《住み替えとは》

住み替えは住居を変えることを指し、引越しとほぼ同じ意味になります。
ただし“住み替え”という言葉には、通常「不動産取引を伴う」ものを指すことがほとんどです。そのため、“古いマイホームを売却して新たに購入したマイホームを購入する”行為のみを住み替えといい、実家から賃貸、賃貸から賃貸への引越しなどは、一般的に住み替えと呼ぶことはありません。

賃貸物件へ引越しする場合は、手続きを行って鍵の引き渡しを受けた時点ですぐに入居することが可能ですが、住み替えの場合は“古い家の売却”と“新しい家の購入”をほぼ同時に進めなくてはなりません。タイミングによっては仮住まいを用意しなくてはならなかったり、住宅ローンの支払いが二重に発生する場合もあるため、あらかじめ計画を立てて段取りよく進める必要があるでしょう。

《住み替えの方法とそれぞれのメリットデメリット》

住み替えを行うためには、今住んでいるマイホームを売却し、新居となるマイホームを購入しなければなりません。売却と購入を同時に行う“同日決済”が理想ですが、タイミングを合わせるのは非常に難しいため、大半は「売却先行」もしくは「購入先行」のどちらかを選ぶことになります。
どちらを選んだとしてもメリットとデメリットが存在しますので、まずはそれぞれのポイントを押さえておきましょう。

■売却先行

今住んでいるマイホームを売却してから、新居となるマイホームを購入する方法が「売却先行」になります。

●メリット
売却先行の最大のメリットは、資金計画が立てやすいという点でしょう。先にマイホームを売却しておくことでまとまった資金が手元に入るため、新居の購入資金にも住宅ローンの返済にも充てることが出来ます。資金的に余裕を持ちたいのであれば、売却先行を選ぶと良いでしょう。
売却を慌てる必要もありませんので、販促活動に時間をかけられるというのもメリットです。根気よく粘ることで理想の価格で売ることも不可能ではありません。

●デメリット
売却後に即新居が購入出来れば問題ありませんが、購入に手間取った場合は仮住まい先が必要となります。今の住まいから仮住まい、仮住まいから新居へと、2回引っ越すことになるため、引っ越し費用も2回分必要になります。もちろん、仮住まいが賃貸であればその費用もかかることになるでしょう。

●売却先行のポイント
新しいマイホームの購入資金がない、または資金で悩みたくないという方は売却先行を選ぶことになります。売却までに時間をかけられるため、妥協することなく希望価格で売ることも可能です。また、住宅ローンの残債が残っている場合も売却先行になります。
なお、マイホームの買手が見つかる前に、理想の新居が見つかった場合は「買い替え特約」をつけておくことをおすすめします。これは“いつまでにいくら以上で売却できなかった場合は、購入契約を白紙解除できる”というもので、万が一売れずに白紙撤回したとしても違約金は請求されません。払った手付金も戻ってきますので、安心して話を進めることができるでしょう。

■購入先行

まず新居となるマイホームを購入してから、これまで住んでいたマイホームを売却する方法が「購入先行」になります。

●メリット
新しい住まいとなるマイホーム選びをじっくりと行えるというのがメリットになります。売却先行のように引き渡し期間が迫っているわけでもなく、仮住まいしているという状況でもないからです。仮住まいの必要がないということは、引越しも旧居から新居への1回で済みます。
また、売り家を空室状態にできるという点もメリットになると言えるかもしれません。不動産会社に鍵を預ければ内見に立ち合いは不要になりますし、購入希望者に気楽に来てもらえるようになるでしょう。

●デメリット
家の売却費用を新居の購入費用に充てることができないため、ある程度の自己資金があることが前提になります。新居用に住宅ローンを新たに組むことも可能ではありますが、今住んでいるマイホームの住宅ローンが残っている場合は二重ローンになり、金銭的負担がかなり大きくなってしまうでしょう。その負担を軽くしたいがために売却を急いだ結果、想定売却価格よりも大幅に下げざるを得なくなったというケースも少なくありません。
一時的ではありますが家を二つ持っている状態になるため、その分の維持費がかかることも覚えておきましょう。

●購入先行のポイント
新居選びは絶対妥協したくない！という方は購入先行になります。経済的に余裕がある、または今住んでいるマイホームの住宅ローンが完済しているのであればそれほど問題にはなりません。売却代金で完済できる目処が立っている場合も、購入先行を選んでも良いでしょう。

