよりますが、「初期費用がかかる」ということがデメリットになります。
誰もがきれいな状態の家に住みたいと考えるのは当然のことですから、エアコンや水回りの交換や修繕、壁紙の張替えなどと言ったハウスクリーニングが必須です。場合によっては100万円近くかかることもありますので、新しい家を購入した直後の出費としてはかなり痛いかもしれません。

しかもそれほど手とお金をかけてきれいにしても、必ず入居者が見つかるとは限らないのが現実です。この「空室リスク」もデメリットとして非常に大きいもので、場合によっては定期的な収入が得られるどころか、維持管理費で赤字になってしまうことも考えられます。

また、住宅ローンが返済中である場合は、賃貸にすることで「金利が上昇」する可能性も否めません。さらに住宅ローン控除の対象外となるため、こういった控除を受けられなくなることも大きいかもしれません。




《賃貸物件にする基本的な手順》

 

所有している分譲マンションを第三者に貸し出すための流れは、当然、不動産売却のものとは違うものになります。実際の手続きを円滑なものにするためにも、どのような流れになるのかあらかじめ把握しておきましょう。

 

 

1.不動産会社を探す

こちらは売却時と同様、不動産会社を探すことになります。とはいえ、ひとくちに“不動産会社”と言っても専門や得意分野があり、売買専門の不動産会社や、マンションのみ、一戸建てのみ、中にはオフィスや店舗といった事業用専門の不動産会社も存在しています。

この場合は、賃貸物件の仲介を行っている不動産会社を探しましょう。分譲マンションをはじめとした集合住宅の取り扱いに長けている会社であればさらにポイントは高くなります。
賃貸経営に関わる大半の手続きをサポートしてもらうことなりますので、信頼できる不動産会社を選びたいところです。



2.賃貸借契約の種類を選ぶ

賃貸物件の契約には種類があり、基本的に3つの方法が存在しています。
それぞれを詳しく紹介します。

●普通借家契約
一般的な賃貸物件で多く用いられる契約形態です。
契約期間は1年以上で設定するのが基本となっていますが、2年間で設定することが最も多くなっています。
この契約期間に満たずに借主が解約を行った場合は、貸主は解約金を徴収することが可能な一方、借主が継続して住み続けることを希望している場合は、貸主側には正当な理由がない限りそれを拒絶することはできませんし、立ち退きを迫ることも認められません。
したがって普通借家の契約期間は、借主と貸主双方の意向に大きく左右されるものである、と言えるでしょう。

●定期借家契約
定期借家は基本的に契約の更新がありません。定められた期間が終了したその時点で契約は必ず終了し、借主は退去して貸主に明け渡すことになります。例えば長期の出張などで3年間家を空けるなど、後に確実にその家へ戻ってくる時期が確定しているのであればこちらの定期借家を選ぶことになるでしょう。
基本的に定期借家では普通借家のように更新をすることはできません。が、禁止されているわけではないため、お互いが合意すれば再契約することは可能です。この場合、更新料ではなく再契約手数料が発生することがほとんどになります。

●サブリース契約
サブリース契約は、物件を不動産管理会社に貸し、不動産会社が入居者に又貸しをする管理形態です。
簡単に言ってしまえば、不動産管理会社に完全に賃貸経営を任せてしまう形であり、物件の所有者(オーナー)は入居者ではなく不動産管理会社に貸しているということになります。
手数料として家賃の10~20%程度がかかりますが、管理業務を完全に任せられるというのは非常に大きなメリットと言えるでしょう。



3.不動産会社と正式な契約を結ぶ

いよいよ不動産会社と契約を結ぶことになります。
しかし仲介依頼にも種類があり、どちらかを選ばなくてはなりません。

●媒介契約
媒介と名についている通り、不動産会社が貸主と借主の間に立って取引を行うことになります。
入居者の募集は不動産会社が行いますが、入居希望者(借主)を見つけて契約の機会を作るまでが仕事であり、実際に入居者選定や契約そのものを行うのは貸主自身です。
トラブルを避けるためなど、どうしても信用できる入居者だけを自分で選びたいと考えるのであれば、こちらの媒介契約が良いでしょう。

●代理契約
不動産会社が貸主(オーナー)の代理人となり、契約締結の権限が与えられるため、入居者募集から選定、契約までのすべてを不動産会社が行う形になります。貸主が入居者を選ぶことはできませんが、遠隔地の物件の場合などはこちらがおすすめです。


賃貸物件にする基本的な手順

 

 

4.入居者の募集を開始する

不動産会社と契約が済めば、いよいよ入居者の募集がスタートします。媒介契約でも代理契約でも、基本的に広告の掲載などの客付けは不動産会社が担いますので、貸主が行うことはありません。とはいえ、必要に応じて不動産会社との相談が必要な場合もあるでしょう。



5.入居申込者の審査と契約

入居希望者による内見を行うことになりますが、こちらも不動産会社にカギを貸し出して進めるため、貸主が内見の立ち会いに向かうということはほとんどありません。
入居希望者が物件を気に入れば入居申し込みです。この際、入居希望者の氏名や住所、場合によっては勤務先や年収、勤続年数などが記入された入居申込書などが提出されます。この書類は入居審査時に利用されるもので、媒介契約であれば大きな判断材料になるでしょう。

入居審査が完了すれば必要に応じて条件を調整し、双方の確認をとった上で賃貸借契約を締結します。




《分譲マンションを賃貸に出す際に気を付けるべきポイント》

 

持ち家を貸し出すというと、「定期的な収入が得られる」という良いイメージばかり先行しがちですが、賃貸は賃貸ならではのトラブルもあるため、事前に考慮しておかなければなりません。
では分譲マンションを賃貸にするのであれば、どのような点に気を付ければ良いのでしょうか?



