[住活マニュアル]どうなる?住宅ローン減税!|物件OFF

どうなる?住宅ローン減税!

 

これまでに何度か延長されましたが、2019年10月に消費税率8%から10%への引き上げを行うことが確定となりそうです。それならば「今まで先送りにしていたけど、増税までにマイホーム購入しておこう!」と実際に物件探しをしている人も中にはいるのではないでしょうか。
確かにマイホームはかなり大きい買い物ですから、2%の増加といえどもかなり大きな金額。でも、今回は併せて「住宅ローン控除の適用期間が13年延長」も予定されています。今回の増税で「住宅購入」に関しては、結局のところ何がどうなるのでしょうか?




《住宅が10%に増税されるタイミングはどこ?》

 

消費税とは、商品の販売だけでなくサービスの提供などにも幅広く課税されるものですが、“土地”そのものに対しては非課税取引にあたるため、増税してもしなくても価格に変動はありません。ですが、その土地に建てられた“物件”の建築費やそれに伴った手数料は課税されていますので、建物だけが増税の対象になります。

また、住宅に関しては「増税されるタイミング」も他のものと少し違っています。
住宅を建てるのにあたって、建主と施工業者の間で結ぶ“請負契約”から、工事が完了し建主へ正式に受け渡される“引き渡し”までがありますが、この“請負契約”と“引き渡し”の両方をどのタイミングで行ったかによって「適用される消費税率」が変化してくるので注意です。
原則として、増税が行われる2019年10月以降に住宅の“引き渡し”が行わればもちろん税率は10%になります。たとえば2019年4月1日に“請負契約”を結んだ場合、9月末までに住宅の“引き渡し”が行われば税率8%、10月1日以降になれば税率10%が適応されることになるのです。

ただし消費税引き上げに伴う経過措置として、2019年3月31日までに“請負契約”を行ったのであれば“引き渡し”が10月以前でも以降になっても関係なく税率8%が適用されます。ですので、住宅だけに限り「2019年3月31日」にも消費税が上がるタイミングがある、という認識でも間違いないでしょう。


増税されるタイミング


《本当に増税前に購入したほうがいいのか?》

 

となれば、今のうちに“請負契約”を済ませよう、と駆け込む人が増えるかもしれません。確かに2000万円の物件を買うとして、税込2160万円だったものが2200万円に、3000万円の物件だったら税込3240万円だったものが3300万円と、価格が上がるほど税額は増えてしまいますから、同じものを買うのであれば少しでも安いうちに、と思うのは極めて当然のことです。

そのような駆け込み需要と、増税後の買い控えによる消費の落ち込みを予想し、2019年度与党税制改正大綱では住宅取得支援策として「住宅ローン減税の適用期間を3年延長」が盛り込まれています。現時点では最終確定されていないため多少の修正などが行われる可能性はありますが、削除など大幅な変更はほとんどないと思ってよいでしょう。

そもそも“住宅ローン控除(別名・住宅ローン減税)”は、正式名称で“住宅借入金等特別控除(じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ)”といわれるもので、年末の住宅ローン残高に応じて所得税(場合によっては住民税からも)から一定額が控除される制度です。会社員などはあらかじめ給料から天引きされて納税されていますので、そこから年に最大で40万円、10年間で最大400万円が控除されて戻ってくることになります。
もちろんこれは“最大額”であり、あくまでも自分が支払うはずであった所得税や住民税が控除されるといったものですので、全員が必ずしも最大額の40万円が戻ってくるというわけではないです。が、他より控除額が大きめですので住宅を購入した人にとっては重要なものとなっているのは違いありません。

そんなお得な“住宅ローン減税”が「13年になるのであれば今が買い時では?」と思ってしまいそうですが、注意したいのは「住宅ローン控除が10年から13年に延長されるには条件がある」ということと、「10年目までと11年目以降の計算式は違うもの」ということを覚えておくことが必要です。
対象となるのは“2019年10月1日から2020年12月31日の期間中に入居”し、その上で“税率10%で家屋を購入した場合”のみ。同じ期間内でたとえ入居したとしても、税率8%で購入していれば対象外になります。

また、住宅ローン減税も10年目までは

・年末ローン残高の1%
・納めた税額(所得税・住民税)
・40万円(認定長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅のみ50万円)

この中のうちで最も少ない金額が控除額となります。
しかし、延長される11年目から13年目までは

・税抜き建物価格の2%÷3
・年末ローン残高の1%

どちらかの最も少ない金額のものが控除額となるのです。
このうちの“税抜き建物価格の2%÷3”は、税額8%から10%に増えて支払った「建物価格の2%分」が追加された3年間でそのまま還ってくることになります。土地には消費税がかからないので対象外です。

わかりやすく言うと、税率8%で建物価格3240万円だったものが税率10%では3300万円を支払うことになり、増税分は「3300-3240=60万円」になりますよね。これを踏まえて“税抜き建物価格の2%÷3”がどのくらいかというと、たとえば税抜き3000万円の建物であれば「3000万円の2%分=60万円」です。この場合であれば、その増税分の60万円を3年で割った「20万円」が1年ごとに戻ってくることになり、最終的に合計60万円が戻ったことで増税前と同じ3240万円で購入したのと同じ状況になるのです。
増税後でも増えて払った分がそのまま戻ってくるわけですから、「増税する前に購入」でなくとも決して損になることはないということなのです。


本当の購入に良いタイミングは?


《控除延長だけじゃない、お得な制度も拡大》

 

住宅ローン控除の3年間延長と同時に、“すまい給付金”も拡充されることが決定しています。

そもそも“すまい給付金”は、自分が住むための住宅を購入した人に対して給付金が支払われる制度です。それならば“住宅ローン控除”と同じなのでは、と思いそうですが、“住宅ローン控除”は収入が低ければ低いほど戻ってくるお金が少なくなるため、その恩恵をあまり受けることが出来ないという場合もあるのです。そのような人たちをカバーするためのもので、購入した住宅の金額に関係なく受けることが可能なので対象になっているのならば確実に活用しておきたい制度となっています。もちろん“住宅ローン控除”との併用も可能です。

現行の“すまい給付金”が利用できる条件として、対象者の収入額が“年収510万円以下”となっていましたが、消費税の増税に合わせて“年収775万以下”であれば受け取ることが可能になります。所得基準がだいぶ広がったことで、対象となる人もかなり増えるのではないでしょうか。
また同時に、給付金額も“上限30万円”から“上限50万円”へと引き上げ。もちろん上限ですので最大金額が受け取れるとは限りませんし、この制度が受けられるという理由だけで「マイホームの購入を即決定」してしまうのも危険ですが、購入を迷っていた人にはかなりの朗報でしょう。

他には、省エネや耐震性など一定の性能を持つ住宅や、家事負担軽減に役立つ設備を設置した新築やリフォームを行った場合、新築であれば最大35万円相当、リフォームであれば最大30万円相当のポイントがもらえる“次世代住宅ポイント制度”が新設されるほか、住宅取得などのために両親や祖父母などから贈与を受けた場合に最大3000万円の贈与が非課税になる「贈与税非課税措置」も予定されています。

お得な制度も拡大


もちろん条件によって差がありますので難しいところですが、基本的に増税後のほうがお得になるケースも多いです。
ですがやはり長く住み続けるマイホームの購入ですから、お得だから、という理由だけで購入を決めるものでもありません。しっかりと相談をし計画を立て、資金計画を練った上で購入を決めたいもの。その上で使用できる制度を上手に利用することが大切なのではないでしょうか。



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