[物件OFFコラム]知っておくべき所有権と借地権の違いとは?|物件OFF

知っておくべき所有権と借地権の違いとは?

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物件を探している中で、他物件と比べて価格が安いと感じる物件を見つけたこともあるかと思います。これらの物件は様々な理由から安くなっているのですが、その多くは「土地権利」が関係しています。

土地権利には「所有権」と「借地権」があり、所有権は土地の権利を得る(土地の所有者になることができる権利)ことができますが、借地権は一定期間土地を借りる権利となります。そのためこの二つでは資産性など不動産価値・価格に大きな違いがあるため借地は価格が安く設定されていることが多くなります。

「購入するのに借地?」と疑問を持つ方もいらっしゃると思いますので今回は土地権利の「所有権」と「借地権」に関してご紹介します。



資産形成をするなら「所有権」

所有権はその名のとおり、土地を所有する権利となります。通常行われる売買取引のほとんどはこの所有権付きの取引といっていいでしょう。
土地を所有することで取得時に不動産取得税、その後は固定資産税や都市計画税を払っていくことになります。
※固定資産税や都市計画税はその年の1月1日時点で所有者となっている方に請求が行きます。

所有権付きの物件を購入する最大のメリットは、購入した物件がご自身の資産となることです。そのため売買・建替えなどを自由に行うことができます。
例えば購入した物件エリアの価格相場が上昇したタイミングで売却することも可能ですし、ご家族に相続することも出来ます。
戸建てや土地をお探しの方のほとんどが所有者付きの物件を選ばれるのはこうした理由からです。



「借地権」最大のメリットは初期費用(購入額)が安い。

「借地権」とは、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、その中でも「地上権」と「賃借権」の2つが存在します。
それぞれ異なりますが大枠で言うと土地を借りる権利です。
前述した所有権とは違い、毎月借りている土地の地代を払っていくことになり、借地期間も定められているため一生そこに住み続けることが確約されるわけではありません。
※借地期間は物件によって異なります。また場合によっては期間を延長することができます。
※借地に建てる建物の所有権は購入者のものになります。

また、借地権は住宅ローンを組むことがほぼできません。
理由はローンを組む際に地主の許可を得る必要があります。また担保の大半を担う土地が他人のものとなるため担保評価が満たせないからです。

これらの条件を踏まえると「借地権付物件はないかな…」と思ってしまいがちですが一概にそうとも言えません。
なぜならば最大のメリットは初期費用(購入額)が所有権付の物件と比較すると60~70%程度に抑えられるからです。
借地権は購入する際に保証金や権利金を支払う必要はありますが、土地は借り物ですので土地に関わる様々な税金を支払う必要はありません。
※建物に対しての税金は発生します。

借地権付きの物件を選ぶ方の理由としては
・所有権付きの物件に比べて初期費用(購入額)が安い。
・現金はあるが住宅ローンが組めない方。
・住む年数が決まっている場合、総コストが賃貸や所有権付の物件よりも安い。
・建物の所有権は購入者にあるため賃貸に比べてリフォーム等、自由度が高い
・「地上権」付であれば資産にならないだけで所有権とほぼ変わらない。(地主様の許可を得ずに売買ができる)


などがあります。
なお借地権と言っても建物は購入者の所有物となるため地主様の承諾を得れば借地権とセットで売買することもできますので、ライフプランによってはあえて借地権でご自宅を購入する方もいらっしゃいます。

所有権に比べると物件が少なく売買・建替えなどの自由度・資産性は低くなりますが知識があれば購入を検討する価値があるかもしれません。


「所有権付」でも割安な物件がある。その理由とは

前述の通り借地権付き物件は割安になる傾向ですが所有権付の物件も様々な理由で割安になっているものがありますので物件探しの参考としてご紹介します。

・地型が悪い土地(相場の80~95%程度)
旗型地(敷地延長)は都内では多くみられる地型のため一概に悪いとは言えませんが間口が狭く建物敷地が奥まった位置になることが多いため隣接する建物に囲まれ日当りが悪くなったり圧迫感があるため安くなっる傾向です。
また不整形地は地型が悪く建物プランに制限がかかるため安くなる傾向です。

・住宅ローンの条件を満たせない土地(相場の60~80%程度)
接道無しの土地は対象の土地が公道・私道に接しておらず「接道義務」を満たしていないため担保評価がなしとみなされるので住宅ローンを組むことができません。
また、接道していても間口が2M未満の物件など「再建築不可」となる土地は物件の立替ができず住宅ローンが組みづらくなったり相場よりも安くなる傾向です。

・家が建てられない土地(相場の40~60%程度)
「市街化調整区域」「工業専用区域」など住居用の家を建てれない土地も安く売買されています。これらの土地も基本的に住宅ローンを組むことができません。

・その他の理由
前述以外の理由としては売主様が買換え・転勤・相続などの理由から早く現金化するために価格設定を安くしているケースがあります。この様な物件はほぼデメリットはなく売主様の都合で安くなっているため"掘り出し物"と言われる割安優良物件です。
また事故物件(当該物件で何らかの事故が発生)も割安な傾向ですがいわゆる訳あり物件ですのでそのデメリットを受け止められるならありでしょう。


物件探しをされる方で気に入った物件があり、不動産屋に問い合わせをする中で、借地権に気づき、購入することをやめる方もいらっしゃるかもしれません。
土地の権利に関しては、通常の不動産物件サイトであれば概要や詳細などに表記されておりますので、物件探しを初めて間もない方は土地の権利の部分もチェックするようにすることをお勧めします。

※掲載開始日 2016年8月2日
※記事更新日 2016年10月12日

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