《永住権と住宅ローン》

外国では、その国の永住権を持っていることが不動産購入の条件であるケースもあるようですが、日本の場合は不動産購入の条件に含まれていません。つまり、永住権がなくても日本でマイホームを購入することは可能です。

しかし、マイホームの購入に必須ともいえる「住宅ローン」の利用に関しては、多くの金融機関では日本国籍または永住権を持っていることが求められます。永住権を有してさえいれば、日本人とほぼ同じように住宅ローンを利用することができるでしょう。
その一方で、永住権を持っていない場合は住宅ローン審査に通るのがとても難しくなっているのです。

■永住権がなくても利用できるケース

大半の金融機関の申し込み要件には「日本国籍又は永住権を有する方」と記載されているため、永住権がなければ審査どころか申し込みすらできないことがほとんどです。

とはいえ、絶対に不可能ということでもありません。たとえば配偶者が日本人や日本国籍を持っており、連帯保証人になってもらえれば住宅ローンを利用することは可能です。また、日本で安定した職業についており、一定以上の収入や勤続年数などの条件が満たされていれば、住宅ローンを利用できるケースもあるでしょう。

《なぜ永住権がないと住宅ローンが組みにくいのか》

日本の永住権がない外国人は、住宅ローンを利用するのが難しいとお伝えしました。もちろんこれは日本だけの話ではなく、例えば日本人が外国へ行き、滞在国の住宅ローンを利用しようとした場合も、同じことになるでしょう。 なぜ住宅ローンの申込要件に“永住権”が含まれているのでしょうか？

■帰国してしまう可能性がある

生まれ育った母国があるならば、帰りたいと思うことはごく自然のことです。つまり、融資後に帰国してしまう可能性が否定できません。これは永住権を有していても言えることですが、持っていない外国人のほうが可能性は高くなります。
住宅ローンの完済前に帰国されてしまい、連絡が取れなくなれば債権回収が困難になります。抵当権によって残された不動産を競売にかけて回収するという手段はあるものの、これには裁判所から相手方に書面が送達される必要があるのです。母国の住所を調査するという手間が求められますし、国によっては追跡が難しいこともあるでしょう。
そのようなリスクを回避するため、各金融機関は永住権の所持を重視するのです。

■保証会社が利用できない

住宅ローンを利用する際、一般的に保証会社を利用することがほとんどです。ローンの返済が万が一滞った場合、保証会社が契約者に代わって金融機関に返却を行う役割を持つことになります。金融機関の貸し倒れリスクの回避のための保障であるため、これは日本人でも保証会社の利用を求められることがあるでしょう。

住宅ローンを利用するには保証会社による保証をつけることを求められますが、そもそも保証会社も外国人を対象外にしているのが実状です。永住権のない場合は、金融機関と同じような理由で「リスクが高い」と判断されてしまうため、利用することができないのです。

■日本語の理解力が低い

日本の金融機関の住宅ローンですから、契約書は日本語で書かれているのが基本です。契約を行うためには、日本語で書かれている書類を読み、理解しなくてはなりません。日本人でも難しいと感じる内容を、永住権を持たない外国人が把握できる可能性は非常に低いでしょう。説明を行っても正しい理解が出来ない相手に、多額の融資を行うことはできないのです。

通訳や翻訳を行う方法もあるものの、その手間やコストに見合わないため、多くの金融機関ではローンの利用が認められることはありません。「日本語で書かれた契約書の理解が可能」であることが、ローン融資の条件であることが多いのです。

■収入に不安

永住権を持たない外国人の方は、安定した職業ではないとみなされやすい傾向があります。日本人でも収入が安定していないと利用できないように、収入の不安定さによって利用が断られるケースが多いようです。

逆を返せば、収入が安定してさえいれば住宅ローンが利用出来る可能性があるということでもあります。外国人にも融資を行っている金融機関を探し、年収や勤続年数が一定以上あることが証明できれば、問題なくローン申請が出来るでしょう。

《永住権がなくても住宅ローンを利用するための対策》

永住権がないと住宅ローンの利用は不利ではありますが、それでも利用したいという方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、永住権がなくても住宅ローンを利用するためにできる対策を解説します。もちろん確実というわけではありませんし、金融機関によって条件は異なりますが、何も対策を行わないよりは可能性が出てくるかもしれません。

■日本国籍を持つ人を保証人にする

まずは日本国籍を持つ人に保証人になってもらうという方法です。上述した帰国によるリスクや日本語の理解力の低さの問題を解消することができるでしょう。日本人の配偶者がいる場合はもちろんのこと、元は外国人であったとしても日本国籍を所有しているのであれば、保証人にすることで利用できる金融機関も存在しています。

ただしすべての住宅ローンが利用できるようになるというわけではありません。金融機関によっては条件も違うため、事前に金融機関に問い合わせてみると良いでしょう。

■母国の銀行を利用する

母国にある銀行が日本に支店を出しているのであれば、母国の銀行から借りるのもひとつの方法となります。母国の銀行であれば、帰国されても追跡は容易ですし、身元調査によって過去のローン履歴も調べられるほか、契約内容も母国語で受けることが可能なので、リスクも低いと判断されて住宅ローンを利用できる可能性が高まるでしょう。

こちらの注意点としては、母国の金利が適用されることがあるため、そちらの経済状況によっては住宅ローンの金利が変動する恐れがあることです。

■自己資金を多く準備する

ここまでに何度もお伝えした通り、永住権を持たない外国人の方が融資を受けづらい最大の理由は、「リスクが高い」と判断されていること。そのため、自己資金（頭金）を多く用意して借入金額を少なくすれば、契約が可能になるケースもあるようです。
自己資金を多く用意できれば借入金額が減ります。貯蓄が出来ているという実績になりますし、安定収入がある証明にもなるでしょう。もちろん在留期間や勤続年数などによっても変わりますが、信頼性を高めることで、審査を有利にすることができるかもしれません。

