[住活マニュアル]リフォームした中古一戸建ての資産価値は?|物件OFF

リフォームした中古一戸建ての資産価値は?

 

一生モノの買い物といえるであろうマイホームの購入。終の住処として中古一戸建てを購入し自分好みにリフォームしたとしても、5年、10年と時間が経過すれば、結婚、出産、転勤、子供独立と様々な変化が起こり、住み替えを余儀なくされるといったこともあり得るでしょう。そのような時に滞りなく住み替えを行うためには、これまで住んでいた“住まい”を他人に良い値段で“貸せる”か、もしくは“売れるか”が重要なポイント。その際に、その家の“資産価値”が問われることになるのです。
“資産価値”とは、その建物や敷地の持つ“価値”であり、わかりやすく言えば「多くの人から見てどれだけ魅力のある物件か」。この“資産価値”は不動産会社に査定してもらうのですが、どのような物件が借家、もしくは売家として価値がある物件なのか、主にどこを見てチェックしているのでしょうか。
マイホーム購入の参考になるよう、今回は中古一戸建てに焦点を当ててご紹介します。


リフォームした中古一戸建ての資産価値


《完成からの経過年数》

一戸建ての住宅は20数年で建物価値がゼロになって、ほぼ土地価格のみになってしまう、などと耳にしたことはないでしょうか。これは一戸建てに多い木造住宅の“耐用年数”が22年と定められているためです。「どうせ価値がなくなるのなら、必要以上にお金をかけたくないし入居時のままほとんどメンテナンスをせずに放置する」、というパターンが多くなってしまっているため、さらに劣化が進んでしまい「20年経過した建物はやっぱり住めない」状態になるという悪循環に陥っているのです。

ですがもちろん22年経過で建物の寿命が尽きるわけではないですし、長期優良住宅の普及も進んでいますので、今後は手入れの行き届いた物件であれば築年数が増えていてもプラス要素になるという、ケースも増えるのではないでしょうか。

なお、土地の価格は周辺の環境による相場の変更はあっても、建物の経過年数に関係することはありません。





《立地と周囲の環境》

その物件がどんな場所に建っているかは評価を左右する大きなポイントです。
平均的な土地面積の一戸建てが並んだ“一般的の住宅地”を基準にして、それより敷地が広く門扉や植栽などで囲まれた低層の住宅が並び、手入れの行き届いた街路樹など緑豊かな“閑静な住宅街”に建っている物件であれば評価は高くなります。逆に賑やかな商業施設や、小規模であっても工場や倉庫が混在してる場所にある物件であれば評価は下がる傾向にあります。

もちろん暮らしやすさも重視され、スーパーや商店街、医療施設など日々の生活に欠かせない施設が近場にあるほうがポイントは高まるほか、大きめの公園や図書館なども近場にあれば有利になります。
たとえ駅が近くても、線路の真横や交通量の多い道路が間近にあれば、騒音や排気ガスで住みにくいと判断されてマイナスポイントになるでしょう。





《交通の利便性》

チラシなどを見ても「駅から徒歩〇分」と大きく書かれていることが多いように、駅からどのくらいの距離かというのも重要です。これは都心部では特に注目され、駅からの距離が1分違うごとに価格に少しずつ差が出てくるほどです。

マンションと違って一戸建ては駅からやや離れた場所に建てられることが多いため、駅からバスを利用するような場所の物件であれば路線や本数なども確認しておきましょう。バスなどの公共交通機関が整っているエリアであれば、天気の悪い日などでもあまり外を歩くことなく出かけることが可能ですので、駅からやや離れている場所であっても不便さを感じず快適に暮らすことが可能という例もあるようです。
ただし、バスの本数が1日に数えるほどであったり、数回乗り継がなければならないような場所であれば、やはり評価は低くなるでしょう。

また、最寄りの駅自体の利便性も重視されます。都心部までの距離が近ければ近いほど“資産価値”は高くなりやすいのはもちろんのこと、急行や快速などが停車するか、複数路線が乗り入れているかなども重要なポイント。複数の駅が利用可能というのもプラスになります。





