《インスペクションの基礎知識》

インスペクション（inspection）とは、点検・検査・視察などといったような意味を持つ言葉です。そのインスペクションを住宅に対して行うことを、「ホームインスペクション（住宅診断）」と呼びます。インスペクションを行うのは「ホームインスペクター（住宅診断士）」呼ばれる専門家で、住宅の劣化や欠陥の有無、補修すべき箇所やその時期、かかる費用などを見極め、建物の資産価値の調査をするのです。

主に一戸建て中古物件の売買時に行われるケースが中心ですが、マンションやアパートといった集合住宅、さらには新築物件で利用されることもめずらしくありません。実際に不具合が見つかった事例もあるため、売買後のトラブル回避の意味でもインスペクションは重要だと言えるでしょう。

■インスペクションは必須なのか？

2018年4月の宅地建物取引業法（宅建業法）の改正により、重要事項説明においてインスペクションの説明が義務化されました。
ただしこれは、インスペクションしなければ物件の売買ができないというものではなく、「インペクションが実施されていれば、重要事項説明時に買主に対して説明が必須」という意味です。インスペクションそのものが義務ではないので気をつけましょう。

■インスペクションにかかる費用はいくら？

業者や建物によって異なるものの、相場は5万～8万円程度です。一戸建ては面積によって金額に差が出やすい一方で、マンションは一律であるケースが多くなっています。

ただしこれは基本料金の相場であり、一般的に目視の調査での金額です。機械を利用した検査や、耐震性の調査などは追加料金が必要となり、その場合の費用は10万円を超える場合もあります。
少し高額に感じるかもしれませんが、購入後の不安感やトラブルをなくしたいのであればぜひ前向きに検討したいところです。

《インスペクションで得られる効果》

海外では住宅のインスペクションは一般的ですが、日本ではそれほど浸透していません。法改正の影響などもあり少しずつ知名度は高まっているものの、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？

■物件の状況が把握できる

売買時の物件の状況を把握できるという点がメリットとして挙げられます。

2020年4月に、買主保護を目的とした「契約不適合責任」が創設されました。これは瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、契約書の内容と異なるものを売った場合、その責任を売主側が負うというものです。瑕疵担保責任での対象は“隠れた瑕疵”でしたが、「契約不適合責任」では責任の範囲が広がり、契約内容に適合していない状態のものも対象に含まれました。内容次第では、売却後に売主から責任追及を受ける可能性があります。

そのような状況を避けるためには、物件の状況を把握しその内容を契約書にきちんと書かなくてはなりません。例えば、雨漏りをしている物件でも契約書に「雨漏りしている」という記載があれば、買主側はそれを認識した上での購入ですから、契約不適合責任を問われることはないのです。

建物の状況を正しく記載するためには、専門家の調査は必須。契約不適合責任の追及リスクを下げたいのであれば、インスペクションは必要不可欠でしょう。

■合格がアピールポイントになる

インスペクションに合格したということは、売却時のアピールポイントとなります。

中古物件を購入する際、買主がもっとも気にするのは“家の状態”です。築年数は数字として簡単に確認できますが、実際の建物の状況はわかりにくいもの。特に木造の一戸建ての場合、雨漏りや水漏れ、シロアリによる腐食など「表面では見えない場所」の不安要素はとても大きいものです。
専門家の検査済みの物件として売り出すことで、インスペクション未実施の物件と差別化し、買主を見つけやすくなるでしょう。

買主側から見ても、不具合の有無や内容などが事前に把握できるというのは大きなメリットです。あらかじめ問題の箇所や修繕が必要な場所がわかれば、修繕費やリフォーム費用などの予測もしやすくなります。

■瑕疵担保保険が付保できる

インスペクションの合格で“瑕疵担保保険”を付保できるようになる点もメリットと言えます。

瑕疵（かし）とは、キズ・不具合・欠陥などを意味しており、瑕疵担保保険とは売買した中古住宅に瑕疵が見つかった場合にその補修費用の一部を負担してくれる保険です。
この瑕疵担保保険に加入する要件のひとつに「1年以内のインスペクションに合格している」ことが含まれています。インスペクションを受けるだけではなく、“合格”である点には注意しましょう。