《種類別の住み替えタイミング》

理想は「同日決済」とお伝えしましたが、住み替えの条件は、新居となる家の種類によって変わってきます。マンション、一戸建て、さらには新築か中古かによっても異なり、場合によっては同日決済が難しいばかりか、購入先行のみしか選べないというケースも存在しているのです。
ここからは、新居の種類と購入タイミングについて見ていきましょう。

■新築建売一戸建ての場合

建築中の建売一戸建ての場合、ほぼ購入先行一択になります。購入希望してから引き渡しまでの期間が非常に短い傾向があるため、売却先行しようとしても間に合わないことが多いようです。売却先行にこだわりすぎて契約を引き延ばした結果、他の希望者に売れてしまうというケースも否定できません。
なお、購入先行になる場合は二重ローンになりますので注意しましょう。

■注文住宅の場合

注文住宅を建てる場合も、購入先行となります。売買契約後に着工してから完成までは早くても3ヵ月、長ければ半年以上かかることもめずらしくないため、売却先行は難しいと考えても良いでしょう。売却のタイミングを新居の引き渡しに合わせるなどといった工夫は可能かもしれません。

■中古一戸建ての場合

すでに完成した物件があり、売主との交渉が容易な中古一戸建ての場合は、売却・購入どちらを先行させることが可能です。タイミングを調整すれば、仮住まいや二重ローン状態を避ける“同日決済”もできるでしょう。

■マンションの場合

マンションへ住み替えを行う場合、一般的に売却は入居の時期に合わせるケースがほとんどです。新築・中古を問うこともありません。中古一戸建てと同じく、同日決済を行うこともできます。

《住み替えにはどのくらい必要か》

はじめてマイホームを購入するのであれば、購入費用とその諸経費を気にするだけで問題ありませんでした。しかし住み替えの場合は、今住んでいる家を売却する必要があります。問題は、売却すれば売却価格がそのまま手元に入るわけではないこと。住み替え全体で見た場合、どれだけの税金や手数料が発生するのでしょうか？

■新居の購入費用

まず、新居を購入するにあたって、発生する費用を見ていきましょう。

・住宅ローン事務手数料
・仲介手数料（中古物件のみ）
・登記費用
・保険料
・修繕積立金及び管理費清算金（マンションの場合）
・各種税金（印紙税、不動産所得税、固定資産税、登録免許税など）

ここからさらに新居となる購入費用はもちろんのこと、引越し費用なども必要になります。
新居の購入にかかる諸経費は、購入しようとしている物件が新築か中古かなどでも変化しますが、一般的に購入額の5～8％程度と言われています。諸経費の支払いは基本現金支払いになるため、諸経費を含めた資金計画を立てる必要があるでしょう。

また、頭金を用意しておくことで住宅ローンの支払い負担の軽減が出来ますので、できる限り用意しておきたいところ。金融機関によっては頭金なしでもローンが利用できる“フルローン”もありますが、当然その分負担も大きくなりますので、利用するのであれば注意しておかなくてはなりません。

■物件の売却費用

売却価格にばかり気を取られがちですが、実は購入時と同じように売却時にも諸経費が発生します。
売却時に必要となる主な費用はこちらになります。

・仲介手数料
・抵当権抹消費用
・ローン一括返済による手数料
・各種税金（印紙税・譲渡所得税など）

これ以外にも、物件の状態によってはハウスクリーニング代や解体費が必要となることもあるでしょう。
物件の売却に必要となる諸経費は、およそ売却価格の5～7％ほど。その中でも最も大きいのは、仲介手数料になります。こちらも基本的に現金での支払いのみであり、分割での支払いもできませんので、あらかじめまとまった資金を用意しておきましょう。

なお、譲渡所得税は「売却益が出た場合」に発生します。
売却価格が、その物件の取得費+売却諸費用を上回った（＝売却益が出た）場合のみに税金がかかりますので、出なかった場合は納税の義務がありません。

《住み替え時に利用できる減税措置》

不動産は購入時だけではなく、売却時にも税がかかることはお伝えした通りです。その両方をほぼ同時に行うことになる住み替えは、それだけ税金を納めなくてはなりません。
しかし、一定の条件を満たしていれば、利用できる減税措置があります。賢く住み替えをするために、どのような特例があるのか、しっかりと押さえておきましょう。

■3000万円特別控除

今住んでいるマイホームを売却した場合に受けられるのが、「3000万円特別控除」です。
不動産を売って“売却益”が出た場合は“譲渡所得税”が課せられると上述しました。ですが要件を満たしている場合は、この「3000万円特別控除」により3,000万円までは課税対象から除外されるのです。
主な適用要件はこちらになります。

