《金利の基礎知識》

そもそも金利とはどういうものなのか確認しておきましょう。
金融機関で住宅ローンを組んでマイホームを購入したとします。その後、時間をかけて借りたお金を返済していくのですが、この際の「返済金額」は「借入金額（借りた額）」と同じではありません。借りた金額よりも返済する額は多くなります。
借りた側からすると、“借りた金額だけ返済”というのであれば嬉しいのですが、それではお金を貸した金融機関側に1円も利益がありません。そのため、借りた額から少し増えた分が「利息（利子）」であり、これが金融機関側の取り分になるのです。
わかりやすく言えば、利息とは「お金を貸してくれたお礼」、もしくは「手数料」と考えても良いでしょう。

このお礼である利息は、借りた金額（元金）に比例するため、元金にかける金利が高ければ利息が高く、金利が低ければ利息が少なくなります。金利が低く設定されているものほど利息も少なくなるため、借りた側の負担も軽くなるのです。

つまり金利とは、どれだけ金融機関側の取り分（利息）があるかを示したものになります。

なお、金利は1年間で支払うものであり“年利”とも言います。注意書きがない限りは、基本的に「金利＝年利」との認識で問題ありません。

《金利タイプとは》

金利によって利息の割合が変わるということはお伝えした通りです。
住宅ローンの金利には複数のタイプがあり、ローンを利用するのであればこの金利のタイプを選ぶ必要があります。
選んだ金利タイプによって、適用される金利はもちろん、将来の金利への影響度や返済総額も大きな差が出るため、非常に重要な選択肢と言っても間違いありません。
では、どのような金利タイプがあるのでしょうか？

■全期間固定金利型

全期間固定金利型は、その名の通り借入れから完済までの全期間にわたって金利が変わることなく、完全固定されるタイプになります。固定される金利は“借入時”のものになり、たとえ返済期間中に金利が大きく上下したとしても、一切影響を受けることがありません。

影響を受けないということは、借入れ時点で返済額が確定しているため、返済計画が立てやすいなどといったメリットがあります。また、たとえ借入れた後に金利上昇したとしても返済総額に変わりはありませんので、低金利時に契約しておけば安心して支払い続けることができるでしょう。
ただし、他の金利タイプと比較して安定している分、金利は高めに設定されていることがほとんどです。

■変動金利型

金利が一定ではなく、原則として半年に1回ずつ金利の見直しが行われるのが変動金利型タイプになります。金利変動の影響を最もストレートに受けるタイプとも言えるでしょう。しかし、半年ごとに金利の見直しが行われるとは言ってもすぐにそのまま返済額に影響するわけではありません。毎回の返済額は、原理均等返済の場合は通常で5年ごと、元金均等返済の場合は通常金利変動とともに見直すというルールが存在しています。

メリットとしては、一般的に他のものよりも金利が低く設定されている点や、金利水準が下がるのと同時にローンに適用される金利が下がれば返済額も少なくなるなどという点が挙げられます。
逆にデメリットは、ローンを組んだ時点で返済総額が不明なこと、金利水準が大きく上昇してしまった場合はローンを支払っても元金が減らなくなり、未払い利息まで発生する危険性もあるということでしょう。

■固定金利期間選択型

一定期間中の金利が固定される金利タイプが固定金利選択型です。契約時に2年、3年、5年、10年と“金利を固定する期間”を選択し、その固定期間が終わった時点で金利変動の影響を受けることになります。全期間固定金利型と、変動金利型の中間のタイプとも言えるでしょう。
なお固定期間が終了した時点で変動金利型への変更もすることも可能ですし、そのまま固定金利期間選択型を続けることもできます。

金利の傾向としては、固定期間が短いほど低く、長くなるほど高くなるというのが特徴です。もちろん、返済開始後の金利変動によっては、返済総額に影響を与える可能性もあるでしょう。

