マイホームを購入する際に、大半の人が利用するであろう“住宅ローン”。手続きをすれば納めた所得税や住民税が戻ってくる“住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）”があることは知っていても、「よくわからなくて難しそう」、「大変そう」と考えていないでしょうか。手続きを後回しにした果てに、期限ぎりぎりになって慌てて申請した方や、中には初年度の申請を忘れて後悔している、なんて方もいらっしゃるかもしれません。
そんなことにならないよう、ここでは“住宅ローン控除”について詳しく知っておきましょう。

《そもそも“住宅ローン控除”ってなんだろう？》

■住宅ローンを借り入れた人の負担を軽くするための制度

“住宅ローン控除（別名・住宅ローン減税）”とは、正式名称は“住宅借入金等特別控除（じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ）”といい、10年以上の住宅ローンを使用して住宅の購入・新築・増改築を行った際に、年末時点のローン残高に応じて10年の間、所得税の税額控除が受けられるといった制度です。
わかりやすく言えば、たとえば会社員などは「10年の間、所得税として納めた“お金の一部が戻ってくる”」、自営業などの個人事業主は「10年の間、納めるべき所得税を“減税してもらえる”」といったもの。

もちろん全額控除されるわけではなく、1年当たりの控除額は年末に残っているローン残高の1％分。たとえば、その年末の時点で3000万円のローンが残っていたとすれば、最大30万の控除が受けられることになります。控除金額には上限があり、通常は4000万円、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は5000万円までとなっており、それらの1％分にあたる40万円、もしくは50万円の控除を上限で受けることが可能なのです。

同じように減税される制度として“生命保険料控除”や“医療費控除”などもありますが、“住宅ローン控除”はそちらと性質が違った“税額控除”というものです。“生命保険料控除”などは所得税を計算する「前」に差し引いたもの、“税額控除”である“住宅ローン控除”は、所得税が計算された「後」のものになるため、30万円なら30万円、40万円なら40万円とその金額が増えることも減ることもなく、そのままダイレクトに所得税額から引かれるのが特徴です。
住宅ローンでマイホームを購入したのであれば、節税のためにもこの制度を利用しないという選択肢はないでしょう。

■住宅ローン控除を受けられる期間が3年延長する？

2019年10月に現行の消費税率8％から10％に引き上げられることに伴い、“住宅ローン控除”を3年間延長することが予定されています。それによって最大13年の“住宅ローン控除”が受けられるようになるわけですが、気をつけたいのは「すべての人が“住宅ローン控除”を13年受けられるようになるわけではない」というポイントです。

少しややこしいのですが、そもそもこの延長制度は増税後の買い控えによる消費の落ち込みのための対策です。消費税10％になった後（2019年10月1日～2020年12月31日）に「消費税率10％になってから住宅ローンを借りて住居を購入し“入居”した（【A】）」人のみが対象になり、すでに住宅ローンの支払いを開始している人や消費税率8％で住居の購入をした場合（【B】）は対象外になるのです。
なお、施工会社と契約を結ぶ“建築請負契約”を2019年3月31日までに行った場合は、消費税率が8％で適用されてしまうため、対象外（【B】）となってしまいます。

※認定長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅の場合

そして、13年の住宅ローン控除が受けられるとなったとしても、11年目以降は10年目までと控除額の計算方法がやや変わってきます。
1年目から10年目までは前述したとおりですが、11年目以降は“建物”に増税された2％相当額が対象になり、増税で増えた分の金額が戻ってくる形となります。なお住宅ローン残高の1％分のほうが少額の場合に限り、10年目までと同じくそちらが対象となりますので注意してください。

■住宅ローン控除を受けられる条件は？

住宅ローンを組んで家を購入すれば誰でも“住宅ローン控除”を受けられるわけではありません。この制度を受けるためには、住宅ローンはもちろんのこと、受ける人、物件、それぞれに条件があります。


・控除が受けられる“住宅ローン”の条件
そもそも住宅ローンを借りればなんでも良いというわけではなく、「控除を受ける人自身が住む家」であることが大前提となっています。新築でも中古でも、一戸建てでもマンションでも、“住むための家を購入するための借り入れである”こと、もしくは“住んでいる（住むための）家をリフォームするため”に住宅ローンを組む場合に限り控除の対象となるのです。2年以内にそこに家を建てて住むのならば、土地を先行して購入するためにローンを組んだ場合も同じように対象となります。
ですので、倉庫や車庫、別荘、誰かに貸すことを前提とした住宅を建てるためのローンは対象外です。

