《不動産評価額とは？》

そもそも不動産評価額とは、不動産の価格や税金額を計算する際、その基準となる価格になります。
店頭に並べられているような普通の商品ならば価格は1つのみですが、不動産は取引価格が大きく、また複数の税金にも関係してくるため、目的や用途に応じて評価額を変えるほうが良いとされています。

この評価額は国や都道府県などによって定められ、1つの不動産に対し5つの不動産評価額が存在しているのが基本です。「一物五価（いちぶつごか）」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。まさにこれは不動産評価額を指した言葉であり、一物がひとつの不動産、五価が5つの評価額のことを意味しています。
各評価額はこちらです。

・公示地価
・基準地価
・固定資産税評価額
・路線価
・実勢価格

それぞれ目的や用途によって参考にする評価額が異なります。
なお“基準地価”を省いて一物四価、あるいは“不動産鑑定評価額”を含めて一物六価と呼ばれることもありますが、法律などで厳密な定義が存在しているわけでもないため、とりあえずは「不動産評価額は複数」「目的によって使い分ける」と覚えておけば問題ないでしょう。

《不動産と5つの評価額》

ではここからは、5つの不動産評価額についてご紹介していきます。
それぞれにどのような種類があり、何の目的で用いられるのかを見ていきましょう。

■公示地価

毎年3月になると新聞やニュースなどで目や耳にするのがこの「公示地価」です。
公示地価は国土交通省が毎年3月下旬に公表するもので、全国の標準値の1月1日時点の1平方メートル当たりの単価になります。

簡単に言ってしまえば、「所有する土地が今いくらなのかの参考価格」だと捉えて良いでしょう。一般の土地取引の指標とされるほか、公共用地の取得時にも指標として活用されますし、税金の計算や金融機関の担保評価、企業が保有する土地の時価評価の基準にもされています。

■基準地価

正式名称は「基準地標準価格」と言い、こちらは各都道府県が主体となって公表する評価額です。
基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じ一方で、こちらは都市計画区域外の住宅地や商業地、工業地なども含まれるため、公示地価の補完的な指標であると言えるでしょう。

この基準地価は、毎年7月1日時点の評価がその年の9月に公表されます。公示地価のちょうど半年後にあたり、一部公示地価同地点での評価もありますので、これらを比較することで半年ごとの評価の動向を計ることもできます。

■固定資産税評価額

マイホームを所有している方にとって、もっとも身近な評価額がこちらの固定資産税評価額ではないでしょうか。その名の通り、固定資産税額を算出する際に参考にされるほか、都市計画税や登録免許税、不動産所得税の基準にもなる価格です。
固定資産税評価額は地方税のため基本的には全国の市町村が扱いますが、東京23区の場合のみ都が扱います。見直しは3年に1度であり、その3年間は据え置かれるのが特徴です。
なお、固定資産税評価額は公示地価の60～70％程度の水準であるのが一般的となっています。

■路線価

主に国税庁が公表する評価額がこの路線価です。
国税庁が扱うことからその使用目的は徴税であり、相続税や贈与税などの課税対象額の算定根拠として用いられるため、「相続税路線価」とも呼ばれています。
都道府県が公表する「固定資産税路線価」も存在していますが、一般的な“路線価”と言えば国税庁の「相続税路線価」を指していると考えても問題ないでしょう。

1月1日時点の評価額を、その年の7月に公表します。相続税路線価の価格水準は公示地価の80％程度が目安です。

■実勢価格（時価）

ハッキリと目に見えてわかりやすいのが実勢価格でしょう。その土地（不動産）を売買する際の価格であり、市場価格とほぼ同じ意味です。売買された成約価格ですから、厳密には実際の売買が伴わない限りは正確な数字を出すことはできません。時期やタイミング、運、さらには関わる人次第で大きく変化するため、安定しておらず非常に不安定な評価額です。土地や面積など不動産そのものばかりか、周囲環境も影響することもあります。
とはいえ、売買を考えている方にとっては1番気になる評価額であることは間違いないでしょう。

《目的別の不動産評価額の調べ方》

不動産評価額にはそれぞれ利用目的があることはここまでにお伝えした通りです。
つまり、「何を知りたいか」によって調べるべき評価額は異なるということ。
目的別でどの不動産評価額を調べるのかまとめました。

■固定資産税額を知りたい

固定資産税評価額の調べ方は主に

・固定資産税の納税通知書の確認
・固定資産税評価証明書の取得
・固定資産課税台帳の閲覧

の3種類が存在します。
もっとも手軽なのは、毎年4～6月に送付される「固定資産税の納税通知書」を用いる方法が良いでしょう。課税明細書の価格または評価額の欄に記載されているため、簡単に知ることが可能です。

評価証明書を失くした、または手元にないというような場合は、各自治体などで固定資産税評価証明書を取得することになります。ただし、発行時間を要するほか、手数料も発生しますので注意しましょう。
また、納税義務のある本人やその委任を受けた人であれば、固定資産課税台帳を閲覧する方法もあります。

■地価を知りたい

毎年公表される公示地価・基準地価を調べましょう。公示地価よりも基準地価のほうがより広範になるため、都心エリアであれば公示地価、地方エリアであれば主に基準地価を利用することになります。
公示地価と基準地価の同地点の価格がわかる場合は、比較することでその地点の価格の動きを知ることもできるでしょう。

■相続税額を知りたい

相続税を知りたい場合は、相続税路線価を調べます。
国税庁のホームページにある路線価図・評価倍率表で確認できますが、地方など地域によっては路線価が設定されていないというケースも存在しています。そのため、対象エリアに“路線価がある”または“路線価がない”の2パターンで算出方法が異なるのです。

・路線価方式
路線価がついているエリアの場合は、「路線価（土地の価格）面積＝土地の評価額」で求めることが可能です。
ただしこの式で出せる金額は公示地価の8割程度にあたるため、あくまでも参考値として見るのが良いでしょう。

・倍率方式
路線価がないエリアの場合は、「固定資産税評価額×評価倍率＝土地の評価額」という倍率方式を利用します。
評価倍率は国税庁の評価倍率表に記載されていますので、まずはそちらを確認しましょう。

■売買による不動産価格を知りたい

不動産を売却する際に参考したいのであれば、「時価」とも呼ばれる実勢価格を調べるのが適切になります。
実勢価格は公示地価や基準地価、路線価などから計算することも可能ですが、簡単に計算したいのであれば固定資産税評価額から計算するという方法が良いでしょう。この固定資産税評価額は実勢価格の70％程度とされているため、「固定資産税評価額÷0.70」という計算することで大まかな実勢価格が出せます。

《正確な不動産評価額を知りたいのならば専門家に依頼を》

不動産は高額なものであり、またいくつもの税金が発生するものであることから、1つの不動産であっても5つもの価値があることをお伝えしました。
各目的によって不動産の価値がつけられているため、それぞれの評価額の内容を知り、目的次第で参考にする評価額を選ばなくてはなりません。不動産の売却時はもちろんのこと、相続税や贈与税の申告などにも、自分である程度の評価値を計算できるようにしておくことをおすすめします。

もちろん、計算で出せるのは参考程度であり、専門家でもない限り正確な数値を出すことはできません。しかし、「こんな額だとは想定していなかった」という状況に陥ることを防げます。場合によっては税理士や不動産会社などの専門家に依頼することも視野に入れつつ、まずは基本的な知識をしっかりと押さえておきましょう。