なお、加入要件は「新耐震基準に適合している建物」であることも必須です。1981年6月1日以降の建物であれば新耐震基準で建てられているため問題ないのですが、それ以前の建物ならば耐震工事・耐震診断を行い、耐震基準適合証などを提出する必要があります。

《インスペクションを依頼する際の注意点》

インスペクションには多くのメリットがありますが、もちろん注意点も存在しています。 どのような点に気をつけるべきなのか、ひとつずつ見ていきましょう。

■不動産会社に紹介してもらう

法改正によりインスペクションの知名度が高まって以降、住宅検査を扱う業者も増加しています。
しかし、すべての業者が正しい調査ができるとは限りません。瑕疵担保保険に加入するのであれば、「既存住宅状況調査技術者の資格者」であり「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」によるインスペクションを受ける必要があるのです。

検査会社が独自に展開しているサービスの中には、瑕疵担保保険の加入条件を満たしていないものや、正しい調査ができないものが含まれている可能性もあります。
そのため、検査会社は自分で探すのではなく、取引する不動産会社に責任をもって紹介してもらうことをおすすめします。

■十分な時間の余裕をもって依頼する

調査そのものは数時間ほどで終了しますが、手配から報告書の受け取りまでに2週間～3週間程度かかります。インスペクションの実施を望むのであれば十分な時間を持って依頼しましょう。
インスペクションの実施は義務ではないため、検査をしなければ売却ができないというわけではありません。早期売却を望む方は、販売活動と同時並行で進めても問題ないでしょう。

また、売主側が早期売却を希望しており、かつ購入希望者が複数存在する場合、時間を要するインスペクションの実施を嫌がられてしまう可能性も否定できません。不動産取引は売主と買主の合意が最も重要視されるため、状況によってはインスペクションが難しいケースがあることも理解しておきましょう。

■すべての瑕疵が明らかになるわけではない

インスペクションによってすべての瑕疵が明らかになるわけではありません。
インスペクションは建物に関する調査です。建物の劣化や欠陥の有無などを明らかにし、契約不適合責任を免れる有効な対策ではあるものの、当然ですが建物の問題以外の瑕疵には対応ができません。

例えば、過去に事件や事故、火災などが発生し、心理的な面で住み心地の良さを欠いている“心理的瑕疵”、騒音や振動、異臭などの他、近隣に嫌悪施設があることで安心・快適な生活が難しい可能性がある“環境的瑕疵”、土壌汚染や地中障害物などの不具合がある“土地の瑕疵”が挙げられます。
このような瑕疵があれば、インスペクションの実施に関わらず売主は自ら告知し、必ず契約書に記載する義務があります。インスペクションを実施したから、または調査で指摘されなかったからといって、不適合責任を免れるわけではないのです。
記載していれば売却すること自体に問題はありませんので、契約不適合責任を回避するためには正直に記載することが大切です。

《トラブルを防ぐためにはインスペクションの実施が重要》

中古物件を購入する際に多くの方が気にするのは、「どこまでリフォームしたほうが良いのか？」「この家にはあと何年くらい住めそうなのか？」でしょう。住宅のインスペクションは、現在の状態や劣化状況、この先問題になりそうな箇所を調査し、耐久年数や修繕に必要な費用などのアドバイスしてもらえるサービスです。

売主側からすれば、建物の状況を明らかにして契約不適合責任の追及リスクを下げ、インスペクション合格というアピールポイントをつけることで早期売却も可能になるでしょう。
買主側から見ても、検査することで購入後のリフォーム代や今後のメンテナンスの計画が立てやすくなり、購入後には安全な家に住めるのです。
ただし、正しい調査が出来な業者も存在していること、インスペクションには手配に時間がかかること、すべての瑕疵が明らかになるわけではないことなど、あらかじめ認識しておくべき点も存在しています。

とはいえ、インスペクションは売主・買主どちらにとってもメリットが大きいのは事実。思わぬトラブルを未然に防ぎ安心した売買をしたいのであれば、ぜひ実施しておくことをおすすめします。