また、「返済期間が10年以上である」ことも条件です。つまり15年や20年だと対象になりますが、9年だと対象になりません。
さらに10年以上のローンを組んでいたとしても、繰り上げ返済を行って10年未満におさまるように完済してしまうと、その時点で対象から外れてしまうため、繰り上げ返済する際には十分に注意しておきましょう。

「一般的な住宅ローン組んでいる」ことも必要で、親族や知人などから借りた場合は対象外となってしまいます。
この“一般的な住宅ローン”というのは、銀行、信用金庫、信用組合といった金融機関や住宅金融支援機構などからの借り入れを指します。給与所得者であれば勤務先から借り入れる事も可能なためそちらを利用する人も多いと思われますが、この場合は通常は対象になるものの無利子や0.2％未満の低利子の場合は対象にはなりません。


・控除が受けられる“受ける人”の条件
住宅ローンに関するものだけではなく、控除を受ける“人”にもいくつか条件があります。 特別な事情が発生しない限り「所得日から6か月以内から、適用期間の12月31日まで本人が居住している」事も条件となっています。この条件があるため他人に貸すための賃貸や、日常的に住むことのない別荘、そもそも人が済む前提で作られていない倉庫や車庫を建てるためのローンは対象外となっているのです。転勤などで本人が別の場所に引っ越した場合でも、家族がその家に住み続けているのならそのまま適用されますが、家族全員が一緒に引っ越してしまった場合は対象から外れてしまいます。が、適用期間内に戻ってくるのであれば再適用される可能性があるので、短期間の転勤の際には覚えておきたいポイントです。
なお“特別な条件”とは、本人が死亡してしまった場合、または建物が災害に巻き込まれるなどして居住が不可能になってしまった場合を指しています。それらが発生する当日まで居住していたのであれば大丈夫です。

控除を受けようとしている人の「合計所得金額が3000万円以下」であることも必要で、年の所得金額が3000万以上の場合は控除の対象外となります。
年収ではなくあくまでも合計“所得”金額で、年収から必要経費や給与所得控除を引いた後の合計金額です。一般的な会社員や公務員であれば、年収が3220万円を超えなければ問題ないでしょう。


・控除が受けられる“物件”の条件
人が住むための建物であったらどんなものでも控除が受けられる、というわけでもありません。こちらは“新築住宅”、“中古住宅”と“中古住宅購入＋リフォーム”、“リフォーム”の3パターンに分かれており、それぞれ条件が変わってきます。

“新築住宅”であれば、「床面積50㎡以上、店舗併用の場合は1/2が居住スペースであること」。建物が小さいと対象にならないのですが、この50㎡はおよそ30畳、約15坪ほどになります。都市部に多い極小住宅などを購入する際には注意したほうが良いかもしれません。 なお、床面積は基本的に登記簿を基準（壁の内側の面積を求めた“内法面積”）にしています。間取り図などに表記されているのはほとんどが壁や柱の厚みの中心から内側の面積を求めた“壁芯面積”で、登記簿上ではそれよりやや狭い数値になっていることを忘れないようにしておきましょう。

“中古住宅”の購入、または“中古住宅購入＋リフォーム”の場合は上記の新規住宅の条件に、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの「耐火建築物であれば築25年以内」、木造や軽量鉄骨造などの「非耐火建築物であれば築20年以内」であること、などが追加されます。これ以上を超えている場合でも、入居するまでに耐震改修工事を完了させて「新耐震基準に適合している」ことが証明できるのであれば控除対象となります。

また、“リフォーム”の場合であれば、新築住宅の控除条件をすべて満たしている上で、増改築後の床面積が登記簿上で50㎡以上であること、工事費用が100万円以上の大規模な増改築及び改修、修繕であること、その工事費用の1/2以上が居住スペースのリフォームであることなどが条件に加わります。“住宅”ローン減税ですから、マイホーム部分のリフォームでなければならないことが重要ポイントとなっているのです。


簡単にまとめますと、新築物件の購入で“住宅ローン控除”が受けられる条件は

1.居住するための物件購入、もしくはリフォームのための借り入れをしている
2.借り入れ期間が10年以上
3.金融機関などで一般的な住宅ローンを組んでいる
4.所得日から6か月以内、適用期間の12月31日まで本人が居住
5.合計所得金額が3000万円以下
6.床面積50㎡以上、店舗併用の場合は1/2が居住スペースである

となります。
もちろんそれ以外にも様々な条件がありますし、今後法改正などによって内容が変化する可能性もありますので、住宅ローンの借り入れを予定しているのならば、国税庁のホームページなどであらかじめ確認しておきましょう。

