[物件OFFコラム] マイホームが土地区画整理地内に!売却するならどのタイミングが良い?|物件OFF

マイホームが土地区画整理地内に!売却するならどのタイミングが良い?

 

古い市街地に多いのが、複雑に入り組んだ細い道路です。このような街並みは見方によっては風情があると言えなくもありませんが、快適性も利便性も低く、万が一の際には安全性にも問題があることは事実でしょう。区画整理とはこのような市街地を整理し、美しく整然とした新たな街並みを作る事業です。

ですが、実際にその土地区画整理地内に自分たちの土地が含まれていたら「どうすればいいの?」と悩んでしまうもの。周囲で工事が始まってしまえば騒音問題が発生しますし、さまざまな手続きをおこなう必要があるでしょう。それならばいっそ土地を売却してしまったほうが良いのではと考える一方で、安く買いたたかれてしまうのではと不安を感じる方も少なくありません。

そこで今回は、土地区画整理事業の基礎知識から注意点、さらには売却するタイミングなどをまとめました。


マイホームが土地区画整理地内に!売却するならどのタイミングが良い?1


目次
土地区画整理事業とは
土地区画整理のメリット
土地区画整理のデメリット
土地区画整理の流れと売却のタイミング
区画整理地内の売却時の注意点
区画整理地内の売買は通常よりもさらに慎重に




《土地区画整理事業とは》


土地区画整理事業とは、簡単に言えば「安全で住みやすい街づくりのために、宅地や公共施設を整備する」事業を指します。
急激に宅地化が進んでしまったような区域は住宅が密集している傾向が強く、道幅も狭く複雑に入り組んでいることが多いでしょう。このような道には緊急時には緊急車両も入りにくく、排水設備が整備されていなければ浸水被害が発生することも予想されます。ひとたび大きな災害が発生すれば、建物倒壊で道がふさがれ避難路の確保が難しくなったり、火災が一気に広がる恐れもあります。
このような状況を効果的に解決する方法として、土地区画整理事業が実施されるのです。

基本的に、土地区画整理事業はその地域での宅地利用の促進を図ることを目的としているため、事業が完了すればより住みやすい住宅地向けの土地になると言えるでしょう。



■どのような事業なのか

具体的には、区画を整理しつつ道路を拡張し、また区域の土地の所有者(地権者)から土地を少しずつ提供(減歩)してもらうことにより、公園などの公共施設を整備します。その土地の一部を保留地として売却し、事業資金に充当することもあります。

新しい区画に合わせて再配置(換地)されるため、もともと住んでいた場所に配置されるとは限りません。また、土地の提供によって面積が減少するケースがほとんどです。
とはいえ、地形や形状の改善により以前の評価と見合うことが多く、必ずしも土地区画整理によって損をするとは言い切れないでしょう。なお万が一不均衡が生じた場合は、清算金で調整されます。




《土地区画整理のメリット》


いきなり「住んでいるこの土地が区画整理の対象になった」と言われても、大抵の人は混乱してしまうかもしれません。今までよりも住みやすくなる、土地区画整理によって大きな損をすることはないとはお伝えしましたが、転移や建て替えが求められるケースもありますので、簡単に納得できるものではないのも事実です。
ではまず、土地区画整理をすることによって得られるメリットについてひとつずつ見ていきましょう。



■安全で住みやすい環境に

土地区画整理事業のそもそもの目的が「安全で安心なまちづくり」であるため、これまで不安や不便さを感じていた部分が改善されることが多くなっています。事業内容は街によって異なるものの、狭く見通しの悪い道路が広くなっていたり、歩道が整備されたり、公共施設が充実したりと、より住みやすい街になることがほとんどでしょう。



■土地の価値が上昇する

土地区画整理をすることで、土地の価値が上昇するケースはとても多いです。
上述したように住環境が改善されれば、安全で住みやすい地域と評価され、注目度が高まることはめずらしくありません。基本的に土地は経年劣化しないため価格の減少がない一方で、区画整理によって地価の上昇が見込めるのは特に大きなメリットと言えるでしょう。