《永住権がない場合の審査項目とは》

住宅ローン審査があるのならば、事前にその内容は知っておきたいもの。
永住権のない外国人の場合、住宅ローン申請時にどのような審査項目があるのでしょうか？

■居住年数

まずはどれだけ日本に住んでいるか、居住年数を審査されます。
この項目に限り“永住権がない外国人”のみが対象であり、日本人にはないチェックポイントです。

長期滞在しているかどうかが最重要であり、もちろん居住年数が長ければ長いほど有利になります。多くの金融機関では2～3年以上とされていますが、5年以上経過していれば永住権がなくても審査を受けられる可能性も出てきます。
当然ですが、反対に居住年数が2年未満など短い場合は、申請することすらできません。

■勤続年数と年収

日本人でも同様ですが、勤続年数が一定以上ない限り審査に通ることはほぼありません。居住年数と同じく、勤続年数が長くなるほど収入が安定しているとみなされるからです。こちらも2～3年以上が目安となっています。

最低年収については金融機関によって大きく差があるものの、最低でも前年度の年収は200万以上が必要です。もちろん借入額が高額になるほど、求められる年収も高くなるため注意が必要でしょう。
ただし、重要なのは「安定」であるため、高収入が一過性のものの場合は審査が厳しくなる傾向があります。

■年齢と健康状態

年齢および健康状態も重要なポイントです。健康な状態でしっかりと働き、ローンの返済を問題なく続けられるかどうかを審査されます。日本人の場合ですと、借入時年齢は18歳以上70歳以下、完済時は80歳以下であることがほとんどです。ただし完済年齢を上限近くに設定すると、返済能力に問題が生じると考えられ、不利になることが多くなるので注意しましょう。

なお、大半の金融機関では住宅ローンを利用する条件に「団体信用生命保険（団信）の加入」が含まれているため、健康状態に問題があると利用することが出来なくなります。

■証明書類の提出

住宅ローンを利用するのであれば、必要書類をそろえて提出しなくてはなりません。
身分証明書や源泉徴収票、納税証明書、購入予定の不動産資料からローンの返済予定表などは日本人と同じですが、外国人の場合は

・特別永住者証明書、在留カード、外国人登録証明書

も必須となります。さらに金融機関によっては、当該金融機関の普通口座も求められるケースも多いようです。
求められた書類を全て提出しなければ審査に通ることはありませんので、事前に確認して準備しておくことをおすすめします。

■返済負担率

住宅ローンのみならず、ローンの審査では「返済負担率（返済比率）」もチェックされます。
この返済負担率は“年間の収入に占める年間返済額の割合”のことであり、この割合が高くなる（＝返済額が大きい）とリスクが高いと判断され、審査に通ることが難しくなる傾向があるようです。
基本的に収入に対し30％から35％を超えると、ローン審査に通らなくなると考えて良いでしょう。

この返済負担率は、住宅ローン以外の返済分もすべて含めて計算するのが基本ですので、他にローンを抱えている場合は注意が必要となります。

《永住権を得るという方法》

日本で住宅ローンを利用してマイホームを購入したいと考えているならば、最初に“永住権を取得”してから話を進めるという方法が最も確実で良い手になります。 永住権を得るにはどのような条件があるのでしょうか？

■永住権を得るためのポイントとは

そもそも永住権（永住ビザ）とは、在留資格のひとつに含められます。滞在する期間も就労に関しても制限がないため、日本に住み続けたいと考えている外国人であれば、永住権の取得は最終目標と言えるものになるでしょう。
取得するための法律上の要件として、

・素行が善良であること
・独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること
・その者の永住が日本国の利益に合すると認められること

この3つをクリアする必要があります。
なお、3つ目の「日本国の利益に合する」という要件については、原則として10年以上継続して日本に在留し、その10年のうちの5年以上は就労経験がある、あるいは居住資格を持って在留していなくてはなりません。その上で納税などを含めた公的義務を履行し、罰金刑や懲役などの刑罰を受けておらず、さらに重大な感染症にかかっていないことなども含まれています。
配偶者が日本人の場合や、特別な技能を持っている（高度人材外国人）場合は、在留要件を10年未満とする特例も設けられていますので、詳しく調べてみると良いかもしれません。

近年は永住権の取得が難しいと言われているものの、安定した収入を得ながら一般的な生活を送っているのであれば、獲得できる可能性は十分あるでしょう。

《永住権を保有していた方が条件は良い》

今回は、永住権と住宅ローンについての解説をしました。

日本の永住権を持っていない外国人の場合、金融機関はリスクが高いと判断するため、審査を通ることは簡単ではありません。どうしても住宅ローンを利用してマイホームを購入したいというのであれば、日本人や日本国籍の保持者に保証人になってもらう、自己資金を多く用意する、母国の銀行を利用するなどの対策が求められるでしょう。
ただし、永住権を持っている外国人と比較すれば利用できる銀行は限られていますし、たとえ利用できたとしても制限が付いたり、金利が高めであったりと、条件が良くないケースが多くなっています。

自分たちだけのマイホームでのんびりと暮らしたい、日本に今後も住み続けたいと考えているのであれば、永住権を取得してしまうというのも良い手段になります。住宅ローンも圧倒的に借りやすくなりますので、マイホーム購入を機に前向きに検討するのも良いのではないのでしょうか。