耐用年数とは減価償却期間できる年数を定めたもので建物寿命とは関係がない

自宅購入を考えている際に建物の『耐用年数』という言葉を目にするかと思います。
耐用年数と聞くと建物の寿命と認識してしまう方もいらっしゃると思いますが実は関係がありません。
耐用年数とは収益物件（賃料収入を得られる不動産）をお持ちの方が購入金額の一部を経費計上できる期間（減価償却期間）を法的に定めたものです。よって耐用年数が過ぎているからと言って建物が壊れたり住めなくなるという事ではありません。

一般的な居住用住宅（ご自身が住まれる不動産）にはあまり関係のない話しになってしまいますが”耐用年数とはそもそもどんなものなのか？”という事についてご紹介します。
なお転勤や諸事情でお住まいの物件を貸し出す際には大きく関わってくる事項です。所有物件にお住まいの方も不動産知識として損のない情報ですので是非ご参考ください。

構造によって細かく定められた「耐用年数」

前述の通り耐用年数とは減価償却年数の元になる指標を決めたものです。
建物の構造・使用用途などにより耐用年数は細かく定められていますが一例として住居用不動産の対応年数は以下の通りです。

＜住居用不動産 耐用年数（減価償却期間）＞

※その他の建物、詳細については下記、国税庁の耐用年数表をご確認ください。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34353.php

「減価償却費」（減価償却資産）はどんなものか。

耐用年数から算出された減価償却費（減価償却資産）とは時間の経過や使用により価値が減っていく固定資産を取得した際に、取得費用をその耐用年数に応じて費用計上していく会計処理のことをいいます。
その為、車やパソコンなど様々なものに耐用年数があります。

不動産の場合、減価償却の対象となるのは『建物代金』のみ（設備等が減価償却の対象となる場合があります）で購入時の売買金額を対象とします。
（時価や路線価ではなく売買契約書に記載された建物金額が対象です）
なお土地は古くなったり壊れたりする事がないので減価償却資産には含まれません。

例えば鉄骨造の中古戸建を購入した場合、減価償却の計算方法は下記となります。

例）
鉄骨造の中古戸建（築１０年）、売買価格８,０００万円（土地代５,０００万、建物代３,０００万円）を購入した場合。減価償却期間・減価償却費の計算は下記となります。

・減価償却対象
土地代５,０００万 ⇒ 非対称
建物代３,０００万円 ⇒ 対称
※３,０００万円のみ減価償却対象

・減価償却期間
【 耐用年数３４年 － 築年数１０年 ＝ ２４年 】
※鉄骨造の住居戸建の法定耐用年数は３４年

・減価償却費
【 建物価格 ３,０００万円 ÷ （耐用年数３４年 － 築年数１０年） = １２５万円/年 】

上記はあくまでも概算となりますが基本的には、

減価償却期間は「耐用年数－築年数」
減価償却費の１年あたりは「建物価格÷減価償却期間」

と考えてよいでしょう。

耐用年数は建物の寿命ではない！

上記の説明の通り耐用年数とは、減価償却の費用計上をしていくための年数です。
例えば築２２年を過ぎた木造の戸建てに住めないかと考えてもらえばわかると思いますが、まだまだ住むことができます。

大切なことは車や服などの物と同じで大切に使っていくことが重要です。
家も屋根・外壁など修繕をきちんとしながら大切に使っていけばほとんどの物件が耐用年数よりも長く住むことができるのです。

昨今、マンションなどでよくある内装のフルフォーム（水回り・壁・床、間取り変更まで行っている物件）は部屋の中だけでいえば新築と大差はありません。
また戸建も同様に内外壁のリフォーム物件はパッと見では築年数が古いかどうかわからない物件もあります。

新築だけじゃない！中古も見る価値あり！

ここまでのご説明で耐用年数は物理的寿命でないことはお分かり頂けたかと思います。
地震や気象など様々な要因から耐用年数などの情報を耳にし、新築ばかりに目が向いていた方は改めて中古も見直す価値があるのではないでしょうか。
物件の状況により様々ですが修繕などを行い綺麗に使っている物件やしっかりとした構造・施工の中古物件は新築に比べ安く売買が行われています。

新築では少し予算オーバーしている場合、中古で条件に合うものを見つけ、余った予算をリフォーム費用に充てることで自分好みの自宅を作ることもできます。
また新築は中古に比べ流通量が少なく昨今の資材高騰で比較的高い傾向にありますので、ご自身の予算より少し大きめの物件やより良い立地をお探しの方は中古で検討してみるのも良いかもしれません。


今回のコラムでは耐用年数を過ぎている物件がすぐに壊れてしまう、住めなくなってしまうのではないかと心配される方のために耐用年数＝建物寿命でないことをご紹介させて頂きました。
「人が住んだものは…」「中古の見極めができない」「やっぱり新築！」などの方はやはり新築をオススメ致しますが中古物件も良いものを見極め購入できれば新築以上の満足観を得られる場合があります。
物件探しの際に新築・中古の両方を見ることでメリット・デメリットが分かるだけでなく相場の把握にもつながりますので探し始めの方は特に双方を幅広く見ると良いかもしれません。