・自分が住んでいたマイホームである
（または、住まなくなって3年以内に売却をした）
・売主と買主が親子や夫婦など特殊な関係ではない
・売却の前年及び前々年に同特例を受けていない
・売却の前年及び前々年に住宅ローン控除を受けていない

例えば売却益が3,500万円の場合なら、その内3,000万円が非課税となりますので、残りの500万円に分対して課税されることになります。対象になれば大きな節税が可能ですので、必ず確認しておいたほうが良いでしょう。
なお、控除を受けるためには売却翌年に確定申告を行う必要があります。

■住宅ローン控除

新居の購入に住宅ローンを利用するのであれば、住宅ローン控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除は、年度末における住宅ローン残高の0.7％が所得税から差し引かれ、還付される制度になります。中には、今住んでいるマイホーム購入時にこの住宅ローン控除を利用したという方も多いのではないでしょうか。

しかし、令和4年度税制改正により制度の見直しが行われ、2022年時点では控除率は1.0%から0.7%へと縮小されています。そのかわり、控除期間は10年から13年に拡大された上、住宅の環境性能に応じ控除対象借入限度額の上乗せもされるようになりました。
縮小されてしまったことは少し残念ではありますが、減税されるというメリット自体は変わりません。対象者であればしっかりと利用しておきたいところです。

なお、3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用することができません。
どちらか1つを選ばなくてはなりませんので、比較して決める必要があるでしょう。

《住宅ローンが残っている場合の住み替えは？》

住宅ローンの支払いがまだ残っている場合、住み替えを躊躇う方は少なくありません。 実際、不動産の売却を行うのであればローンを完済し「抵当権を抹消」させることが大前提です。

しかし、完済していない場合でも住み替えを行う方法はあります。どのような方法があるのでしょうか。

■住み替えローン

今住んでいる住宅ローンの残債＋新居の購入代金をひとつにまとめたものが「住み替えローン」になります。別々に支払う必要がなく明確になるため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

ただし、購入代金だけを借りる一般的な住宅ローンよりも借入金額が大きくなりますので、融資審査はその分厳しくなりますし、金利が高くなりやすいというデメリットが存在しています。また、利用のためにはマイホームの売却と購入のタイミングを合わせる必要があるため、焦ってしまい十分な検討が出来なかったというケースも多いようです。

■つなぎ融資

短期期間に限定した融資を「つなぎ融資」と言います。ブリッジローンという表し方もあるようです。
欲しい物件が見つかったけれどまだ売却が済んでいない、などといった状況時に利用することになります。

一般的に3ヵ月～長くても1年以内の期間の融資であり、売却代金が入金される前の“つなぎ”の役割を持っています。買い逃しを防ぐことが可能であり、住み替えをスムーズに行いやすくするというメリットがありますが、金利が高いというデメリットも存在しています。
また、不動産売却時におけるつなぎ融資は“売却に出している不動産を担保”にすることが必須です。期限内の売却が出来なかった場合は、査定価格の80%で買い取られるという点も注意が必要でしょう。

■ダブルローン

その名の通り、住宅ローンを完済させる前に新たなローンを組む、ローンを2つ抱えた状態が「ダブルローン」になります。通常であれば1度に1つしか利用できませんが、条件次第では利用することが可能です。

購入と売却のタイミングを合わせる必要がないため、心理的な負担が少なくなるのはメリットになります。
しかし、支払い中のローン残債も含めて審査を行うため、その分ローン審査は厳しくなります。また当然、返済は2つに増えますので金銭的な負担もその分大きなものになるでしょう。

《条件によって住み替えの手順は変わる》

住み替えは希望や環境、物件の状態やタイミング、または何を優先したいかなどそれぞれ異なってくるため、一概に「この方法が一番良い」と言い切ることができません。
資金が潤沢にあるならば、先に購入を済ませ引越しをしてから、ゆったりと売却を進めるのも良いでしょう。一時的に実家に身を寄せることが可能なら、売却先行してしまってもそれほど大きな問題にはなりません。これが一番お得だから、おすすめだからとこだわりすぎず、まずは自分たちがどのような状況なのをしっかりと確認し、柔軟に考えることが大切なのです。
また、買い替えには非常に大きなお金が動くことになりますので、十分な資金計画を行った上で進めるようにしましょう。