[物件OFFコラム]共有名義の不動産とは?売却の方法や注意点など|物件OFF

共有名義の不動産とは?売却の方法や注意点など

 

夫婦共働きの世帯が増えています。双方に収入がある場合、どちらか片方ではなく2人でお金を出し合い、共有名義にしてマイホームを購入したといった話も多いでしょう。単独名義にはないメリットも存在していることから、望んで選んだ方もめずらしくありません。

しかし、たとえば離婚などで購入したマイホームを処分しなければならなくなった時、簡単に売却できないのが共有名義の不動産でもあります。共有名義の不動産はどうやって売却し、どのような点に注意すればよいのでしょうか?


共有名義の不動産とは?売却の方法や注意点など

 

《共有名義の不動産とは?》

 

共有名義の不動産とは、1つの不動産に対して複数人が所有者として登記されているものを指します。夫婦や親子間でお金を出し合って不動産を購入した場合や、親子で二世帯住宅を所有する場合、さらには複数の相続人で相続した物件などが共有名義となっているケースが多いようです。

不動産を“実際に分割してそれぞれが保有する”ということは不可能なため、“分割割合”という割合で不動産を保有する形となります。例えば、1,500万円の物件を夫婦で共有名義にしている場合、持分割合が1:1であれば750万円ずつ、1:2であれば500万円と1,000万円の不動産を保有していることになるのです。



■共有名義のメリット

共有名義の最大のメリットは、夫婦や親子それぞれが「住宅ローン控除」の適用が受けられるという点でしょう。
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の1%(または最大控除額)が10年にわたり減税されるという制度ですが、上限として「40万円まで」と設定されています。しかし、ペアローンや親子ローンなどを利用しているのであれば、夫と妻または親と子など、借り入れた人ひとりひとりが別で控除を受けることが可能となるため、結果的に単独名義の時よりも控除額が高くなることもあるのです。

また同じように、売却時には名義人の数だけ「3,000万円特別控除」が適用される点もメリットに挙げられます。
これはマイホームの売却時、3,000万円までの売却益なら譲渡所得税が非課税になる制度です。こちらも名義人ごとに受けられるため、例えば夫婦の共有名義不動産を売却した際には最大6,000万円までの売却益であれば課税されることはありません。



■共有名義のデメリット

1人で所有する単独名義と大きく異なる点は、何をするにしても「名義人の同意が必要」となるところです。
不動産を複数人で共有しているため、名義人の承諾なしで何かを行うことが一切できません。売却はもちろんのこと、賃貸に出すことも、リフォームやリノベーションを行う際にも同意を得なければならないのです。
内容によっては全員の同意が必要なもの、同意者の持分割合が過半数以上である必要があるものに分かれているのですが、時間の経過によって名義人それぞれの考え方や事情が変化することも少なくないため、トラブルに発展してしまうケースもめずらしくないでしょう。



●持分割合とは

不動産を共有名義にする際には、それぞれが持つ所有権の割合を決定します。これが“持分割合”ですが、この決定方法についてはルールが存在しており、自由に決めることはできません。

共有名義で不動産を“取得”する場合は「負担費用の割合」で決定し、
共有名義で不動産を“相続”する場合は「法定相続分」を基準にすることが一般的になります。

取得(購入時)の場合は、簡単に言ってしまえば“資金をどれだけの割合で出したか”だと思って問題ありません。例えば3,000万円のマイホームを夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担したのであれば、

夫:2,000万円÷3,000万円×100=67%(2/3)
妻:1,000万円÷3,000万円×100=33%(1/3)

と計算され、67%が夫、33%が妻として登記されることになります。
なお、負担割合と持分割合は必ず揃えなくてはなりません。この例では負担額が夫と妻で2:1であるため、持分割合も2:1でなければいけないのです。夫婦だから公平にしたいといって持分割合を1:1で登記してしまうと、夫から妻へ持分贈与したとみなされ、贈与税が発生することになります。

相続で不動産を共有名義にする場合、法律によって相続できる割合が決められています。
被相続人(亡くなった人)との関係性や、相続人の数によって変わるため、複雑化することも多いでしょう。遺産分割協議によって法定相続分によらず自由に割合を決定することも可能ですが、もちろんその場合は相続人全員の同意が必要となります。


持分割合とは

 

《共有名義の不動産を売却するには?》

 

ここまでお伝えした通り、共有名義の不動産を独断で売却することはできません。
しかし、売却すること自体が不可能というわけでもないのです。どのような方法があるのかひとつずつ見ていきましょう。



■名義人の同意を得てから売却をする

共有名義不動産は1つの不動産の複数の名義人がいるため、それを1人だけの判断で売却するということは“他人の持分”まで売却してしまうということです。売却を含めた処分行為は名義人全員の意思確認と同意を得ておかなければなりません。売却までの時間も手順も非常にかかるため、単独名義不動産と比較すれば簡単なことではないでしょう。しかしいざ売却まで至ってしまえば分割が容易な現金になりますから、均等に分割することが可能となります。そのため、こちらは遺産相続の際に選ばれることが多いようです。



■持分割合分のみを売却する

不動産全体の売却は単独では不可能ですが、“自分の共有持分”のみであれば自由が認められているため、売却することが可能です。この際、他の名義人の同意は不要であり、また通知を行う義務もありません。

