[住活マニュアル]住宅ローンの審査って何やるの?|物件OFF

住宅ローンの審査って何やるの?

 

マイホームの購入を決めた時、ほとんどの方は住宅ローンを利用することになります。
しかし誰でも申し込んだら必ず利用できるというものではありません。融資を受けるためにはまず金融会社などの審査を受け、それを通って初めて利用できるようになるものです。
しかしその審査の結果、残念ながら落ちてしまう方もいらっしゃるでしょうし、融資可能とされた金額が希望の額より少なかったなどといったことももちろんあるでしょう。また別の所へ申し込むにしても、原因に対して対策を行わない限り、同じ結果になってしまうことも考えられます。
住宅ローンの審査は何をして、何を基準にして判断しているのでしょうか?


住宅ローンの審査って何やるの?

 

《基本的な審査の流れ》

 

マイホームは非常に高額な買い物になりやすい上、返済期間も最長35年とかなり長くなりますので、融資をする金融機関側も慎重になってしまうのは仕方のないことです。 まず、それぞれの住宅ローン審査はどのような手順で行われるかを確認しましょう。

 

 

1.事前審査

まず最初に事前審査が行われます。
申込者の申告による情報をもとに、本人の収入や職業などといった返済能力をはじめ、購入予定の物件は融資額に相応するものであるか、どのくらいまでなら融資が可能かなどを確認していきます。この事前審査が通ったという事は、金融機関からある程度「信用に足る人物」と認められたことにもなるのです。
ただし事前審査は申込者の自己申告になるため、ここ出た結果はあくまでも目安となります。事前審査に通ったとしても、本審査は通らない可能性ももちろんあるので注意しておきましょう。
申請した金融機関にもよりますが、おおよそ3日から4日ほどで結果が出ることが多いようです。

 

 

2.本審査

事前審査が無事通過できれば、次は本審査になります。 事前審査では自己申告だった個人情報が、本審査では証明書など正式な書類の提出を求められます。住民票や運転免許証などといった本人確認書類から、収入面の確認をするために課税証明書や納税証明書、源泉徴収票、購入予定の物件確認のためには売買契約書やパンフレットなど。転職歴があるのならば、現在だけでなく過去の職場の情報も記載しなくてはならない場合もあります。
また、その時点で他の金融機関で既に住宅ローンを組んでおり、借り換えのための申し込みであるのならば、返済予定表や返済状況が確認できるものの提出も必要となりますので注意しましょう。

より細かな部分の審査をしていくのですが、事前審査時に提出した申告内容に間違いがないかもチェックされるため、自己申告でも虚偽はもちろんのこと出来る限り不備のないように気をつけることが重要です。
こちらはだいたい1週間程度からそれ以上かかることがほとんどとなっています。


本審査が通れば、ようやく住宅ローンの契約に進むことが出来るのです。
このように2段階で慎重に審査が行われるため、マイホームの購入時にはそれらも考慮しておかなければなりません。
中には特定の書類を提出することで事前審査が省かれ、本審査から申し込みが可能な金融機関も存在しています。結果を早く知りたい方や、融資を急いでいる方には良いのではないでしょうか。



■自分に合った金融機関探し

基本的に購入を希望する物件を見つけてから住宅ローンの申請を行うのがほとんどとなっていますが、先に申請を行って借入可能額を確認してから物件探しを始めるケースも多いようです。物件や土地の売買契約を結ぶ前であれば、たとえその先に購入しなかったとしても、いつでも事前審査は可能となっています。
事前審査によってローンの借入可能額を把握することで、必然的にその予算内での物件探しを行うことになり、時間の短縮を図ることもできるわけです。
最近では新しい審査が増え、ネットで簡単に審査が受けられるサービスも多くみられるようになりました。書類などの準備も必要ありませんので、どのくらいの融資が受けられるのか試してもらうのも手となります。

住宅ローンを申請する金融機関も、有名な都市銀行や地方銀行をはじめ、ネット銀行、勤務先が提携している銀行など、幅広い選択肢から選ぶことが出来ます。中には不動産会社に依頼することも可能で、その場合は必要書類の用意するところから申請まで代わりに行ってもらえるため、結果までの手間やスケジュール管理が不安な方は任せたほうが無難かもしれません。


基本的な審査の流れ

 

《事前審査が通らない理由とは》

 

