住宅ローンは“借り換え”が出来るとは知っていても、「よくわからないし難しそう」、「面倒くさい」などとそのままにしていませんか？今現在の日本では超低金利が続いていることから、借入時の金利によってはこの“借り換え”をすることで、住宅ローンの総支払額を減らせる場合もあるのです。

とはいえ、借り換えには「ベストタイミング」があることをご存知でしょうか？
今回は、借り換えに適したタイミングと、その前のチェックポイントについてご説明します。

《住宅ローンの借り換えとは？》

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関で新たな住宅ローンを組みなおして、現在のローンを一括で返済することです。借り換えを行うほとんどの方が「支払総額の削減」を目的としており、新しい住宅ローンで借り入れたお金で、それまで利用していた住宅ローン残債を一括で支払う形となります。
一般的に、これまでの住宅ローンの金利より低い金利で組みなおすといった「現在よりも有利な条件のものに借り換える」という考え方がほとんどのため、これまでよりもさらに低い金利の住宅ローンが登場した時に借り換えを視野に入れる方が多くなるようです。

しかし何も考えずにただ金利の低いほうへ低いほうへと流れていけば良いというわけでもなく、タイミングや選択次第では「乗り換えをしないほうがよかった」と後悔するケースも存在しています。乗り換えの効果がほとんど感じられないなどといった状況に陥らないためにも、慎重な判断が必要といえるでしょう。

《借り換え前のチェックポイント》

住宅ローン支払総額を減らすことだけを考えて“金利”しか見ない、というのはやや危険です。借り換えには事務取扱手数料や保証料など、新規の借り入れと同等以上の手間とコストがかかるため、「総返済額＋手数料・諸費用」の額で判断する必要があります。
また、乗り換え前のローン残債と残年数次第でも状況が変わるため、こちらも考慮に入れなくてはなりません。
どのような状況であれば借り換えのメリットを最大限に得られるのか、詳しく見ていきましょう。

■返済期間が10年以上

まずはローンの残り返済期間です。残り返済期間が長ければ長いほど、金利が低くなった効果も長く得ることが出来ます。
おおよそ10年以上の返済期間があるのならば、借り換えを視野に入れても問題ありません。

■残債が1,000万円以上

返済期間と同じ理由で、ローン残債が多ければその分金利が下がった恩恵を大きく受けることが可能です。
借り換え時の手間と手数料を含めて考えれば、おおよそ1,000万円以上残っているのであれば借り換えを検討しても良いでしょう。

■金利差が1％以上

低金利のものに借り換えたとしても、諸費用を含めればほとんど変わらなかったというケースもあります。
その目安となるのは、金利差1％以上。ローン残債が多ければ1％未満でも効果を感じられるかもしれませんが、金利差が1％以上低くなるものが望ましいです。

《借り換え時の注意点》

■諸費用が必要

何度もお伝えしましたが、借り換えを行うためには手数料や保証料などといった諸費用が必要となります。
これまでの住宅ローンを一括返済する際には、繰り上げ返済手数料や抵当権抹消のための費用が、新しい住宅ローンを借りる際には、保証料や事務取扱手数料、さらには抵当権設定費用などが必要です。
これらは金融機関などによって金額は異なりますが、およそ数十万程度かかることもありますので、金利だけではなく保証料や手数料負担額などにも注意しましょう。

■ローン審査がある

最初のローン契約の前にはローン審査を受けたように、借り換え時にも当然同じ審査があります。
ローン返済中に返済が滞るなど問題が発生した事実があれば、借り換え時のローン審査が厳しくなり、場合によっては審査に落ちてしまう可能性も否めません。
また、転職の予定があり収入減が想定されるために借り換えを希望しているのであれば、このローン審査を考慮して早めに行動することをおすすめします。

■完済期間の短縮に注意

借り換えを行っても、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けることは可能です。
ただし借り換え自体は「新たな借入金」となるため、原則として控除対象外になります。が、「住宅ローンの契約者の合計所得額が3,000万円以下」、「返済期間が10年以上」など、住宅ローン控除を受けるための条件を満たしたままであり、なおかつ「当初の住宅ローン返済に充てるためのもの」ということが証明できるのであれば控除を引き続き受けることが出来ます。

ただ、借り換えをしても控除期間は伸びません。特に借り換えで支払総額が減少し、完済までの期間が10年を切ってしまったならば当然控除対象外となってしまいますので、短縮には十分気を付けたほうが良いでしょう。

《金利だけに拘らず、慎重な検討を》

借り換えをすれば金利によってはローンの支払総額が減る、というのはとても魅力的なものです。
ですが借り換えには、住宅ローンの新規契約よりも手間や時間がかかりますし、それなりの費用も必要とします。そのため、借り換えを行うには綿密なシミュレーションをすることが必須といえるでしょう。
各金融機関のサイトでは、実際に借り換えを行った際にどの程度のメリットを受けられるかがわかるシミュレーションツールなどがありますので、まずはこういったものを活用するのも手段になります。

状況に応じて実際に窓口で相談することも前提に、必要となる費用を見比べた上で「本当に今、借り換えを行うべきなのか」を慎重に検討しましょう。