マイホーム購入時の強い味方である「住宅ローン減税」。これがこの度改正されることになり、“控除額の引き下げ”が確実となりました。今、またはこれからマイホームの建築や購入を検討している人たちにとっては大問題ですし、これから先どうなってしまうのか？と非常に気になるところです。

そこで今回は、税制改正によってマイホーム購入にどのような影響を与えるのか、変更点などを詳しく見ていきましょう。

《現行の住宅ローン減税とは》

住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した人が受けられる優遇措置になります。ローン金利の負担を軽減する目的で導入された制度であり、住宅ローン控除とも呼ばれています。
定期的に制度内容が見直され変更が行われているこの住宅ローン減税ですが、現行では控除期間は「原則10年間」とされています。消費増税への緩和策として13年まで延長される特例も存在していました。

購入する物件が中古物件か新築物件か、さらには認定住宅であるかなどでローン限度額及び最大控除額の差はありますが、どのケースでも控除率は一律「1％」であるのが現行の住宅ローン減税となっています。

《住宅ローン減税は改正でどうなる？》

では、2022年からのローン減税はどのように改正されるのでしょうか。

■控除率の縮小

まず、気になるであろう最大のポイントは、控除率が一律「0.7％」に引き下げられるところでしょう。
年末借入残高の1％から、0.7％程度まで縮小する予定となっています。例えば年末借入残高が4,000万円の場合は、現行の1％では“40万円”の控除が受けられているのに対し、0.7％への引き下げ後の控除額は“28万円”になるのです。

私たち消費者にとってはあまり歓迎できない改正ではあるでしょう。しかし、そもそも今回の住宅ローン減税の改正の原因は、「住宅ローン金利の低下」が要因と考えられています。
ひと昔前の住宅ローン金利は、およそ3％から4％程度が大半でした。その住宅ローン金利の負担を少しでも軽減するため、金利のうちの“1％”を購入者へ還元する意図で導入されたのが「住宅ローン減税」です。

しかし現在では住宅ローンの低金利競争が激しくなり、特に変動金利型はおおむね年0.4から0.6％ほどまで低下。つまり、控除額の1％よりも金利が低くなっているのが現状となっています。支払利息よりも住宅ローン減税で戻ってくるお金のほうが多くなる、つまり「低金利で住宅ローンを借りれば得をする」という現象が発生してしまっているため、超低金利の時代に沿った制度となるよう、今回の見直しが行われたのです。

■認定住宅の優遇

これまでは中古物件、新築物件、一定以上の性能を満たした認定住宅の3つのケースに分かれていましたが、改正により「住宅性能に応じて優遇内容が変化」するようになります。新築・中古を問わず、省エネ性の高い建物ほどより多くの優遇を受けることが可能となるようです。
現行でも所定の条件をクリアした認定住宅であれば、ローン限度額や控除額の優遇が受けられますが、この優遇がさらに強化されると考えて問題ないでしょう。
長期優良住宅や低炭素住宅に認定された従来の“認定住宅”をはじめ、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロ以下の住宅を指す“ZEH水準省エネ住宅”、現行の建築物省エネ法基準を満たした“省エネ基準適合住宅”まで、住宅の省エネ性が高いものほど減税額が増えるなどといった恩恵を受けることができるのです。

ただし、逆を返してしまえばこれらの省エネ性能を満たしていない場合、たとえ新築物件であろうとも中古物件と同じ控除額になってしまう点には注意しなくてはなりません。また、中古住宅の場合でも不動産会社が購入し、一定レベルのリフォームが行われた物件であれば、新築住宅と同額の控除額になります。

《その他の変更点》

特に大きな変更点を紹介しましたが、変更点は控除率や性能による優遇措置だけではありません。
その他はどのように変わるのでしょうか。

■所得要件の引き下げ

所得制限が3,000万円から2,000万円と引き下げられられます。
副業なども含めて合計所得が2,000万円を超えた場合は、住宅ローン減税を利用することが出来なくなります。それ以下の所得であれば特に影響はありませんが、共働き世帯や高所得層にとってはこの制限に引っかかることも考えられるでしょう。

■中古住宅の要件の変更

中古住宅に限り「木造住宅は築20年以内」「耐火構造の住宅は築25年以内」と築年数要件がありましたが、改正によりこれが撤廃されます。その代わり、「登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の住宅」と、新耐震基準を満たしていることが要件に加わります。

■床面積要件の一部緩和

「床面積50㎡以上」という要件が緩和され、2023年12月までに建築確認を受けた新築住宅に限り「床面積40㎡以上」で適用されることになります。なお、現行の住宅ローン減税でも、13年間控除の対象で合計所得が1,000万円以下の年であれば40㎡以上でも適用されているものでもあります。

《購入のタイミングをしっかりと見計らうことが重要》

今回は、住宅ローン減税の見直しについてと、変更される内容についてを解説しました。

控除額が引き下げられると聞くと、「損する前に購入したい！」と改正前に慌てて購入を決めてしまう方もいらっしゃるかもしれません。しかし見るべきなのは控除額だけではなく、変更される全体を見ることと、いつから適用されるのかという正確な情報です。また、改正の内容は現時点ではまだ確定ではありませんし、さらなる条件などの追加もあるでしょう。今から闇雲に動くのではなく、詳細が確定したら十分に内容の確認してから動き出すことが重要なのです。

マイホームの購入タイミングは、制度を損せず上手に利用できるかどうかも大切な一方で、そこに住む家族のライフプランに沿うことも大切であることを忘れないようにしましょう。