■住宅ローンが残っていないか

ローンが完済していれば問題ありませんが、残っている場合は必ず金融機関に相談しなくてはなりません。

住宅ローンは、契約者本人が住むための住宅や土地を購入するためのローンです。それ以外の用途は認められていません。これを無視して賃貸に出してしまった場合、契約違反と判断されて残債の一括返済要求、最悪の場合は刑事告訴されることにもなりかねません。
そのため必ず金融機関で相談し、賃貸住宅ローンやセカンドハウスローンなどに切り替えるか、別の金融機関へ借り換えをすることが基本となります。



■予定次第では契約形態に注意

賃貸に出した家にいずれ戻ることを予定しているのであれば、契約形態に気を付けなければなりません。
上述の通り普通借家で契約を行うと、借主が住み続けることを希望すれば貸主側が退去を迫ることは不可能になります。ですので、いずれ戻ることを予定しているなら、定期借家契約を選んだほうが無難でしょう。



■コストや手間などのリスクも

管理会社に委託すれば管理する手間は無くなるものの、当然コストがかかることになります。
逆に管理委託をしないのであればコストはかかりませんが、多くの手間が必要となるでしょう。集金管理から家賃滞納者への督促、契約更新業務、入居者のクレーム対応、建物のトラブル対応や工事業者への連絡など、業務の幅が広く種類も数も多いため、無理をせず委託することをおすすめします。


分譲マンションを賃貸に出す際に気を付けるべきポイント

 

《賃貸に出すことでかかる主なコストや税金》

 

賃貸経営にはコストがかかるとはお伝えしましたが、具体的にはどのような出費があるのでしょうか?
必要な費用から、発生する税金などを見ていきましょう。



■必要な費用

賃貸経営を行う上で様々な費用がかかりますが、主に“リフォーム代”や“修繕費”などが挙げられます。これらはすべて物件の持ち主が負担しなくてはならないのです。
物件の貸主には“修繕義務”と言うものが存在し、「きちんと使える状態で提供する」ことが前提となっています。つまり、貸したものが壊れて使用できなくなった場合は、貸主が速やかに修繕する義務があるのです。

住人の退去後、新たな入居者を迎えるために壁紙の張替えや水回りのメンテナンスは必要ですし、設備に不具合が生じた場合には修理や交換が必須です。さらに、管理会社に経営を委託しているのであれば“管理委託費”がかかることも忘れてはいけません。
これらの費用は経費として計上が可能ですが、急に必要となることも少なくないため、前もってきちんと把握しておくことが重要となります。



■発生する税金

賃貸経営を行うことによって発生する税金はいくつかありますが、主に“住民税”と“所得税”になります。
賃貸によって得られた所得は“不動産所得”と呼ばれ、当然課税対象です。

また“固定資産税”や“都市計画税”も不動産を所有しているだけで毎年発生するものですが、こちらは居住しているしていないに関わらず物件の所有者、つまり貸主が納税対象者となりますので注意しましょう。




《賃貸経営の成功確率を上げるためのコツは?》

 

 

■信頼できる不動産会社を選ぶこと

賃貸経営を成功させるための最重要ポイントは、経営を任せる不動産会社(管理会社)です。
とくに賃貸経営初心者の場合、間違った不動産会社選びが経営全体の失敗につながることもあることから、特に慎重に選ばなければなりません。会社の知名度や費用の安さだけで選ぶことはせず、「管理内容とコストとのバランス」、「集客率が高い」、「サポート体制が整っている」など、内容をきちんと吟味した上で複数会社と比較することをおすすめします。



■家賃設定は適切な価格で

家賃は高いほど利益が上がりますので、出来れば高く設定しておきたいところです。しかし高すぎると入居者が見つからず、今度は空室リスクに悩まされることになるでしょう。とはいえあまりにも安い家賃設定だと入居者は見つかりやすくはなりますが、経営が成り立たなくなる恐れもあります。

家賃を決める方法は一般的に、周辺の似たような物件の家賃と比較して決定する“賃貸事例比較法”を用います。立地や周辺環境、築年数、建築構造などにも左右されるものですが、不安を感じるのであれば不動産会社に意見を聞いてみるのも良いかもしれません。



■需要と供給の見極め

賃貸経営は、需要と供給の上に成り立っています。
単身者向けのコンパクトなマンションにファミリー層は入りませんし、逆にファミリー向けのゆったりした広いマンションは単身者では持て余すでしょう。また、単身者は交通アクセスの良さや利便性を重視する一方で、ファミリー層は治安が良く住みやすい環境を選びやすい傾向にあります。

賃貸に出そうと考えている分譲マンションがその地域の需要に合っているか、またそのエリアではどのようなマンションの需要が高いのか、しっかりと明確にする必要があるでしょう。
もしマンションの条件が需要に合わなければ、賃貸ではなく思い切って売却を選んだほうがリスクの面から見ても安全かもしれません。




《デメリットやリスクも考慮した上での選択を》

 

今回は所有している分譲マンションを賃貸物件として出す場合のメリットやデメリット、流れやコツなどをご紹介しました。

分譲マンション賃貸に出すということは、資産としてマンションを保有したまま継続的な収入が得られたり、いずれ再び住むことも売却を検討することも可能です。しかし当然メリットだけではなく、入居者が見つからない空室リスクや、修繕義務による急な出費の発生などといったデメリットも存在しています。
あくまでも「売却」か「賃貸に出す」かは選択肢です。どちらを選ぶとしても、マンションは重要な資産であることには違いありませんから、後悔のないようにしましょう。


デメリットやリスクも考慮した上での選択を

 

 

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