[物件OFFコラム]古くなったマイホーム、フルリフォームする?それとも建て替える?|物件OFF

古くなったマイホーム、フルリフォームする?それとも建て替える?

 

新築で購入したマイホームも、時間が経過すれば劣化していくものですし、快適度も徐々に下がってしまうものです。また、購入費用を抑えるために中古一戸建てを購入したというケースも最近多くなっています。
このように築年数が長い物件に住んでいる方の多くは「フルリフォームをするか、思い切って建て替えか」の選択で悩まされているのではないでしょうか。マイホームの購入と同様、人生で何度もある経験ではありませんから、慎重になってしまうのは当然のことです。

今回は、フルリフォームと建て替えの違いから、どちらが自分たちにとって最も良い選択なのかまでを考えてみましょう。


古くなったマイホーム、フルリフォームする?それとも建て替える?1


目次
フルリフォームと建て替えの違いを知る
フルリフォームのメリットとデメリット
建て替えのメリットとデメリット
フルリフォームと建て替えどちらを選ぶべきか?
リフォームと建て替えの注意点
総合的に見て判断すること




《フルリフォームと建て替えの違いを知る》


フルリフォームと建て替えを比較をする前に、それぞれの違いはご存知でしょうか?
どちらを選んだとしても、工事を行ってマイホームをキレイな状態にすることにはなりますが、基本的には全く異なるものとなります。まずはその違いから確認しましょう。



■フルリフォームとは

部分的に修繕や改築を行うことをリフォーム、既存の基礎部分以外すべて取り払った後に新たに作り直すことを“フルリフォーム”と言います。建物の骨組みは残すため、“スケルトンリフォーム”と言われることもあるようです。通常のリフォームよりも自由度が高く、水回り全ての一新や、全室の壁紙や床の張替え、部屋の増築や減築も可能になります。
なお、似たような言葉にリノベーションというものがありますが、この2つには明確な定義がないため、ほぼ同じ意味であると考えても問題ありません。



■建て替えとは

基礎部分を含め建物を全て解体・撤去し、一度更地に状態に戻してから再び建て直すことが“建て替え”になります。最初に古くなった建物の解体工事とその撤去を行わなければならず、地盤の状態によっては地盤改良工事も行わなくてはなりません。ただ基礎から作り直すというだけあって、フルリフォームよりもさらに自由度は高くなりますし、耐震面でより強い安心感を得ることができるでしょう。




《フルリフォームのメリットとデメリット》


どちらを選べばよいのばよいのか迷ったのであれば、判断ができるようそれぞれのメリットとデメリットを知っておく必要があります。
まずはフルリフォームを行った際のメリットとデメリットから見ていきましょう。



■フルリフォームのメリット

 

・残したいところを残すことができる

まずは何よりも、愛着のある家に住み続けられるといった点です。フルリフォームとはいっても建て替えではないため、思い入れのある部分はそのまま残しておくといったこともできます。使える部分、使いたい部分をそのまま残して活かしながら、より暮らしやすい家を作れるのが最大のメリットでしょう。家の雰囲気を大きく変えることなく、必要な部分だけを新しくすることで快適さを高めつつ、思い入れのある家に住み続けることができるのです。

・コストを抑えられる
建て替えよりもフルリフォームのほうがコストが抑えるというメリットも大きいでしょう。
上述した通り、フルリフォームでは基礎部分を残すのが基本のため、解体工事費用が発生しません。また、建て替えの際に必要な税金は発生しないばかりか、リフォームの内容によっては補助金の支給、税制面での優遇が受けられるケースもあります。
工事のプランや範囲によっては仮住まいが必要にならない場合もあり、その費用も節約が可能です。

古くなったマイホーム、フルリフォームする?それとも建て替える?2

■フルリフォームのデメリット

 

