マイホームを購入するとき、多くの方は住宅ローンを利用します。
借入総額を減らし月々の返済額を抑えるため、または金利の負担を軽くするために自己資金である現金で支払う部分が「頭金」となりますが、近年では頭金ゼロのフルローンを組んでマイホームを購入する方が増えています。

頭金は支払ったほうが良いと言われている一方で、低金利だから頭金なしでも問題ないという意見もあり、実際はどうすればいいのかわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか？
今回はその疑問を解消するため、頭金を支払う理由から支払う事のメリットとデメリット、頭金ゼロのリスクについてなどを説明します。

《頭金とはどのようなものなのか》

頭金とは、「大きな買い物をして分割払いをする際、最初に現金で支払うまとまったお金」を指します。
住宅ローンの場合は、ローン以外で用意した自己資金であり、ローンの総額から差し引くために先払いする費用がこの頭金に該当します。

例えば4,000万円のマンションを購入したければ、当然4,000万円を用意しなければなりません。しかし4,000万円全額を金融機関から借りるのではなく3,500万円に抑えることが出来れば、月々のローン返済の負担を軽くすることができます。この場合、差額の500万円を用意して先払いすることで、予定通りローン総額を3,500万円に抑えることができるでしょう。
この先払いした500万円が「頭金」になります。

つまり頭金の額が増えれば増えるほど住宅ローンの借入総額が減りますし、借入総額が減れば月々の支払総額はもちろんのこと、返済に必要な利息が減ることになります。
同じ金額の物件を購入した場合でも、頭金の額次第で支払い総額が大きく変化するのです。

■ローン審査への影響

頭金を用意することで、住宅ローンの審査の際に有利になると言われています。
資金が用意できるということは、計画的に貯蓄が出来るという印象が与えられ、安定して返済することが可能であると判断される可能性が高いからです。

ただし近年では、住宅ローンの金利がこれ以上下げることが難しいほどの低金利であるため、頭金の有無ではなく無理のない返済負担であれば審査に大きな影響を与えないという意見もあります。

■金利への影響

頭金の額によって、金利が変わることがあります。
たとえば住宅金融支援機構の“フラット35”では、融資率（物件価格のうちの借入額の割合）が9割以下か、9割超かで金利が変化するのです。借入期間が21年以上35年以下（2021年2月）のケースで見ますと、融資率9割超の場合は金利の範囲が「年1.580％～年2.430％」であるのに対し、頭金を用意して融資率9割以下を下回った場合は「年1.320％～年2.170％」と、下がっていることがわかるでしょう。

低金利であるためそれほど大きな差と言えないかもしれません。とはいえ、長い目で見ると支払総額は確実に差が出てくるのも事実です。

■毎月の返済額への影響

頭金を支払うことによって、ローンの借入額を減らすことができるのは上述した通りです。借入額が少なくなる分だけ利息が減りますので、結果として返済総額を減らすことが可能であるとお伝えしました。
返済総額を減らすことが出来れば、マイホーム購入後に始まる月々のローンの支払いを軽くすることができるのです。

単純に考えても、4,000万円を借りた場合と、頭金500万円を用意し3,500万円を借りた場合、同じ年数をかけて返済するのであれば、当然借りる額が少ないほうが月々の返済額は減るでしょう。額によっては、より短い期間で完済することも不可能ではありません。
500万円分にかかる利息の差もありますので、頭金を支払ったほうが先のハードルが低くなりやすいと言えます。

《頭金の相場と現状》

一般的な頭金の相場は、物件価格のおよそ20％ほどとなっていました。頭金の金額によってはローンの金利が優遇されることから、ある程度の頭金を入れておこうと考える方が多いようです。

ただ、新築中古、マンション一戸建てを問わず、2013年をピークとして次第にその頭金の相場が下降傾向に見られています。現在の超低金利により住宅ローンの返済負担が減ったことに伴って、借り入れしやすくなったことが背景となっています。
さらに、物件価格の100％をローンで賄うフルローンだけでなく、手数料や諸費用もすべて含めて貸し出すローンも登場しており、「頭金ゼロの状態でマイホームを購入する」ということがめずらしいものではなくなってきたのです。

確かに“頭金20％が相場”であった頃はマイホームの購入をするのであれば、まず頭金分の貯金をする必要がありました。20％ではあっても最低でも数100万円は用意しなければなりませんから、やはりそれが障害になっていたことは間違いないでしょう。
ですが、現在の低金利が続いている状態を考慮し「時間をかけて頭金を貯めるよりも、その前に早めに住宅ローンを組んでしまったほうが良い」と判断する人も増加しています。今までマイホーム購入を躊躇った人々にとっては、いいタイミングであるとも言えるのかもしれません。

《頭金に関する注意点》

では逆に、貯金があるのならばそのすべてを頭金として支払ってしまったほうのが良いのでしょうか？

結論から言ってしまえば、その答えはNOとなります。
確かに金利を下げる効果はありますし、後のローンの支払いを考えると楽になるように見えるかもしれません。しかし、マイホーム購入後に必要となるものはローンの支払いだけではないのです。様々な税金や各種保険料、マンションを購入したのであれば修繕積立金や管理費、駐車場代などランニングコストがかかるのです。
また、子供の教育費も必要になるでしょうし、家族の事故や病気など万が一の際の蓄えは確実に手元になければいけません。貯金全額を頭金にすることはせずに、生活費を可能であれば1年分、最低でも半年分は予備費として残しておきたいところです。

■頭金ゼロのリスクとは

頭金をゼロで購入するということは、借入金額が増えて利息負担が増えるだけではありません。
住宅ローンを利用すると、金融機関は家に抵当権をつけることになります。抵当権とは、ローンの契約者（債務者）が返済できなくなった場合、建物を取得し売却して返済費用に充てることが可能となる権利です。その状況に陥った際、売却した費用でローンが完済できれば問題はありません。

しかし金額が足りずに完済できなかった場合は、もちろんその不足分の返済を求められることになります。頭金ゼロで購入した場合、借り入れ費用は大きくなりますからこの状況は十分考えられるでしょう。
その上、建物は新築の状態が最も高く、購入した時点で中古となり物件価値は一気に下がります。新築マンションでも、たとえ購入直後であっても8割ほどの金額になることも珍しくありません。つまり、マイホームの売却価格がローン残債よりも安いため、「すでに自分のものではない、もう住んでいない家のためにローンを払わなくてはならない」という最悪のケースも考えられるのです。

頭金ゼロでマイホームの購入しようと考えるのであれば、かなり慎重に検討しなくてはならないと言えるでしょう。

《頭金がなくても購入するという選択肢も》

以前は「融資可能額は物件価格の8割まで」という金融機関がほとんどであったため、頭金分の貯金がないとマイホームは購入できませんでした。ですが時代が変わり、今では多くの金融機関で頭金なしで全額借入が可能になっています。
たしかに、頭金を支払ったほうが有利な条件でローンが組めたり、支払総額が減らせたりとメリットは多い事には違いないものの、「頭金がないからマイホーム購入は諦めよう」と考えて、超低金利の今の状況を逃してしまうのは逆にある意味もったいないのかもしれません。

もちろんマイホームの購入は非常に高い買い物でありますから、慎重になることは大切です。ですが現時点で賃貸住宅に住んでいるのであれば、頭金を貯めるまでに時間と家賃というコストがかかることも忘れてはいけません。
頭金がないからと言ってマイホームの購入を先送りにするのではなく、しっかりと返済計画を立てて無理がないと判断したのであれば、そのタイミングでマイホームを購入するという選択肢もあるのではないでしょうか。