中には、事前審査に落ちた、承認されなかったという方もいらっしゃるでしょう。再び申請を行うのであれば、その原因がわからなければたとえほかの金融機関であっても同じ結果になる可能性が大きくなります。
しかしほとんどの場合、金融機関から「事前審査に落ちた理由」を教えてもらうことが出来ません。
そのため、ここでは国土交通省が令和元年に行ったアンケートの結果をもとに、どのような項目が重視されているのか、何が問題で落とされてしまったのかを見てみましょう。

参考資料:令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書

(https://www.mlit.go.jp/report/press/house01_hh_000098.html)

1位となったのは“完済時年齢”でした。
住宅ローンは満70歳の誕生日まで利用できるという金融機関は多いものの、80歳未満で完済できるかどうかが基準になっているためどうしても年齢が上がるほど厳しくなってきます。最近では65歳で定年を迎えた後も働く方も増えていますが、基本的に若いほうが有利と考えて間違いありません。

2位は“健康状態”でした。
住宅ローンを組む際には原則として団信(団体信用生命保険)への加入が必須です。しかし、年齢が高くなると健康状態が悪い方も増えてくるため、団信に加入できず住宅ローンを利用できないというケースも多くなっているようです。

次いで3位が“担保評価”、4位は“借入時年齢”、5位が“勤続年齢”、6位で“年収”と続いていますが、3位の担保評価を除くと審査を申請した本人に関するもので上位を占めています。お金に関わることですから年収が高いほうが有利になるのではと考えがちですが、その年収が6位で、1位3位が年齢、2位が健康状態を見ているという事から、「長いローンを背負う能力」を有しているかどうかを最重視していることが分かるのです。



■落とされる要因は?

審査時にどのうな項目が重視されているのか分かったところで、次は押さえておくべきポイントを挙げます。

●健康状態
上述しましたが、住宅ローンを組むのであれば団信への加入が融資条件になっています。これはいわゆる生命保険のようなもので、病気や通院の状況を告知する必要があります。疾病や生活習慣病のリスクが高いなど、健康状態が悪ければ団信に加入することが出来ないため、住宅ローンを受ける条件を満たすことが出来ません。
団信に入れなかったその時点で、審査には落とされてしまうという事です。

●年齢・勤務年数
「完済時年齢」と「借入時年齢」が重視されていると国土交通省の調査結果で出ていた通り、完済時の年齢が80歳未満であるか否かが判断されています。完済時の規定は75~80歳と決められていますが、たとえばフルの35年間で住宅ローンを組むのであれば、40代中盤あたりまでが限界になります。
また、若いほうが有利とお伝えしましたが、逆に「借入時年齢が若すぎる」のも落とされる要因となりがちです。満20歳から借入することは可能となるものの、20代の前半になりますと、収入が安定していない、勤務年数が短い、将来的にまだ不安定であるとみなされやすいからです。
同じような理由で転職直後であったり不安定な雇用形態である場合は、金融機関からの信頼が得にくくなるため難しいでしょう。

●物件の担保評価
一般的に、借り手が返済できなくなった際でも確実に資金回収が出来るよう、金融機関では担保を設定します。
住宅ローンの場合は「購入予定の物件の抵当権」を担保にし、それに見合った金額を融資するという仕組みで成り立っています。万が一借りた側に問題が発生しローンの支払いが不可能になったとしても、その担保にしていた物件を競売にかけるなど処分することで資金を回収するため、その購入予定の物件の売り物としての価値である“担保評価”が重視されるのです。
もちろんこの担保評価が高いほど金融会社側のリスクが低くなりますので、審査時に有利になりやすいと考えても問題ありません。

●返済負担率
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を指します。
これは簡単に言えば、「どれだけ無理なく出来る返済額か」。早く返済を終えたいからと月の返済額を無理に増やすと、この返済負担率が高くなます。そうなると滞納する確率が高いと判断され、審査が通りにくくなってしまうのです。
金融機関の返済負担率の審査基準はおおむね30~35%程度とされていますが、一般的に無理のない返済負担率は20~25%ほど。例えば年収400万円で負担率が20%とすれば、400万円×20%で80万円になります。同じく年収400万円で負担率35%であれば、400万円×35%で140万円。ローンの支払いで生活が苦しくなっては元も子もありませんから、審査が通りやすいかどうかではなく、無理のない返済返済率にすることが大切なのです。
なお、これは住宅ローンだけではなく、車のローンなど全てのローンが含まれるので気をつけましょう。

