[住活マニュアル]マンションと一戸建て、資産価値はどちらが高いのか比較すると?|物件OFF

マンションと一戸建て、資産価値はどちらが高いのか比較すると?

 

マイホーム購入を考えたとき、「庭つきのゆったりした一戸建てに住みたい」という人もいれば、「通勤にも買い物にも便利なマンションがいい」という人もいます。そのようにはっきりと住みたい家!が固まっているのならともかく、中には「条件が良ければマンションでも一戸建てでもどちらでもいい」と考える人もいるでしょう。
どちらが良いか判断する条件はいろいろありますが、今回はその基準のひとつとなりそうな、マンションと一戸建てそれぞれの“資産価値”で比べてみました。


マンションと一戸建て、資産価値はどちらが高いのか比較すると?


《そもそも資産価値って?》

 

いきなり“資産価値”と言われても、いまいちわかりづらいですよね。
簡単に言ってしまえば、「資産価値の高い物件=多くの人が“買いたい!”と思う物件」といったところでしょうか。憧れのエリアや、便利な場所にある物件は人気が高いもの。このような物件はたとえ住人が引っ越しして空き家になったとしても、比較的早く新しい住人が決まっているはずです。逆に、不便な場所にあったり一部の人にしか注目されないような物件は資産価値も低く、値段が安めでもなかなか売れなかったりするでしょう。
このように、その物件が“売り物”になるかどうかを表したものが“資産価値”というものなのです。

買う前から売るときのことを考えるの?と驚かれそうですが、長い人生、いつどのタイミングで何が起こるのか誰にもわかりません。ずっとそこに住み続けたいと願っていたとしても、急な転勤や転職、住民の増減や病気・事故などで住み替えを余儀なくされるという事もあり得るからです。もし、そのようになった時に良い値段で他人に“売れる”もしくは“貸せる”かは、その物件の“資産価値”次第。「もしも」を考えて将来の見通しをよくするために、購入した物件の“資産価値”は重要な役割を果たすのです。

 

 

●売るにも貸すにも重視される資産価値

この“資産価値”は、大きく分けて2つが存在し、物件を売った場合の価格を示した“売却価格”と、物件を貸した場合の家賃収入を示した“収益価値”があります。ですが、これらはあくまでおおよその「目安」であることを頭に入れておきましょう。
売却価格があったとしても、その値段で販売すればあれば確実に売れる、と保証するものではありません。中古物件の売買はほとんどが売主と買主の双方がいてはじめて成り立つものですので、その物件を欲しいという購入希望者が現れなければ売却は完了しません。売れ残ってしまえば、価格を下げざるを得ない状況になってしまいます。
たとえ貸し出すとしても、その“収益価値”から決めた設定家賃で借り手がすぐに見つからなければ、建物の維持費だけでもかかってしまうものですし、たとえ家賃を下げてようやく借り手が見つかったとしても、支出に収入があっていなければ赤字経営になってしまうかもしれません。

売るにしても貸すにしても重視される“資産価値”。売り出せば希望の価格で手早く売れ、貸し出せばすぐに借り手が見つかる、というものが理想の「資産価値の高い良い物件」といえるのです。


資産価値比較:そもそも資産価値って?


《一戸建てとマンションの資産価値の違い》

 

物件の“資産価値”は、“土地”と“建物”の2つに分けて評価されるもの。ですので、土地ごと購入する一戸建てと、複数人でひとつの建物を共有するマンションは、それぞれ資産価値そのもののバランスが違ってくるのがポイントとなっています。

 

 

●一戸建ての資産価値の場合

一戸建ての場合、土地と建物を同時に購入、もしくは土地を購入してその購入者が建物を建てますから、大半のケースで土地・建物の所有者が同じになっています。
一戸建てに多い木造建築の耐用年数は20年程度とされており、これを過ぎると建物自体の資産価値はほとんどゼロに近くなってしまうことが最大の特徴です。しかし土地部分は時間経過で下がることはないため、それ以降の資産価値はほぼ一定で保ち続けていくことが可能となります。
また、土地と建物の所有者が同じであることの利点として、建物が老朽化した場合にはリフォームや建て替えを行うことも容易にできるという事が挙げられるでしょう。その場合、時間経過で減少した建物部分の資産価値も、その相当分戻ってくることになります。

ただし、資産価値そのものに価格が低下することがない土地が大きく含まれているいるだけあって、売却の際に高額傾向になりやすく、貸し出すにしても家賃を高めにしなければ収益が見込めないため、どちらの場合にしても時間がかかることを覚えておきましょう。


資産価値比較:一戸建ての資産価値の場合

 

 

●マンションの資産価値の場合

土地と建物を住民全員で区分所有するマンションの場合、一戸(一世帯)あたりが所有できる土地の割合は、一戸建ての割合と比べると圧倒的に小さくなります。そのため、資産価値の評価割合も土地より建物部分が大半を占めているのが特徴。建物の資産価値は築年数によって減少してしまうものの、一戸建てと比べてマンションは強度が高く、適切なメンテナンスが行われていれば20年経過しても価値がなくなってしまうことはほとんどないと思われます。
そして専有面積あたりの単価も低いので、賃貸として出した場合でもコストパフォーマンスが高く、リスクを抑えやすいでしょう。同じ理由で、売却するにしてもそれほど苦労しないケースが多めです。