《どうすれば“住宅ローン控除”が受けられるの？》

■入居の翌年に行う確定申告が重要

住宅の購入・リフォームを行えば自動的に“住宅ローン控除”が受けられるわけではなく、入居した翌年3月15日までに“確定申告”を行う必要があります。自営業や副業を行っているような方はともかく、会社員など給与を受け取っている方はそれぞれの会社が税金を毎月給与から天引きして納税しているため、通常であれば“確定申告”を行うことはありません。そのため「今まで無縁だったから何をどうすればよいのかわからない」と思う方も多そうですが、“住宅ローン控除”を受けるためにこの“確定申告”は必須ポイントです。

確定申告はそれぞれの地域を管轄する税務署で行います。3月に入ると混雑してきますので、できるだけ早めに準備に取りかかっておくのがおすすめです。確定申告書は税務署から直接入手するほかに、国税庁のサイトからプリントアウトすることもできるのでそちらで入手して記入し、直接税務署へ持ち込むか郵送で提出することも可能。国税庁のサイトには“確定申告書作成コーナー（e-Tax）”もありますので、そちらから申請を済ませるという方法もあります。
ただし、不安な場合やわからない部分があれば、直接税務署まで相談に行ったほうが安心できるでしょう。

■確定申告に必要な書類

“住宅ローン控除”を受けるための確定申告であれば、基本的な“確定申告書”や“源泉徴収票”などをはじめ“住宅ローン残高証明書”や、建物・土地の“登記事項証明書”、“不動産売買契約書”、リフォーム工事を行ったのであれば“リフォーム工事請負契約書”など、様々な書類が必要になります。
通常の確定申告と比べて書類がかなり多いですし、入手までに時間のかかるものもありますので、マイホームを購入したらできるだけ早めに準備を始めておくと良いかもしれません。

■会社員は2年目以降は年末調整で

会社員など給与所得者であれば、2年目以降は確定申告を行う必要はなくなります。
1年目の確定申告を行うと、その年の10月あたりに残り9年分の“住宅借入金等特別控除証明書”が送られてきますので、2年目以降はその証明書とその年の“年末残高証明書”を、通常の年末調整に必要な書類と併せて勤務先に提出すれば完了です。

中には「うっかり確定申告を忘れてしまった！」などという方もいらっしゃるのではないでしょうか。5年以内であれば遡って還付を受けることが出来ますので、改めて年末調整を行いましょう。5年を経過してしまった分は一切受け取ることが出来ませんので、申告忘れに気が付いたら早めに手を打ちたいところです。
なお、2年目以降の年末調整時に申請を忘れた場合は、勤務先によっては翌年の1月末までに修正することも可能なようです。修正が出来ない、もしくは1月末を過ぎてしまった場合は、3月15日までもう一度自分で確定申告を行えば大丈夫です。

《実際に控除される金額はどのくらい？》

控除されることは理解できても、実際所得税や住民税からどのくらいの金額が控除されるのでしょうか。
年収や借入額、共働きか専業世帯かでおおよその金額を予想することは可能です。こちらは10年の間に控除される合計金額で、さらにここから返済期間、家族構成、金利などによって変化していきます。あくまでも“目安”として見ておいたほうが良いでしょう。

・表の見方
共／単：共働き世帯もしくはシングル世帯、専業：専業主婦（主夫）もしくは年収150万以下のパート世帯
（）内：認定長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅の場合

最大控除額が年に40万と聞いて、誰もが「毎年40万円還ってくる」というわけではありません。
これはあくまで“最大”であって、納めた所得税（+住民税）以上は戻ってきませんし、年末のローン残高が4000万未満であったらその1％分以上は還付されません。最大40万円が戻ってくるのは、年末のローン残高が4000万円以上ある状態で、なおかつ40円万以上の所得税（＋住民税）を納めている場合のみです。さらに住民税からの還付は“13万6500円”が上限額として定められているため、年末のローン残高が4000万円以上ありたとえ所得税をその年に20万納めていて住民税が最大値の13万6500円が戻ってくる場合でも、「200.000+136.500」で合計33万6500円しか還付されないというわけです。



マイホームの購入やリフォームという大きな買い物の後で、税金として納めたお金の一部が戻ってくる“住宅ローン控除”。大変お得な制度ですが、人によってずいぶん金額が変化しますし、住宅ローン控除が受けられる期間が終了するともちろん控除もなくなり通常になりますので、その点も忘れないようにしておくことが大切です。