ただし、不動産が土地のみに限られ、家屋などの建物が含まれている場合は売却が出来ません。また、多くの場合は専門の買取り業者に依頼しますが、共有名義では活用が難しく需要も低く売却相手が限定されるため、安値での買取になってしまう可能性も否定できないでしょう。



■名義人同士で売買を行う

単独での売却を考える前に、他の名義人に自分の持分の買取りを打診すると良いかもしれません。
売却側は共有名義不動産を売却できるのと同時にお金を手にすることができますし、買取り側は持分割合を増やすことができます。それによって共有名義不動産から単独名義不動産になり、不動産全体の売却が容易になることも考えられるでしょう。

持分を買取り業者に依頼した場合は第三者を交えることになりますから、後々に親族間などでトラブルに発展することも考えられます。それを避けるためにも持分の独断売却を行う前に、まず他の名義人に買取りの確認することをおすすめします。



■分筆して単独名義にする

共有名義を分筆し、単独名義に変更する方法がこちらになります。
分筆とは、登記簿上で1つの土地を複数に分けることであり、共有していた持分に応じてそれぞれ単独名義として成立させる方法です。こちらの方法も土地の場合のみでしか利用はできませんが、分筆することによって単独名義になるため売却しやすくなるというメリットがあります。

こちらの問題点としては、分筆には所有権移転登記という手続きが必須であり時間がかかること、また、明確に土地を分けなくてはなりませんから、測量のための費用がかかることなどが挙げられます。




《共有名義不動産の売却時に必要なものは?》

 

売却の際、他の名義人の承諾以外に必要なものはこちらになります。
スムーズに売却を行うためにも、以下の必要書類を把握しておきましょう。

・登記識別情報(登記済権利書)
・土地測量図及び境界確認書
・身分証明書
・実印
・印鑑証明
・住民票

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票は、名義人として登記されている全員分のものが必要になります。特に印鑑登録をしていない場合などは、書類の発効までに時間がかかってしまうケースもありますので、あらかじめ全員が必要書類の内容を確認しておいたほうが良いでしょう。
なお、売買契約書への書類も“名義人全員の署名捺印”が必須です。そのため立ち会える場合は立ち合い、難しいようであれば代表者に署名及び実印捺印がなされた委任状を渡しておくことになります。


売却時に必要なものは?

 

《共有名義不動産売却時のよくあるトラブルと注意点》

 

共有名義ならではのメリットはあるのですが、やはり複数で共有していますので様々なトラブルがつきものです。共有名義不動産ならではの注意点はどんなものでしょうか?



■全員の同意が得られない

最も多いトラブルが、「共有名義人の同意が得られなかった」というケースでしょう。
上述したように、売却時には名義人全員の合意が必要なため、誰か1人でも売却することに納得していないのであれば売却することができません。夫婦間の場合はどちらかが「その家に住み続けたい」と考えていたり、きょうだいのうちの1人が「生まれ育った家を手放したくない」と言うことはよくある話です。また、相続人が多すぎて連絡が取れないといった場合もあります。
特に長期化しやすい傾向が強いため、早期現金化を希望している方にとっては苦しい問題かもしれません。



■住宅ローン残債による問題

共有名義不動産の売却を考えた時に“住宅ローン”が残っている場合に発生しやすいトラブルです。特に、夫婦合算でローンを組み、その支払い中に離婚に至ってしまったケースが多いでしょう。
ローン支払い中に売却を行った場合、その売却金額で残債を全額返済する必要があるものの、状況によっては支払いきれないこともめずらしくありません。その場合は自己資金で補うケースがほとんどですが、どちらがどれだけ負担するかその割合で揉めてしまうのです。

また、注意すべき点としてローンを組む際にどちらかが、または両方ともに連帯保証人になっていることがあります。たとえ離婚をしたとしても連帯保証人から外れるわけではないため、あらかじめ夫婦間で話し合って同意をしておくと余計なトラブルを防ぐことができるでしょう。



■不動産売却時に発生する税金

不動産を売却して利益(売却益)が出た場合、所得税の課税対象になります。
これは共有名義の不動産も例外ではなく、売却益が出た時点で納税義務が発生するのです。
計算式としては

販売価格-(取得費+譲渡にかかった費用)-特別控除額=譲渡所得
譲渡所得×税率=譲渡所得税

になります。
なお譲渡所得にかける税率は、所有が5年以内では39%である一方、5年を超えると税率は20%まで下がります。この19%の差は相当大きいため、夫婦で購入したあとに4年以内で離婚に至ってしまったとしても、節税の面から見ると可能であれば5年以上所有してから売却したほうが良いかもしれません。併せて、譲渡所得税は「持分割合に応じて負担額を決定する」ということを話しあっておいたほうがトラブルには至りにくいでしょう。




《まとめ》

 

共有名義にすることによって購入時の税制上で有利になるというメリットがある一方、売却に手間と時間がかかるなどといったデメリットが発生します。また、遺産相続のトラブル回避のために不動産を共有名義にしたものの、新たなトラブルの種になってしまうこともあるでしょう。状況によっては共有している不動産の処遇についての意見が纏まらないこともありますので注意が必要です。

注意点などどれだけポイントを押さえていたとしても、やはり話し合いしないことには円満な売却はあり得ません。場合によっては専門家に相談することも視野に入れつつ、全員できちんと話し合ってから検討することをおすすめします。


共有名義不動産売却時のよくあるトラブルと注意点

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