日本に初めての分譲マンションが建てられてから、半世紀以上が経過しています。かつてはマイホームと言えば一戸建て、というイメージが強かったものの、今は分譲マンションをマイホームとして選ぶ方もめずらしくありません。
マンション暮らしの特徴として、立地条件が良いというほかに“管理が楽である”ともいわれています。しかしマンションの管理体制というのはすべてが同じというわけではなく、様々な種類があることをご存知でしょうか？

そこで今回は、マンション管理の内容とその目的から、管理体制の種類などまでをご紹介します。

《マンションの管理とはどのようなものか》

「マンションは管理を買え」という言葉を聞きますが、そもそも「マンション管理」とはなんなのでしょうか？

マンションを管理するということは“住民が安全で快適に暮らせるように保ち、マンションの資産価値を維持すること”になります。
具体的に言えば、ホコリまみれのエントランスや雑草が生えたまま放置されている敷地、汚れたゴミ捨て場のマンションなど、誰も住みたいと考えないでしょう。また、安心できるはずのマンション内での事故も恐ろしいものです。エレベーターや貯水槽の点検、外壁や屋上防水、機械式駐車場なども異常があれば速やかに対応されなくてはなりません。
これらの日常的な清掃から設備や建物自体のメンテナンスまでを行うことが“マンション管理”になります。もちろん管理費という形で住民たちはお金を支払うことになりますが、適切な管理を行うことで住民たちが安心して暮らせるだけではなく、マンションという大切な資産価値を維持することにも繋がっているのです。

《自主管理のメリットとデメリット》

マンションは1つの建物の中に複数の住居があり、複数の区分所有者が存在しています。区分所有者全員の持ち物でもあるため、一戸建てのように住民が勝手に共用部分に手を加えることができません。そのため、委託された管理会社によって共用部分を管理しているマンションが大半になります。
その一方で、「自主管理」を行っているマンションも存在しています。自主管理とは管理会社に委託することなく、マンションの住民たちが管理組合を結成し、日常的な清掃から定期的な修繕工事の手配などまでのマンション維持管理にかかわるすべてのことを分担して実施しているのです。

このような管理体制は、近年に建てられたものの中ではまず見ることがないでしょう。1980年以前のマンション黎明期に建てられたような古いマンションの中であれば、管理会社に委託するという手を取らずにそのまま自主管理のスタイルを継続しているものを見つけることができるかもしれません。

■自主管理のメリット

自主管理マンション最大のメリットは、やはりコストが抑えられることです。マンション管理会社に委託しないため、管理委託費用が発生しません。そのため、委託しているマンションと比較すると自主管理マンションは管理費が抑えめな傾向になっています。
また、管理組合という形で手分けをして住民が動くため、自然と交流が発生する可能性が高くなっています。人間関係が希薄になっている現在で、日頃から住民同士でコミュニケーションがとれる環境にあるのは自主管理ならではのメリットであると言えるでしょう。

■自主管理のデメリット

一方、住民にかかる時間的・労力的な負担が大きくなりがちなのがデメリットとなります。
特に切実なのは、リーダーシップが取れる人材が区分所有者の中にいるかどうか。自主管理をするには積極的に全員の意見を取りまとめて運営に反映できる人が必須であり、不在の場合は管理がおざなりになりがちなのが現状なのです。住民のライフタイルの多様化や高齢化も進み、役員のなり手不足という問題から逃れることができないという問題もあります。
さらにマンションを取り巻く環境は年々変化しているにもかかわらず、専門的な知識や情報がない住民たちによって管理されているため、適切な点検や維持が不十分であるケースもあるようです。

《管理体制の種類》

近年に建てられたマンションのほとんどは上述した自主管理を行わず、専門的な知識を持った管理会社に委託しています。 とはいえ、委託しているとは言っても管理方法にも違いがありますので、それぞれの違いを見ていきましょう。

■常駐管理

マンション内に住み込みの管理人がいる形態が常駐管理になります。200戸以上の大規模マンションに多く見られる管理体制で、原則的に9時～17時などと勤務時間帯は定められてはいるものの、緊急時には夜間帯でも応じてもらえるため、防犯面を重視する女性のひとり暮らしや小さな子供のいる家庭などにはおすすめです。
管理人の人件費はもちろんのこと、寝泊まりするための住戸を確保する必要がありますので、その分管理費は高めに設定されていることがほとんどでしょう。

■日勤管理

通勤管理とも呼ばれる管理体制で、一般的な会社と同じく管理人が平日9時～17時など定められた時間帯にマンションまで働きに来ている形態です。土日祝日、及び夜間帯は応じてもらえないという欠点はあるものの、常駐管理と比較すればコストが抑えられるため、中規模マンションなどを中心に多くのマンションが採用しているものになります。

■巡回管理

1人の担当管理人が複数のマンションを定期的に巡回している管理形態がこちらの巡回管理になります。比較的小規模なマンションやアパートに見られ、週に数回、1回につき数時間ほど、たとえばゴミ出しの日にあわせて回ってくるケースが多めです。勤務時間以外はトラブルが発生しても対応してもらえないため、出勤のタイミングを確認しておく必要があるかもしれません。
日勤管理よりもさらに管理費が安めの傾向があるものの、管理人の不在が長いというデメリットが存在しています。

《管理費だけでマンションを選ばないこと》

毎月の出費を出来る限り抑えたいと考えるのは別におかしい事ではありません。特にマンションを購入した直後はローンの支払いをしている方がほとんどのため、管理費や修繕積立金などは少ないほうが助かることは間違いないでしょう。
ですが、「管理費が安いところ」を前提にしてマンションを選ぶのは避けたほうが無難です。
お伝えした通り、マンションの管理形態によって管理費の金額が変わります。金銭的な負担を軽くしたいと考えているのであれば、その分時間や労力の負担が必要になります。逆にマンション管理に費やす時間や労力の負担をなくしたいと考えるのならば、月々の負担額はある程度目をつぶる必要があるのです。

もちろん、管理費が高ければ良い管理のマンション、安ければ悪い管理のマンションというわけでもありません。管理費の額を判断材料にはせずに、管理形態を確認しそれぞれのメリットとデメリットを踏まえたうえで、ぜひ自分たちに合ったマンションを見つけ出しましょう。