《重要事項説明書とは》

重要事項説明書の内容を知る前に、重要事項説明とは何の目的で行うのか、そもそもなぜ重要事項説明書が必要なのかを見ていきましょう。

■重要事項説明書交付の目的

不動産の売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引業者（宅建業者）が売買する不動産の重要な事項を買主へ説明することを“重要事項説明（通称・重説）”といい、これを必ず行うことが法律で定められています。重要事項説明は宅地建物取引業法（宅建業法）で義務付けられており、契約が成立する前に宅地建物取引業者が必ず買主へ行わなければなりません。

そして、その重要事項が記載された書類が「重要事項説明書」になります。安全に不動産の取引が行えるように買主のために作成された書類であり、重要事項説明を行う際にはこの重要事項説明書の交付しなければならないのです。
よくわからないから受けても意味がないのでは、と考える方も中にはいらっしゃるでしょう。ですがこの重要事項説明は“買手の保護”が目的であり、不動産売買におけるトラブルを無くすために作成されるものでもあるのです。

不動産の買手（消費者）の多くは一般人であり、不動産取引の知識も経験もゼロに近いという方がほとんどです。そのような状況にもかかわらず、不動産はとても高額な取引であり、非常に複雑な利権関係や手続きなどが存在しています。理解していないのに言われるまま契約を行ってしまえば、気づけば買手に不利なものだった、思わぬ被害を被ってしまったなどという状況にもなりかねません。
そのため、宅地建物取引業者は売買契約前に重要事項説明書を作成し、買手にわかりやすく説明する必要があるのです。

「重要事項説明がわからない」「必要ない」で済ませるのではなく、「わかるまで説明」してもらうことが重要であるといえるでしょう。

■重要事項説明書と契約書の違いとは

重要事項説明書と契約書はどちらも署名・捺印を行うものではありますが、この2つはまったくの別物です。

重要事項説明書は上述した通り、購入予定の不動産の詳細が記されています。この重要事項説明書を使用して、宅地建物取引業が買手に説明を行うことは義務であり、絶対に行わなければならないものです。
つまり、説明後に重要事項説明書に署名・捺印を行うことは「重要事項に関する説明を受けた」という証明にあたるのです。

その一方で、契約書は「その条件で取引することを認めた」ことの証明になります。重要事項説明を受けたのちに初めて契約書に署名・捺印が出来るものであり、この2つは完全に別のものになるのです。

わかりやすく言えば、「購入予定の物件は、こういった状態のものです」という説明を受けた証拠が“重要事項説明書”、買手が「わかりました、その条件で物件を買います」と答えた後に交わされるのが“契約書”ということになります。

《重要事項説明書の内容と注視すべき場所》

ではいよいよ、重要事項説明書の内容を確認していきましょう。
重要事項説明書には、大きく分けて「取引建物に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2つの内容が記されています。情報量も多く聞きなれない単語も多いため難しいと感じやすいですが、気を付けるべきポイントがわかればそれほど難しいものではありません。
ではいよいよここからは、特に見るべきポイントを具体的にご紹介していきます。

■取引建物に関する事項

まず1つめは「取引建物に関する事項」です。
物件の所在地・種類・構造・床面積などから、登記された権利の種類、設備の整備状態から、道路との関係、法令に関する事項など、購入予定の物件についての事項が詳細に記されています。

●物件の概要
まずは登記記録（登記簿）などで購入予定の物件をしっかりと特定しましょう。所在地住所、種類、構造、面積などの情報が正確なものであるか、しっかりと確認をしておきます。パンフレットや広告と食い違ってる可能性も否定できません。
その中でも面積については、住宅ローン控除や各種税金の軽減措置の要件になっているため特に注意が必要です。

●不動産登記の権利
抵当権など、売主以外に権利を持っている人がいないかどうかの確認を行います。
売主が利用している金融機関が登記されたままのケースも多く、そのままだと最悪の場合は抵当権が実行され、せっかく購入した不動産を失ってしまう可能性も否定できません。
通常、抵当権を抹消することが売買の前提であるため、その場合は抹消される時期を確認し、きちんと説明してもらうようにしましょう。

●法令関係
都市計画法や建築基準法など、法令に基づく制限がこちらになります。
建物の用途を制限する用途地域や地域地区などをはじめ、建物の大きさを規制する建ぺい率や容積率、高さ制限など、一戸建て物件の場合は特にこちらを確認しましょう。建て替えや増改築などを予定している場合は、希望通りの家が建築できるかどうかに関わってくるため、注意しなければなりません。

さらに、中古物件の場合は接道状況にも気をつけましょう。道路と敷地が2ｍ以上接していなければ、建て替えなどを行うことが認められていません。また、前面道路幅が４ｍ未満の場合、建て替えにはセットバックが必須となります。

●インフラ整備内容
電気、ガス、上下水道などインフラ整備の状況を確認します。これらは生活には必要不可欠なものですので、内容はしっかりと説明を受けましょう。未整備であればもちろんのこと、整備されていたとしても公営か私設かによってもその後の負担が大きく変わるため、合わせて確認しておきます。

■取引条件に関する事項

2つめが、「取引条件に関する事項」です。
こちらは契約時の手付金等や手付解除、供託、保険加入、手付金等の保全措置など、取引や契約についての詳細を確認することが出来ます。

●購入代金以外の費用
購入代金以外に必要とされる費用のそれぞれの内容や目的、その金額についての確認を行います。手付金などについては、保全措置の有無や保全方法などもチェックしておきましょう。

●契約の解除について
一度交わした契約は解除できないのが原則ですが、当然例外も存在しています。解除ができるケースと行うための期日やその方法、発生する違約金などが記されているため、丁寧に内容を確認しておく必要があります。

●管理に関する内容

マンションのような区分所有建物の場合、専有部分や共用部分、専用使用権など、利権関係がさらに複雑になっています。どのような利権関係にあるのか、利用などに関してのルールなども説明も受け、あらかじめ認識しておくようにしましょう。 マンションの場合は特に、管理状況次第で住環境や資産価値などが大きく左右されることもめずらしくないため、管理形態や管理費規約、管理委託先、さらには修繕積立費の金額などの確認は必須となります。

《トラブル回避のためのも内容をしっかりチェックすること》

今回は、重要事項説明の必要性から、重要事項説明書の内容と絶対に見るべきポイントなどまでをご紹介しました。
“重要事項説明”と聞くだけで難しそうと思う方も多いですし、説明書の内容項目も多岐にわたるため、軽く見ただけではどこをどう確認すれば良いのかわからない、というのは仕方のないことかもしれません。
しかし、ポイントを押さえてひとつずつ見ていけば、「まったく理解できない」というような内容は少ないのではないでしょうか？

重要事項説明と重要事項説明書は“買主”、つまりマイホームを購入する人たちのためのものです。わからないまま流してしまうのではなく、理解できるまで説明を受ければ、購入後に大きなトラブルに巻き込まれてしまう危険は避けられるでしょう。

とはいえ実際には、緊張のあまり質問が出来なかったという方もめずらしくありません。そのため、あらかじめ重要事項説明書のコピーを不動産会社から受け取って確認しておく、または主なチェックポイントをまとめておくことをおすすめします。
納得して契約に進むためにも、しっかりと準備をしてから重要事項説明に臨みましょう。