 

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《土地区画整理のデメリット》

 

その地で長く住み続けたいのであれば、住みやすさの向上というのはメリットであると言える一方で、やはり土地区画整理事業によるデメリットはないと言うことはできません。 ここからは、土地区画整理することによって発生するデメリットを見ていきましょう。

 

 

■土地の面積や位置が変わる

多くの区画整理事業では、所有している土地が狭くなるのが一般的です。たとえば狭かった道を広くしたり、新たな公共施設を整備するのであれば、そのための用地が必要です。この用地は、原則として“対象区域内の土地の所有者が提供(減歩)する”ため、土地区画整理前よりも狭くなる可能性が非常に高いでしょう。状況によっては広くなるケースもありますが、広がった分だけ清算金を支払わなくてはならないため、その場合は注意が必要です。また、土地が元の位置から移動することもありえます。

 

 

■出費を伴う

建物の解体工事費用や引っ越し費用、新居の建設費用などといった土地区画整理事業に伴う出費は補償を受けられるため自己負担金は発生しません。正当な理由なく拒否を続けた場合に限り損害賠償を請求されることもありますが、多くの場合では個人に対する補償として“立ち退き料”が支払われます。ただし、土地区画整理事業によって都市の価値が変動した分は、“清算金”として調整しなくてはなりません。たとえ土地が狭くなったとしても地価が上がるケースがほとんどのため、その分だけ清算金を支払うことになるでしょう。また、不足した場合は、賦課金としてその不足分を地権者全員が負担することになります。

 

 

■長期化する傾向がある

土地区画整理事業は長期化する傾向が強くなっています。規模によってその期間は異なりますが、小規模なものでも5年程度、大規模になれば10年以上かかることもあります。また、事業が順調に進むとも限りません。保留地として土地の一部を売却し事業資金に充てることがありますが、最近では地価の下落によってこの保留地の売却が進まず、さらに期間が長期化した事例も増えているのです。事業が完了しない限りは精算が行えませんので清算金の授受もできませんし、建築などの一部の制限の解除も行われません。なお土地区画整理事業を民間が行う場合、最悪のケースでは事業破綻し凍結される可能性も秘めています。

 

 

 

《土地区画整理の流れと売却のタイミング》

では、実際の土地区画整理事業はどのような手順があり、どのタイミングで売却ができるのでしょうか?多くのケースでは、以下のように進んでいきます。

 

1.まちづくり案検討

2.都市計画決定

3.仮換地の指定

4.建築物の転移除去

5.工事の施工

6.換地処分

7.清算金確定

8.事業完了

 

 

■都市計画決定まで

1の期間であれば、通常通り売却を進めることが可能です。まちづくり案検討から都市計画決定がされるまでは、あくまでも計画でありこの時点ではまだ実行されているわけではありません。そのため、物件売却は通常の方法でも問題ないでしょう。ただし、売却後のトラブルを避けるためにも、土地区画整理事業の予定エリアに含まれていることを重要事項説明書に記載することをおすすめします。予定されているにもかかわらずそれを記載しなかった場合は説明義務違反となり、後に訴訟になるリスクがあるからです。内容は不動産会社に任せる形になりますが、その時点で判明している計画内容を記載することになるでしょう。

 

 

■建築物の転移除去まで

3から4の建築物の転移除去まで進んだ場合は、売却価格が安くなる恐れがあるため控えたほうが良いかもしれません。もちろん売却できないわけではありませんが、売値に大きな影響を与えることが考えられます。この期間に売却を進めるのであれば、都市計画決定直後よりも仮換地指定まで待ったほうが売却はしやすいようです。建物が転移対象に含まれていれば、補償金を受け取ることもできます。ただし、計画決定されても事業化されず放置されてしまうケースや、事業内容によっては多少損しても手放したほうがリスクが低くなるケースも存在しているため、やや慎重になる必要があるでしょう。また、売買が規制されたり、建築制限がかかることも。事前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。