・内容によっては高額になることも
建て替えよりもコストを抑えられるとはお伝えしましたが、もちろん内容によっては高額になることも否定できません。例えば旧耐震基準で建てられている場合や、基礎部分まで老朽化が進んでいる場合は、思い切って建て替えを行ったほうが安くなるケースもめずらしくないでしょう。
また、どうせならあれも新しくしたい、ここもキレイにしたいと欲張ってしまった結果、予算を大幅にオーバーしてしまうことも考えられます。

・制限が多い
建物の構造によっては壁が撤去できなかったり、柱が取り除けないなど、大規模な変更が出来ない場合も多くなっています。中古物件を購入してフルリフォームしたいという方は特に、希望するリフォームが出来る建物かどうかを確認しておいたほうが良いでしょう。

・地盤の改良はできない
どれだけ耐震性の高い建物にフルリフォームしたとしても、地盤の状態によっては倒壊のリスクから逃れることはできません。地盤の不安を解消したいのであれば地盤改良工事が必須となるため、その場合はフルリフォームではなく建て替えを選択することをおすすめします。




《建て替えのメリットとデメリット》


建て替えを行った際のメリットとデメリットはこちらになります。



■建て替えのメリット

 

・自由度が高い

一度更地に戻すということは、間取りや設備をゼロから見直すことができるだけではなく、基礎から再び行うことになるため耐震工事や断熱工事なども可能であるということです。また、建て替えを行ったほうが省エネ・創エネなど最新の住宅性能を備えることも容易になります。
間取りや部屋数の変更はもちろんのこと、収納の性能、生活動線、設備の老朽化など、これまでのマイホームに感じていた不満を一気に改良することができるのが、建て替えを行う際のメリットと言えるでしょう。その自由度の高さは、新築とほぼ同等レベルとなります。

・資金調達しやすい
フルリフォームであっても建て替えであっても、工事には多額の費用を必要とするため、ローンを利用して費用を調達するのが一般的です。フルリフォームも当然ローン商品として取り扱いがありますが、建て替えの場合は通常の住宅ローンを利用することもできるため、選択肢が多くなっています。建て替え前の家の住宅ローンが残っている場合は、建て替えローン(住み替えローン)を選ぶという方法もあったりと、資金調達のしやすさは建て替えのほうが上回っていると言えるでしょう。
また、リフォームローンよりも金利が低い傾向にあるほか、多額の融資を受けやすい、ローンの期間も長くとりやすくなっているようです。



■建て替えのデメリット

 

・高額のコストが必要
建て替えの最大のデメリットは費用面になります。新築同様に建設費が必要になるだけではなく、解体及び撤去による費用もプラスされるため、コストが非常にかかることは間違いありません。取り壊す建物が鉄骨造や鉄筋コンクリート(RC造)など強固な基礎である場合は、解体費用が嵩むケースがほとんどです。地盤に問題があれば地盤改良工事も必須でしょう。フルリフォームと比較すると工期も長期化しますので、仮住まいも用意しなくてはなりませんし、それに伴って引っ越し費用も2回分かかることになります。
さらに、登録免許税、不動産所得税など納税義務も発生するため、これらも含めて資金計画を行わなくてはなりません。

・部分的に残すことはできない
どれだけ建物に愛着があったとしても、建て替えはまず“解体”を行って更地にすることが大前提となるため、一部を残すなどといった対応はできません。どうしても保存したい部分がある、取り壊すには忍びない、でも住みやすい家にしたいというのであれば、建て替えではなくリフォームを選ぶことをおすすめします。




《フルリフォームと建て替えどちらを選ぶべきか?》


部分的なリフォーム程度であれば、費用もそれほど高額にはならないため迷うことは少ないかもしれません。しかしフルリフォームほど大がかりな規模になってしまう場合は、「いっそのこと建て替えのほうが良いのではないか?」と悩んでしまう方も多くなります。
そのような際は、このようなポイントで判断すると良いかもしれません。