●金利タイプの変更は可能か？

固定金利期間選択型以外を選んだ場合、その後の状況によっては金利のタイプを変更したいと考える方は多いでしょう。
基本的に「変動金利型から全期間固定金利型への変更」は可能という金融機関がほとんどです。金利を固定すれば先が見通せるようになるため、精神的な負担から解放されることができます。変更手続きにほとんど手間もかかりませんので、現在利用している金利変動と比較し、固定金利のほうが低いようであれば積極的に切り替えをしても良いかもしれません。

その一方で、「全期間固定金利型から変動金利型への変更」は難しくなっています。
大半の金融機関では不可能のため、どうしても変動へ切り替えたいのであれば、住宅ローンの借り換えを行う必要があるでしょう。一部を除いて同じ金融機関内での借り換えは行えませんので、別の場所で新たにローンを組む必要があります。手間とコストが非常にかかる作業になるため、慎重に検討を行わなければなりません。
なお、期間選択型の場合でも、固定されている期間内での変更は認めていない金融機関がほとんどです。

《住宅ローンは長く借りたほうが安心なのか》

月々の負担を軽くしたいのであれば、返済期間を長くとれば良いと考えている方もいらっしゃるかもしれません。確かに、同じ返済総額であれば長いほうがひと月あたりの額は減りますし、状況に応じて繰り上げ返済を行えば、実際にそれほど長い期間にはならないという考え方もあるでしょう。
果たして、本当にそうなのでしょうか？返済期間を長くすることで得られるメリットとデメリットを見てみましょう。

■返済期間を長めにとるメリット

まず何よりも、毎月の返済額を抑えられるという点です。毎月の負担が減れば、その分だけ手元にお金が残りますから、貯蓄はもちろん教育費や老後資金に多く回すことができるでしょう。そうして貯蓄額に余裕が出てきたら、繰り上げ返済を行って返済期間を短くしてしまうことも可能になります。
他にも、住宅ローン減税などといった税制上の優遇が長く受けられること、生命保険の代わりともいえる団体信用保険の適用期間も長くなるという点もメリットと言えるでしょう。

■返済期間を長めにとるデメリット

返済期間が長くなるほど利息を支払う期間も長くなりますので、当然ですが返済総額は多くなります。
また、住宅ローンの保証料が発生する金融機関の場合は、返済期間の長さによって金額が決定されるため、高い保証料を取られることもデメリットになります。

また、返済期間が長期になるほど借入可能額が増えることから、身の丈以上の金額を借りてしまうケースも少なくありません。それでいて月々の支払額が少なく見えてしまうため、実際は負担が重いことに気づかないまま契約を行ってしまうこともありえるのです。

●全体で見てからの判断が重要

住宅ローンを借りる状況とタイミングは人によって大きく異なるため、返済期間は短ければよいということではありません。
例えば、30歳で収入が安定している職業であれば、35年ローンを組むことは良い選択肢でしょう。返済期間が長くても、65歳の定年までに完済することが可能だからです。
その一方で、例えば45歳であれば、20年から長くても25年までのローンを組むことをおすすめします。定年退職した後のローンの支払いは負担になりがちですし、退職金が必ず受けられる保証もありません。繰り上げ返済を行っていけばよいと考えていたとしても、思っていた通りに返済していけるとも限らないのです。
また別に、資金運用が順調に進んでいる方や、70歳になっても収入が見込める自営業の方などであれば、返済期間が多少長くてもそれほど問題にならないというケースもあるでしょう。

長期でなければ欲しい住宅が買えない、毎月の負担がきつくなるというのは、そもそもの資金計画に問題があるということです。「とりあえず最長の35年」という考えではなく、年齢や収入、家族の状況なども考えた上で、返済期間を決めることが何よりも重要なのです。

今回は住宅ローンの基本ともいえる金利の基礎知識から、長い返済期間のメリットとデメリットまでを説明しました。
後半では、実際に住宅ローンの返済が厳しくなった場合に直面する問題とその対応についてを解説します。
住宅ローンの金利とはどういうもの？もし支払いが苦しくなったら？【後半】