マイホームを購入する際、ほとんどの人が利用することになる住宅ローン。取得する不動産を担保に、まとまった資金を融資するかたちになっています。
しかし人生はわからないもので、購入してしばらくはマイホームに長く住み続けようと思っていたとしても、様々な理由でそこから別の場所に引っ越さなくてはならない状況に陥ることもありえます。そのような時、考えるのは「住宅ローンの返済中なのに、新しい家を購入するためのお金は借りられるんだろうか？」なのではないでしょうか？

ここでは、そのような際に利用可能な「不動産担保ローン」についてご説明します。

《不動産担保ローンとは》

その名の通り、「不動産担保ローン」は“不動産”を担保にしてお金を融資してもらうローンのことになります。不動産であれば一戸建てやマンション、土地そのものでも可能で、金融機関によっては別荘といったやや特殊な不動産でも担保にすることができるのです。

■住宅ローンとの違い

同じように土地や建物を担保にして借りられるローンに「住宅ローン」が存在していますが、「不動産担保ローン」とは2つ違いがあります。

1つ目として、まず「住宅ローン」の使い道はマイホームの購入のみに限定されています。“自分が住むための住宅の取得及び購入”が大前提になっているため、借り入れたお金は自分が住むマイホーム購入資金以外に使うことはできません。
その一方で「不動産担保ローン」は、原則としてその使い道に制限が存在しておりません。医療費にしても、子供の教育費にしても、不動産投資のための購入資金にしても、子供や親のための住宅購入費にしても、リフォーム代にしても、もちろんマイホーム購入に利用しても構わないのです。

2つ目に、「住宅ローン」は“これから購入する不動産”（マイホーム）を担保に入れて借り入れを行いますが、「不動産担保ローン」は“すでに所有している不動産”を担保に入れることになります。
なお、住宅ローン返済中のマイホームを担保にして不動産担保ローンを利用できるかどうかですが、ローンの返済状況及び金融機関によっては可能となっております。

《実際の「不動産担保ローン」を利用者の傾向》

セイビ―が2019年に行った「不動産担保ローン」の利用者に関するインターネット調査によると、ローンを利用して借り入れたお金の利用先は“生活費”が第1位で、およそ33％ほどを占めていることがわかります。そのあとに“事業性資金”が26.1％、“借り換え”が23.8％、複数の債務の“おまとめ”が18.8％と続きます。

利用した金融機関の種類としては、“都市銀行”が42.6％と一番多く、次いで“地方銀行”は24.4％、“ネット銀行”が18.2％となり、中には“信託銀行”や“信用金庫”、それほど数は多くありませんが“不動産担保ローン専門会社”なども含まれている様子。
具体的な金融会社名になりますと、“みずほ銀行”が16.2％、“楽天銀行”が15.8％、“住信SBIネット銀行”が11.9％となっておりますが、実際には「答えたくない」といった回答が31.7％と最も多くなっているため、それほど極端な差は見られないようです。

また、「不動産担保ローン」を利用する際に担保にした物件の種類としては、1位は“戸建”で46.2％、“区分マンション”が2位で23.4％、3位には“土地”で12.9%と続きます。中には“一棟アパート”や“一棟マンション”なども含まれているほか、数は少ないものの“駐車場”や“ホテル”、“倉庫”など、幅広い不動産が担保となっていることがわかります。

この中でも特に気になるのは、「不動産担保ローン」の担保にした不動産が、住宅ローンなどローンの返済がどのような状況であったかではないでしょうか。“ローン完済済み”と答えたのは47.2％、“ローン返済中”と答えたのが36.6％となっており、実際にはローンを完済してから新たにローンを組んでいる方が多くなっているようです。

《借りる条件を比較した場合》

もちろん不動産を担保にすれば誰でもお金が借りられるというわけではありません。 その条件は各金融機関など利用する場所によって差が出てくるものですが、ここでは上述した調査結果で利用者が多かった都市銀行系の“みずほ銀行”と、ネット銀行系の“楽天銀行”それぞれの「不動産担保ローン」の条件を比較してみることにします。
基本的に資金用途はどちらも自由ですが、事業性資金などのリスクが大きいとみられるものは認められていません。