●個人信用情報
個人信用情報には、過去及び現在に、どのようなクレジットカードやローンを利用したか、現時点でどれだけの債務あるか、返済遅延などをしていないかなどが記載されており、住宅ローンの審査をする際には、必ずチェックされることになります。
信用譲歩を管理する個人信用情報機関は、「CIC(https://www.cic.co.jp/)」、「全国銀行個人信用情報センター(https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/)」、「JICC(https://www.jicc.co.jp/)」の3か所が存在し、それぞれの差はあるものの一定期間記録されています。
これを確認することにより、金融機関は申請者の“信用力”を判断することができるのです。

クレジットカードやローンの支払い遅延などはもちろんですが、最近若い方を中心に増えているのが携帯料金の滞納です。携帯電話機本体を割賦払い(分割払い)などで購入した場合、携帯料金の請求には電話料金と一緒に携帯電話本体代金も含まれることになります。こちらもローンと同じ扱いのため、滞納をした場合は信用情報に記録されますので注意したいところです。




《事前審査を通すためのポイント》

 

事前審査でどのような項目を見ているのか把握できたところで、事前審査を通過するために見直すべきポイントを押さえましょう。

●返済額と返済期間を精査する
金融機関はお金を貸したくないわけではありません、逆に借りて欲しいと考えているはずです。ですがその最低条件として「お金を貸し出しても良い信頼できる人間か?」を見極めているわけですから、返済額や返済期間などしっかりと返済計画を立てておくことが必要となるでしょう。
求められていることは「無理なく完済できるか」で、早急に完済して欲しいという事ではありません。無謀な返済額や短すぎる返済期間では逆に落とされる原因になり得るため、場合によっては購入希望物件のランクを下げるなどある程度の対策が必要になるかもしれません。
だからと言って、完済時の年齢が定年を迎える65歳以上を大幅に超えてしまうと逆効果になることも考えられます。この場合も、期間を延ばすよりは借入希望額そのものを減らすなどして返済額を減らしたほうが良いでしょう。

●頭金を用意する
最近では頭金ゼロでも住宅ローンを組むことが可能な、いわゆる“フルローン”というものも多く提供されています。その名の通り物件価格の全て住宅ローンで賄うことになり、頭金が用意する時間がなくても希望に合った物件が見つかれば購入することが出来るのです。
しかしその分だけ借入額も大きくなり、月々の返済額も多くなるのは当然のことです。もちろん、審査も厳しくなるのは間違いありません。問題のない返済負担率にするためにも、可能な限り頭金を用意しておくこともひとつの方法になります。
とはいうものの、無理に貯金のほとんどを頭金としてしまっては、急な病気やケガといった万が一の状態に対応することが難しくなってしまいます。例えば、親などに資金援助を頼むというのもひとつの手になるかもしれません。

●ペアローンや親子リレーローンという手段も
夫婦の共働きが増えていることもあって、住宅ローンを夫婦で借りるケースも増えています。
購入したい物件の購入が厳しいのであれば、同一物件に対して住宅ローンを2契約組み、お互いに連帯保証人になる「ペアローン」を利用するという手段もあります。また、似たようなものに「親子リレーローン」というものも存在しており、始めは親、後に子供がローンを引き継ぐ形のものです。
これらは借入希望額を最大限まで増やせるというメリットがありますが、離婚時や相続時には問題になりやすいなどというデメリットもありますので、利用するのであればしっかりと把握しておきましょう。




《本審査が通らない理由とは》

 

事前審査を問題なく通過したとしても、本審査で落ちるケースも十分あることも事実です。
次は、住宅ローンの本審査で落とされる理由とその対策についてご紹介します。


本審査が通らない理由とは

 

 

■本審査の審査項目と落ちる理由

事前審査では申込者の属性や信用力が認められたところで、本審査ではさらに詳細を審査されることになります。
なぜ同じ審査を2度行うのか疑問に感じる方もいそうですが、事前審査は金融機関、本審査が保証会社とそれぞれ審査を行う場所が異なります。保証会社は借主の住宅ローンの責務を保証するため、借主に問題が発生した際にはそのローン債務を肩代わりしなければなりません。そのようなリスクを回避するために、保証会社はより慎重に細部を審査行う、というわけなのです。