 

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■換地処分まで

順調に工事が進めば、再び通常通り売却できるようになります。
ですが、手続きが特殊になる点には注意が必要です。

仮換地が指定され実際の工事がスタートした時点で、買主が購入するのは「新しい土地(仮換地)」です。
しかしこちら(売主)から見た場合、契約書上では「元の土地(従前地)」を売却したことになります。
当然ですが契約書に記載する住所や面積は新しい土地のものですし、買主が家を建てるのもそちらです。少しややこしくなりますが、「手続き上では元の土地、実際の売買は新しい土地」と捉えればよいでしょう。

新しい土地は狭くなることが一般的とお伝えした通り、元の土地よりも面積は少なくなります。しかし区画整理によって土地の価格が上がることが多いため、売値に大きな影響を与えるほどではないことがほとんどです。
もちろんケースバイケースなので、状況に応じて不動産会社に相談したほうが安心できるかもしれません。



■清算金確定~事業完了後

換地が処分され、清算金確定~事業完了と進みますが、ここも通常通り売却が可能です。
区画整理前よりも整理後のほうが売却価格が高めになる傾向がありますが、もちろんすべてが高くなるとは言い切れません。

なお、土地区画整理事業で資産土地が変動した場合、その差額を精算します。価値が下がれば清算金を受け取り、逆に上がった場合は清算金を支払います。実際にはそこまで大きな額にはならないようですが、実際には価値が上がり清算金を支払うケースがほとんどのようです。




《区画整理地内の売却時の注意点》


所有地が土地区画整理地内の場合、通常の土地の売買以上に慎重になる必要があります。 特に注意すべきポイントはこちらです。



■工事期間中の売買が禁止されているケースがある

仮換地はその名に“仮”がついていますが、基本的に売買取引は可能です。
実際の所有権はあくまでも元の土地(従前地)にあり、仮換地自体に所有権は存在していません。しかし土地を使用できる権利“使用収益権”があるため、売買することが認められています。

ですが、事業計画によっては取引が禁止されているケースもあるため、事業期間内の売買を考えているのならばあらかじめ確認をしておきましょう。



■土地の面積や位置が変わる

繰り返しますが、区画整理に伴い土地の面積や位置が変わることがあります。
土地の提供(減歩)によって面積が狭くなることはもちろんのこと、従前地→仮換地→換地と目まぐるしく位置が変更します。基本的に仮換地が最終的な転移先の換地になることがほとんどですが、中には異なる可能性もあります。
もちろん、必ずしも同じ場所に換地されるとは限らず、従来の土地から離れてしまうことがあることも理解しておきましょう。



■事業後に制約があることも

事業中はさまざまな制限があるものの、完了すればこれまでと同じように制限がなくなる、と考える方もいらっしゃいます。が、実は事業完了後も土地の使用方法について制約が設けられることもあります。
そもそも土地区画整理事業が宅地の利用促進であるため、使用方法が制限されることはある意味当然のことかもしれません。宅地として利用するのが目的であれば何の問題もありませんが、宅地利用以外を目的としているのであれば事業計画の確認は必須でしょう。




《区画整理地内の売買は通常よりもさらに慎重に》


今回は土地区画整理事業についてをお伝えしました。

なお注意していただきたいのは、ここまで解説した内容はあくまでも「一般論」です。
当然ですがそれぞれの街が抱えている問題はそれぞれであり、施行者や背景、条件が大きく異なるため「すべての土地区画整理事業がこうである」と言い切ることはできません。多くの土地では上述の通りであったとしても、今売却を考えている土地では違う可能性も否定できないのです。
本当の「最適な売却タイミング」はそれぞれ違うということを心に留めておきましょう。

また、通常の売却よりも必要な手順が多くなり、複雑になりやすいという面も存在しています。
少しでも不安を感じるのであれば、不動産会社とじっくりと相談しながらより慎重に売却を進めていくことをおすすめします。


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