■予算で判断

予算に限りがある場合、その予算を判断基準にします。
リフォーム費用は工事内容と広さによって変動しますが、フルリフォームであれば目安としておよそ500万円以上になります。建て替えであれば少なくとも1,000万円以上はかかるため、予算がそれ以下の場合はリフォームを選ぶことになります。
フルリフォームを検討している場合でも、見積もりが2,000万円以上の大規模な工事になりそうであれば、思い切って建て替えを視野に入れたほうが良いかもしれません。



■築年数で判断

建物が築50年を過ぎているのであれば、フルリフォームではなく建て替えを選びましょう。50年以上であれば“旧耐震基準”で建てられているため、大規模な耐震工事が必須です。また、柱や基礎、配管まで老朽化している可能性が非常に高いため、フルリフォームのほうが高くなってしまうこともめずらしくありません。同時に建て替えした場合の見積もりも出してもらい、費用を比較すると良いでしょう。
築40年前後の場合も建て替えをしたほうがおすすめになりますが、定期的なメンテナンス行っており状態が良いのであればフルリフォームでも問題ないでしょう。

築30年未満ならば、建て替えよりもフルリフォームという選択肢が有力になります。ただし、地盤に不安がある、建物が傾いている、基礎にヒビや歪みがある、シロアリの被害があるなど状態次第では即建て替えを選びましょう。

 

古くなったマイホーム、フルリフォームする?それとも建て替える?3

■工法で判断

間取り変更を検討している場合、建物の工法によっては建て替えを行うしかないというケースも存在しています。例えばツーバイフォー(2×4)工法で作られた建物は、壁で家全体を支えるという構造であるため壁を動かすことができません。また、鉄筋コンクリート(RC造)の場合も、鉄筋入りコンクリートで作られていますので、構造体自体の壁を抜くような工事は難しくなっています。

その一方で、柱や梁自体で強度を確保している従来工法の木造である場合は、大規模増改築がしやすく最も間取り変更に向いた工法となります。




《リフォームと建て替えの注意点》


建物の中には、建て替えを行うことが難しいケースも存在しています。
あとから後悔することのないよう、あらかじめどのような点に注意しておけばいいのか確認しておきましょう。



■再建築不可物件

古い物件の中には、“再建築不可物件”というものが存在しています。再建築不可物件は現在の建築基準法に違反している状態のため、そのままの状態では建て替えを行うことができません。原則として「建物の敷地は4m以上の幅員を持つ道路に、2m以上の間口で接していることを原則」とする“接道義務”というものが存在しているからです。

敷地の境界を後退させて道路を広くする“セットバック”という方法がありますが、当然下がった分だけ建築可能な土地が狭くなり、それに伴って建物を小さくしなければならない可能性が高くなるでしょう。
また、道路に接している通路部分の間口が2m未満の場合や、接しているのが建築基準法によって認定されている“道路”ではない場合、さらにはそもそも道路に接していない場合などは、建て替えを行うことができません。



■追加費用の可能性

築年数が古い物件のリフォームの場合、追加費用がかかる可能性が非常に高くなります。
中でも、水回りに関しては傷みが想定以上に進んでいることも多いため、特に追加費用が発生しやすい傾向があります。トラブルに発展することもめずらしくないため、綿密な打ち合わせが必須と言えるでしょう。
どのような追加費用かかる可能性があるか、その際はどのくらい必要になるかなど、納得できるまで話し合いをしておくと安心です。




《総合的に見て判断すること》


住んだ期間が長くなればなるほど家に愛着がわくため、マイホームの建て替えやフルリフォームを躊躇ってしまうのはあたりまえかもしれません。しかしいくら頑丈な建物であっても経年で劣化は進みますし、住みづらさや不満を感じることも多くなってくるものです。これから長い間住み続けていきたいと思うのであれば、やはり建て替えやフルリフォームは必須になります。

現在の建物や地盤の状態から、予算、今後のライフプランまでを含めて、慎重に検討することが重要です。メリットはもちろんのこと、デメリットや注意点なども把握し、後悔のない選択をするようにしましょう。


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