まず最初に注目するのは、融資額の違い。みずほ銀行は100万円以上1000万円以内としているのに対し、楽天銀行は100万円以上1億円未満と額に大きな開きができています。たとえば、高齢を迎えた両親のために実家のリフォームを考えているのであればみずほ銀行でも問題ないでしょうが、新たに新築戸建を購入しようという規模であれば、融資額的に楽天銀行を選ぶ必要があります。もちろん不動産そのものの担保価値とローンを組む人の返済能力も加味されるため、利用者全員が上限額まで借りられないことも忘れてはいけません。
また、みずほ銀行の金利タイプは変動金利、楽天銀行は5年ごとに見直しが行われる固定金利であるという違いも見られます。

そして、いちばん大きな差がみられるのは住宅ローン返済中でも利用可か不可かでしょう。みずほ銀行は原則利用不可としているのに対し、楽天銀行ではローン残高の制限はあるものの利用可となっております。
この差は、「抵当権の順位」によるものから生まれているのです。

■抵当権とは

ローンの返済が行えなかった場合、不動産を競売にかけて売却をし、そのお金で返済することになります。
その返済金はまず第1位抵当権者の債務に充てることになるのです。全額返済しても残りがあるようであれば第2位抵当権者へ、まだなお残っていれば第3位へと、抵当権の順位が高い債権者から返済する形になっています。

つまり、第1位抵当権者であれば融資金を満額回収可能である反面、第2位以下は融資金額分の回収が確実ではないというリスクが伴っています。住宅ローンは一般的に、担保に第1位の抵当権者の設定が求められているため、住宅ローンを完済していない限りは2位以下しか設定できません。


これを踏まえてご説明しますと、楽天銀行は「第1位抵当権に限っていない」ためにローン返済中でも利用可能であり、みずほ銀行では「原則的に第1位抵当権を求めている」ため住宅ローンで第1位抵当権が設定されている限り利用することが出来ない、と言うわけなのです。

《「不動産担保ローン」のメリットとデメリット》

最後に、「不動産担保ローン」のメリットとデメリットをまとめてみます。

■メリット

1つ目に、生活に必須な“家”を買う際に利用する“住宅ローン”ほどではないものの、「低金利である」ことがまず挙げられます。いざという時に不動産を売却して資金の回収を図ることが出来るため、融資する側のリスクが低いとみられているからです。
2つ目には「多額の借り入れが可能である」こと。提供する担保が不動産ということから、最大借入額も大きく設定されていることがほとんどです。
そして、不動産が長期にわたって価値を保ちやすいという性質を持っていることから、「返済期間を長めに設定することが出来る」という事が3つ目のメリットになります。

■デメリット

まずデメリットとなるのは「返済不能時には不動産を失う」ことでしょう。抵当権の項でご説明した通り、返済が不能であると判断された場合には、担保とした不動産は売却されそのお金をローン残債に充てることになるからです。
「融資までの期間が長い」こともデメリットでしょう。不動産の評価や返済能力の審査などで数日かかってしまうことも多いため、実際に融資が実行されるまでに1週間前後かかってしまうことも少なくありません。
また、負担費用は利息だけというカードローンと比べ、「多額の手数料を必要とする」ことも挙げられます。事務手数料をはじめ、抵当権、根抵当権の登記費用や、印紙代などといった諸経費がかかり、借入金額によっては数10万円かかるケースもあるでしょう。

不動産担保ローンを扱う金融機関は多くありますので、住宅ローン返済中でも利用できるものもあるでしょうし、上述した2つの銀行では対象外としていた事業性資金としての利用を認めているところも存在しています。自分がどのような状況でどのようなものを求めているのかしっかりと確認し、把握した上で、自分にあった金融機関を選ぶことが重要なのです。