事前審査の内容に加えて、本審査で審査するポイントはこちらになります。

●申告内容との相違
本審査では、住民票や印鑑証明書などに加えて、課税証明書や源泉徴収票、売買契約書などを提出します。これらの内容と、事前審査の際に提出した書類との内容に相違がないか確認するのです。
もしここで相違があると判断された場合、間違っているか、虚偽の申告であるかを疑われるおそれがあります。
例えば事前審査と本審査の間に転職を行うなどして、年収が大幅に下がってしまった場合、書類と証明書に相違が発生します。虚偽はしていなくても審査に落とされる原因にもなるので、可能な限り注意したいところです。

●担保評価の問題
担保となる物件の調査も本審査では詳細を確認することになりますが、担保評価が想定より低いと算出されれば、借入希望額まで借りられないこともありえます。新築では事前審査時との内容が異なることも考えられますし、土地の形状が悪く道路に接している面が狭くても担保評価は低くなりがちです。
特に気をつけたいのは、「借地権」が設定されているケース。この場合は土地が借り物となるため、担保評価は大幅に低くなります。中でも、定期借地権は期限付きの借地になりますので、金融機関によっては落とされる可能性が高くなるでしょう。

 

 

《本審査を通すためのポイント》

 

事前審査に通ったからと安心していたら、本審査で落ちてしまったという話は少なくありません。
予定が白紙になってしまうことのないよう、押さえるべきポイントをしっかりと押さえておきましょう。

●事前審査後に新規の借り入れをしない
事前審査が通過した後から本審査が行われるまでの期間に、新たなキャッシングなど新規借り入れは行わないようにしてください。
もしそのローンの支払いが遅れるなどのことがあれば、ほぼ本審査は通過できなくなります。それだけでなく、これを行うという事は「他社からの借り入れの有無」の項目内容が変わりますし、ローンが増えれば返済負担率も変化するという事。よほどの理由がない限り、新規借り入れを行うのは控えましょう。
車などのローンはもちろんのこと、クレジットカードのリボ払いも借り入れ含まれますので注意です。

●頭金を用意する
事前審査時の項目でお伝えしたのと同じく、できるだけ頭金を用意しておく、またはさらに増額することが審査を通すポイントとなります。借入額を減額することにもつながりますし、返済負担率も下げることが可能となり、その結果本審査を通しやすくなるようです。
実はこの頭金を増やすというのがかなり重要で、たとえ1割か2割ほどしか増やせなかったとしても、その後の本審査の通りやすさに差が出てくるほど。可能であれば、できる限り頭金を増やしてから挑みましょう。




《住宅ローンに関するよくある質問》

 

住宅ローンに関するよくある質問

 

 

■一般的な住宅ローンとフラット35の違いは?

一般的な金融機関の住宅ローンではなく「フラット35ならば審査がない」と考えている方もいらっしゃるようです。
ですが、そもそもフラット35というものは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している“長期固定金利の住宅ローン商品の名称”であって、住宅ローンであることに違いはありません。完済までに金利が変わらない全期間固定金利型であること、ローン対象の建物の基準が異なること、団体信用生命保険への加入は任意となっていることなどの違いはいくつかありますが、ローン審査がないというわけではありません
審査基準に若干の違いはありますが、ほぼ項目が統一されているのがフラット35の大きな特徴になります。

 

■外国籍でも住宅ローンが組めるのか?

現在日本には、多くの外国籍の人が済んでいます。長く住むのであれば日本にマイホームを購入したい、建築したいと考える方も多いでしょう。 このケースで大きな課題となるのは「永住権の有無」になります。永住権がないのであれば、支払いの最中に帰国という事も考えられるため、住宅ローンを組むことはかなり厳しいです。ほとんどの金融機関では、外国籍の方が住宅ローンを利用するための条件に“永住権を持っていること”が含まれています。
ただし永住権は簡単に取得できるものではありません。そのため、日本国籍もしくは永住許可を所有している配偶者が連帯保証人になれば利用できる金融機関も増えているようです。



■審査が甘い、通りやすい金融機関がある?

以前はフラット35が通りやすく利用しやすいと言われていたようですが、その甘さが問題視された結果、審査の方法が改善。そのため、今はフラット35は通りやすいとは言えなくなりました。
しかしメガバンクと呼ばれる大手都市銀行よりは地方銀行、信用金庫、労働金庫などのほうが通りやすい傾向にあるようです。大手銀行では審査がかなり細かく複雑である点に比べ、申込時に必要な情報が少ない傾向にある地方銀行などは審査に通りやすくなっています。地域に併せた柔軟な対応やキャンペーンなどが用意されているケースもありますので、こちらを利用するのも良いかもしれません。



■自営業者でも住宅ローンは利用できる?