もちろんですが、これは適切なメンテナンスが行われている物件に限る話となっております。
老朽化が進めば売却価格も収益価値も急激に低下し、売るにしても貸すにしても難しい状態へ追い込まれるのは間違いありません。たとえ建替えを望んだとしても、そのためには住民の4/5ほどの同意が必要となるため簡単なことではありませんし、一戸部分だけ部屋のリフォームしたとしても建物自体の劣化が進めば、いずれ取り壊しになってしまう可能性はない、とはいいきれないのです。


資産価値比較:マンションの資産価値の場合


《資産価値はどのように鑑定するのか》

 

ここまで紹介してきた“資産価値”ですが、「プロにしか診断してもらえない」と思われていないでしょうか。
たしかに不動産鑑定士という職業もあり、依頼することで細かく鑑定評価を行ってもらえるのですが、鑑定するには資格保有者に限られてしまうため、どうしても費用が高くなりすぎるという欠点があります。大規模なオフィスや商業施設を予定しているのならともかく、マイホームという個人的な物件を鑑定してもらうには少し現実的ではありません。 正確な数字を出すのは難しいですが、まずは誰でも気軽にできるこちらの鑑定方法を試してみましょう。



●売却価値の出し方

いちばん簡単な方法としては、不動産情報サイトなどを利用して他の売却物件と比較することです。 その際は、できるだけ同じ築年数、間取り、最寄り駅、最寄り駅からの距離など条件の近いものを探しましょう。マンションの場合、同じ建物内であれば階数の違いはあったとしてもさほど大きな差は出ませんので、目安にしやすいと思われます。一戸建ては少し難しいところですが、周囲の物件を複数調べればある程度の見当はつけられるでしょう。
そこに売却のタイミングなど様々な条件が重なるため、実際には導き出した価格からおよそ±10%ほど誤差があると考えておいてください。



●収益価値の出し方

こちらの場合も、売却価値と同じく周囲の似たような条件の物件を探し出し、おおよその賃貸相場を調べます。
導き出した金額に1年分となる12をかけて、年間収益額を出してください。たとえば相場金額が10万円であったとしたら、「10万円×12ヵ月=120万円(年間収益額)」です。
これをさらに“還元利回り”で割るのですが、この“還元利回り”の詳細はかなり難しく、町の人気や今の状態、立地、インフラ、防災状況や、さらには進出企業など様々な条件が重なってくるため、正確な数値を出すのは一般の人にはほぼ不可能だと思ってよいかもしれません。

そもそも“還元利回り”とは、賃貸不動産の価値を鑑定する際に用いる“利回り(支出に対する利益の割合)”を指します。もちろん誤差はあるもののおおむね一般住宅は5~9%程度となっており、東京などの大都心部で5%、周囲の大都市圏で7%、郊外の都市部では9%ほどが目安となっています。これは、人口密集地帯である都心の中心部であれば賃貸物件の稼働率はかなり高くなりますのでリスク自体は低いのですが、物件本体そのものの価格(投資価格)が高いため還元利回りは低くなり、逆に郊外は少ない人口のため空き家になるリスクが高くなるものの、物件の価格は安くなるため還元利回りは高くなる、ということです。

上記の年間収益額120万円の物件が5%の東京都心部にあるとすれば、

120万円÷5%= 2,400万

となり、2,400万円が収益価値になります。

ここで計算して出した売却価値と収益価値に大きな差がなければないほど、資産価値のバランスが取れた良い物件と言えるでしょう。基本的に売却価値のほうが高くなりがちなのですが、できるだけその価値の差が近いほうが、売りやすく貸しやすくもあるリスクの少ない物件なのです。





《マンションと一戸建て、資産価値はどちらが高い?》

 

“売却価値”と“収益価値”それぞれの出し方が理解できたのであれば、いよいよマンションと一戸建ての資産価値を比較してみましょう。

 

まず、収益価値を出します。


例①
大都心部のマンション 家賃相場12万円のエリア
15万円×12ヵ月÷5%=3,600万円

都市郊外の一戸建て 家賃相場18万円のエリア
18万円×12ヶ月÷9%=2,400万円

この2つに限っていえば、大都心部のマンションのほうが収益価値的には高いといえます。

例②
大都市圏のマンション 家賃相場11万円のエリア
12万円×12ヶ月÷7%=2,057万円

都市郊外の一戸建て 家賃相場15万円のエリア
15万円×12ヶ月÷9%=2,000万円

こちらではどちらもほぼ同じ収益価値となっています。

例③
大都市圏のマンション 家賃相場14万円のエリア
14万円×12ヵ月÷7%=2,400万円

大都市圏の一戸建て 家賃相場23万円のエリア
23万円×12ヵ月÷7%=3,942万円

同じ圏内であれば、収益価値は一戸建てのほうが高い結果となりやすいです。


収益価値をそれぞれ出したら、今度はその物件の実際の販売価格や似たような周辺の価格帯を調べて、売却価値を出します。そして資産価値と売却価値をそれぞれ比較してみましょう。
例①の収益価値3,600万円のマンションの場合、売却価値も同じ3,600万円前後であれば売りやすく貸しやすくもある資産価値のバランスの取れた物件と言えます。
売却価値が3,000万円ほどと収益価値のほうが高いようであれば、売るよりも貸し出しやすく、購入するとしてもリスクは低めです。これが売却価値が4,000万円と収益価値よりも高い場合、貸しづらく購入するとしてはリスクは高めになるかもしれません。

資産価値比較:資産価値はどちらが高い?

一戸建てかマンションかを決めるのは資産価値だけで決めるものではありません。
ただ、候補の中からどうしても決められない場合や、“もしも”の可能性を考えた場合、資産価値を判断材料のひとつとして入れてみてはいかがでしょうか。



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