前半ではこれからの不動産市況の動きや懸念されている2022年問題、考えられる影響などまでをご説明しました。
後半になる今回は、2022年問題への政府の対策、さらには2023年以降の問題についても見ていきましょう。

《政府による2022年問題対策》

2022年問題について、政府も無策のまま迎えようとしているわけではありません。
不動産価格の暴落が起こらぬよう、どのような対策を取っているのでしょうか？

●市民農園等整備事業制度

生産緑地の解除後に売却を行わず、農地として維持をする層の増加を狙ったのがこの“市民農園等整備事業”になります。国や自治体も2022年問題への対策としてはもちろんのこと、生産緑地を「都市にあるべきもの」と再認識したため、計画的に保全を図ろうという方針に転換したのです。
国土交通省も生産緑地の買取りを積極的に後押ししており、設備費用や土地の所得費用の一部を負担することで市民農園や公園として維持し、生産緑地の減少を食い止めようとする対策が取られました。

買取りや面積についての要件はもちろんありますが、2016年度からは面積要件の緩和などが行われたりと、国も自治体も農地のままで保全する努力をしていることが見えるでしょう。

●特定生産緑地制度

生産緑地の期間を延長する“特定生産緑地”という制度も盛り込まれました。
これは生産緑地の指定を10年間延長することで、30年経過後の買取りの申請を減少させ、一気に市場に土地が流れ込むのを避けようというものになります。端的に言ってしまえば先送りになりますが、延長すれば当然、税の優遇措置が受けられますので、今後も農業を継続したいと考えている所有者にとっては大きなメリットでしょう。

30年という長期間ではなく、見通しが立てやすい10年で区切ることでより気軽に指定を受けやすくし、宅地の過剰な供給と農地の急激な減少を避ける狙いとなっています。

●建築規制の緩和

生産緑地は農地として管理していくことが義務付けられているため、建設できる建物は農業用施設のみに限定されていました。したがって、所有者が生産緑地を利用して収益を得ることが難しい状況にあったのです。
しかし2017年の生産緑地法改正でこの厳しい建設規制が見直され、農産物を利用した商品の製造、加工、販売のための施設やレストランなどが設置できるよう変更されました。
ただしあくまでも“生産緑地の保全”が最優先ですので、建物の規模や農地面積の条件などは設けられてはいますが、これらの施設を建築することによって所有者の収益増加も望むことができるでしょう。

●都市農地賃借法制度

2018年には「都市農地の賃貸の円滑化に関する法律案(以下、都市農地賃借法)」が制定され、生産緑地の貸し出しが容易になりました。

生産緑地の指定を受けることで相続税猶予制度が適用されるものの、これは「所有者が亡くなるまで生産緑地の管理を行う」という厳しい条件付きのものでした。そのため、第三者に生産緑地を貸し出してしまうと適用外となり、相続税の猶予がされなくなるほか、固定資産税も増額するというデメリットが存在していたのです。
新しい都市農地賃借法では、生産緑地を第三者に貸し出しても相続税の納税猶予が継続されるようになったため、貸し借りが容易になりました。

また、一般農地では農地法によって貸借契約が自動更新される法定更新制度が適用されてしまい、「貸した農地が帰ってこない」という問題がありますが、都市農地賃借法が適用される生産農地に限り除外され、賃貸借契約は自動更新がされません。
これにより、安心して農地を第三者に貸せるようになったのも大きいポイントになるでしょう。

《2023年以降の不動産市況はどうなる？》

2023年以降の市況も気になるところです。新型コロナウイルスの影響や東京オリンピックの反動、2022年問題などを踏まえた上で、その先はどのように動いていくのでしょうか？

■2023年問題

2022年問題を超えた先には、2023年問題が待ち構えています。
核家族化や高齢者による独居率の情報を背景に世帯数だけは増加しているものの、すでに日本の人口は減少を始めています。つまりその世帯数の上昇は時間の問題であり、2023年をピークにして世帯数も減少に転じると予想されているのです。
世帯数が減少してしまえば住宅需要が減り、当然物件価格も下落するでしょう。人口減少が進む日本にとって、それは避けられない道です。また、独居していた高齢者も亡くなってしまえば空き家が急増し、価格の下落どころか空き家問題も深刻化してことになります。
特に高齢者が多い地方ではその傾向が強くなりますので、不動産市況の動きには注意しなければなりません。

とはいえ、そのような中でも都市圏に関してはやや事情が異なるようです。
もちろん世帯数の減少からは逃れられないもののその減少率は穏やかであり、限定的であるとの見通しとなっています。

■関西では大阪万博の影響も

今回の東京2020オリンピックに関しては、1年延期の上にほぼ無観客となったことで経済効果は当初の計画よりも大幅に減少しましたが、従来、オリンピックや万博という国際的な大イベントは経済成長を促す効果が期待できます。
2025年に開催予定の大阪万博の開催地である夢洲（ゆめしま）も、現在広範囲のインフラ整備が進められており、その経済効果が注目されているのです。

また、大阪府をクローズアップすることによりその経済規模の大きさや発展状況を世間に広め、「大阪」というブランドイメージを世界的に示し定着させるという狙いも期待できるでしょう。

■2025年問題

2025年問題とは、いわゆる“団塊世代”と呼ばれる800万人全員が75歳以上、つまり後期高齢者となるタイミングの前後に引き起こされる問題の総称になります。この2025年問題の社会的影響は大きく、年金問題や社会保障、公共サービスの破綻など多くの問題が懸念されていますが、その中のひとつが「空き家問題の深刻化」なのです。

団塊世代は不動産所有率が高いため、相続による放置や売れ残りによる相場の低下などが予想されています。そればかりか、人口の減少に伴う公共施設の総合や自治体の統廃合によって土地の利便性の低下が発生し、場所によっては不便な生活を強いられる可能性も否定できません。
マンションも例外ではなく、空き家化が進むことによって管理費や修繕積立金が集まらず、マンションの維持管理自体が厳しい状態になることもあるでしょう。一戸建て・マンション問わずに、空き家化の進行によって不動産市況全体の勢いの喪失も考えられるのです。

《マイホームを購入する本当の目的を考えてみよう》

近年の不動産市況の動きは専門家でも予想が難しいとされ、特に2022年問題に関しては意見が大きく分かれています。そのため「全く影響がない」とも言えませんし、「大きな影響がある」とも言い切れないのが現状なのです。

マイホームの購入は人生の中でも非常に大きな買い物ですから、失敗したくない、損をしたくないと考えてしまうのは当然でしょう。しかし、そればかりに気を取られてしまえば、理想のマイホームとの出会いを逃してしまうかもしれません。不動産市況の動きはめまぐるしく、様々な情報が氾濫しており、良いタイミングでマイホームを購入しようと考えてもタイミングを計るのは簡単なことではないのです。

マイホームは“欲しいと思った時が買い時”と言われている通り、購入したい理由があり、理想のマイホームに出会ったその時が購入のタイミングでもあります。情報を得ることは重要なことですがけっしてすべてを鵜呑みにせず、冷静で柔軟に購入タイミングを判断することが大切なのです。