個人でお店を経営している方やフリーランスなどの自営業者は、収入にばらつきがあり不安定なことが多いため、住宅ローンの審査が通りにくい、通ったとしても限度額まで借りることは難しいとされています。
希望に合う金融機関が見つからなければ、自営業者でも利用しやすいフラット35がおすすめです。一般的な金融機関は3期分の黒字であることが求められますが、フラット35では直近1期分のみで見ます。そのため、「去年は悪かったけど今年の確定申告は良かった」などというケースでは有利になりやすいでしょう。



■他のローン返済中は通りにくい?

難しい状況と考えたほうが良いかもしれません。カードローンや車のローンを含めたすべての借り入れが返済負担率に影響を与えます。金融機関によりその基準は様々ですが、返済負担率をオーバーしてしまえば通ることはできません。
しかし絶対に通らないというわけでもなく、たとえ複数のローンを抱えていたとしてもそれまでの返済に滞りがなく、年収も十分であり返済能力に問題がないと判断されれば審査に通る可能性もあります。そうでないのであれば、ローンの支払いを早めに済ませておくという対策が必要です。



■クレジットカードを複数所持していると審査に通りにくい?

インターネットで買い物をすることが一般的になっている現在、その支払いのためにクレジットカードを作るという方は多くなっています。カード利用でマイルやポイントがたまるお得感から、カードを複数作り場所によって利用するカードを変えるという方もいらっしゃるでしょう。
しかし、住宅ローンの審査をする上では、カード保有枚数が多いと不利になります。クレジットカードには10~100万円程度のキャッシング機能がついていますが、実はこのキャッシング枠は「限度額まで借りている」ものとして審査されるのです。
例えば60万円のキャッシング枠があれば、利用していなくても、たとえ一度も借りたことがなくても、「限度額の60万まで借りている」と判断されます。そのため、利用頻度の高いカード数枚のみに絞って残りを解約をするか、もしくはキャッシング枠を外してしまったほうが良いでしょう。



■支払い延滞が1度でもあると審査に落ちる?

延滞歴は信用情報登録機関に記録が残るため、マイナス評価がつき審査落ちしやすくなります。クレジットカードの滞納記録は5年残ると言われているため、記録期間が過ぎるまで申請を待つというのも手になります。
ただし、1回程度の滞納では「うっかり忘れ」など悪質ではないものと判断され、審査結果に影響する可能性は低くなるようです。その後はしっかりと返済日を守っているようであればさほど問題ありません。ただし2回以上であったり、長期間返済していないのであれば、その記録が消えるまで住宅ローン審査を通ることはどこの金融機関であっても不可能です。



■持病などで団体信用生命保険に加入できないケースは?

持病があるような方は、団体信用生命保険に入ることはできません。民間の金融機関の利用条件のひとつに「団体信用生命保険への加入」がある以上、加入できないのであれば利用すること不可能になります。
この場合は、団信加入が必須ではないフラット35を利用する方法があります。フラット35でも借り入れとともに団信への加入もできるのですが、任意となっており必須ではないため、団信未加入で融資だけ受けるという事も可能となっております。
また、持病持ちの方向けの団体信用生命保険「ワイド団信(加入条件緩和割増保険料適用特約付団体信用生命保険)」を扱う金融機関もあります。一般的なものよりは保険料が割増しなものの、高血圧や糖尿病、心臓病や肝炎、妊娠中でも契約が可能なため、状況に応じてこちらを検討してみるのも良いかもしれません。




《可能な限りの対策をして審査に備えよう》

 

審査を受けることは隅々まで調べられることになり、不安を感じる人も多いでしょう。 マイホームはとても大きな買い物ですから、借り入れる額も大きくなりがちです。その額を貸し出す金融機関側も、やはり慎重になるのは仕方がありません。審査を受ける際は出来るだけスムーズに進めるためにも、事前準備を怠らず対策を行うことが大切です。

もし万が一審査が通らなかったとしても、新たな対策を取れば他で通る可能性もありますので、マイホームを手に入れるためにもしっかりと備えましょう。


可能な限りの対策をして審査に備えよう

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