《日の当たりと風通し》

生活するのに欠かせない要素である、日の当たり具合と風通し。とくに“日当たりがよい物件”を物件探しの条件にしている場合も多く、人気もかなり高いです。
部屋の明るさや洗濯物の乾きなどに関係してくるのは当然ですが、カビの発生にも大きく関わってくる重要なポイント。建設後には変更しにくい要素でもあって、隣との距離が近すぎると日当たりが悪くなるだけでなく、風の流れも悪くなってしまうので注意です。

現時点では日当たりに問題がなくても、将来的に高層マンションなどが建設された場合に状況が一変してしまう可能性もないとは言い切れません。できれば物件だけでなく周囲の確認もしておきたいところですが、難しいようであればGoogleマップやGoogleストリートビューで、周囲にマンションなどが立ちそうな土地はないかチェックするとよいかもしれません。





《土地の形》

土地はそれぞれ特徴があり形も種類がありますが、すべての土地は“整形地”と“不整形地”の2種類に分けられます。
“整形地”はその文字の通りに形が整えられた土地のことで、傾斜を極力まで減らして平らにした正方形もしくは長方形のものを指しています。設計の自由度が高く、非常に使いやすい形状のため、形がよければよいものほど評価は高くなっていきます。長方形といっても、奥行きが長すぎたり、開口(道路に面する部分)が狭すぎると、評価は下がるので注意。

それに対して“不整形地”は形を整えていない状態の土地を指しており、特に多いのが無駄なスペースが出来やすい三角形のものから、台形、平行四辺形、多角形、L字型と様々。“整形地”と比べて不便なため評価は低く、その分土地自体の価格は安くなるというメリットはあります。開口面が狭すぎたりすると大型トラックが入れず、手作業になってしまったり、形状次第ではフェンスの長さが通常より長くなってしまい、リフォーム時の外構工事費でかさんでしまうというデメリットもありますので注意しましょう。





《住宅機能と素材》

地震の多い日本だからこそ、マイホームの耐震性は特に気になるところ。また、省エネ・エコが叫ばれつつも近年は夏の暑さもひどいことになっていますから、断熱材などの性能も見逃せません。これらは多くの人の中古物件購入の不安要素のひとつとして考えられているだけに、性能が高ければある程度築年数が経過していてもプラス評価になるのではないでしょうか。
リフォーム済みであるのなら性能の確認を、されていないのなら補修をしっかりを行っておきたいポイントです。

内装をリフォームするのであれば、使用した素材次第で資産価値が変化するといったこともあり得ます。
たとえばむくの材木や塗り壁であれば年月がたつほど味わいが増しますし、和紙畳や有機溶剤を使用しない自然素材を利用すれば、小さな子供にも優しいので子育て世代にも注目されやすくなるでしょう。多くの人が魅力と感じるようなリフォームならば、“資産価値”も上がる可能も考えられるのです。





《管理とメンテナンス》

管理やメンテナンスがしっかりと行き届いている物件は、たとえ築年数がある程度経過していても見た目がきれいですし、住み心地もよいため“資産価値”は下がりにくくなります。しっかりとした管理組合が存在するマンションと違い、一戸建てはそれぞれの住民が自分で手入れをしなければならないため、やや顕著になりがち。前述したとおり、中には20年を超えたら建物価値がなくなるからと手入れを放棄する人もいるでしょう。
ですが少しずつでも定期的にメンテナンスをしていけば建物の劣化は緩やかになりますので、状態次第では築年数が多少古くても建物価値に上乗せが可能、ということもあるでしょう。その際には、メンテナンスをしたという履歴を残しておくとよいかもしれません。

 


リフォームした中古一戸建ての資産価値2

一般的にマンションより“資産価値”が低くなりやすいと言われている中古一戸建て。リフォームしたからと言って確実に価値の上昇に直結するわけではありませんが、適切にメンテナンスとリフォームを行えば極端に下がるということもないのです。
“資産価値”が高ければ高いほどいずれ貸すにも売るにも有利になりますが、やはりその分の価格も高くなってしまうため、必要以上に固執しすぎず予算との兼ね合いに注意しながら運命の一軒を探しましょう。



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