[住活マニュアル]住宅ローン借り換えのメリット・デメリット|物件OFF

住宅ローン借り換えのメリット・デメリット

住活マニュアル ローン関連

過去最低水準に近い住宅ローンは今が借り換え時期!総支払額が100万円以上減る場合も


2016年1月から始まったマイナス金利の影響で住宅ローンは過去50年間の中で変動金利・固定金利(短プラ・長プラ)ともに最も金利が低い水準となっています。
大きな借入となる住宅ローンは当然のことながら低い金利の方が良いことは間違いありませんが「既に家を購入して住宅ローンを組んでいる」という方のために具体的にどの程度変わるのか?どんな方法があるのか?など今回は借り換えについてのメリット・デメリットについてご紹介します。

住宅ローンは借入条件によりますが”借り換え”をすることができます。
借入開始期間によっては借り換えで”100円以上返済額が減る”方もいらっしゃると思いますので是非、ご一読下さいませ。



なぜ今が住宅ローンの借り換え時期なの?

今がなぜ借り換え時期なのか?それは金利がここ15年間でみても最も低い水準だからです。
まずは現在の「変動金利」「固定金利」の状況をご紹介します。

【現在の金利状況 ※H28.10現在※】

・変動金利

基準金利は15年程度、最低といえる水準のため大きな変動は見られませんが、金利優遇(各金融機関が設定している基準金利からの引下げ幅)が大きくなっているため実行金利は15年前と比較すると最大で約0.4%下がっています。直近では各銀行で若干の増減がありますが実行金利は最低水準の維持している状態で0.5%を下回る銀行もでてきています。
一例として変動金利が安い銀行を記載します。


銀行名変動金利
じぶん銀行0.497%
住信SBIネット銀行0.497%
イオン銀行0.570%
新生銀行0.450%

・固定金利
固定金利は15年前と比較すると商品ラインナップの充実や基準金利の引き下げで大きな変化がでています。
特に注目すべきなのは5~10年の固定金利です。実質、変動金利とほぼ変わらない水準まで下がってきています。


銀行名10年固定20年固定30年固定
じぶん銀行0.51%1.163%1.85%
住信SBIネット銀行0.50%0.81%1.07%
三井住友信託銀行0.75%1.10%1.15%


借り換えのメリットとは?

住宅ローンを借り換えるメリットは大きく4つあります。
金利が下がることにより総返済額が減るだけでなく、借入プランを変更できるのも大きな特徴です。

①毎月の返済額が軽減される
今借りている金利よりも安い金利に借り換えた場合、同じ返済期間でも月々の支払い額は大きな差(安くなる)がでます。
一例として金利が0.75%下がった場合の支払差額をご紹介します。

【 月々の支払額 比較 】
・金利 1.5%の場合
 残債     3,000万円
 返済期間残り 32年(384カ月)
 金利     1.5%
 月々の支払額 98,417円、、、A

・金利 0.75%の場合
 残債     3,000万円
 返済期間残り 32年(384カ月)
 金利     0.75%
 月々の支払額 87,898円、、、B

【(A)98,417円 - (B)87,898円 = 10,519円 】
月々の支払額が”10,519円、年126,228円”安くなります。


②総返済額が削減できる
①でご紹介したように金利が低くなると月々の返済が大きく減すことができますが最大のメリットは支払う利息が減ることにより”返済額が大幅に削減”という事です。

【 総返済額 比較 】
・金利 1.5%の場合
 残債     3,000万円
 返済期間残り 32年(384カ月)
 金利     1.5%
 利息額    7,792,190円
 総返済額   37,792,190円、、、A

・金利 0.75%の場合
 残債     3,000万円
 返済期間残り 32年(384カ月)
 金利     0.75%
 利息額    3,753,191円
 総返済額   33,753,191円、、、B

【(A)7,792,190円 - (B)3,753,191円 = 4,038,999円 】
利息額が”32年間で4,038,999円”安くなります。


③金利のタイプが変更できる
住宅ローンには変動金利と固定金利がありますが借入れた時期の状況によって、どちらか一方の金利タイプを選択した方もいらっしゃると思います。
特に35年の固定金利を選択された方はプランの変更ができず高い金利(現在の金利と比較して)のまま返済することになります。

しかし、借り換えによって固定金利から変動金利に変更できるだけでなく固定→固定、変動→変動にも選択することができます。またミックスプラン(借入を固定と変動に分ける)もあるため金利だけを優先するのではなくリスクを軽減する方法をとることもできます。

固定金利で借りていた方は今後も低金利が続くと予測される変動金利に借り換えすることで利息が安くなる可能性があります。
また変動金利だった方は今後、金利が上昇した場合のリスクを回避するために固定金利にすることで利息をできるだけ抑え、支払額を安定させることができます。



借り換えのデメリットとは?

金利が低くなったら借り換えたほうがいいとは一概には言えません。続いては借り換えのデメリットをご紹介します。

①諸費用が再度かかる
住宅ローンを組む時に諸費用が発生しますが借り換えする場合、再度諸費用が発生します。
内容としては、元の金融機関への手数料、新しい金融機関への手数料、保証料、登記費用などです。意外に費用がかかるポイントとなります。
下記、借入額3,000万円の場合にかかる費用の一例です。

【借り換えする場合の諸費用】
 元の金融機関に支払う手数料  30,000円
 新しい金融機関に支払う手数料 30,000円
 保証料            600,000円
 登録免許税(登記関連)    50,000円
 司法書士手数料(登記関連)  100,000円

【 借り換えにかかる合計費用 810,000円 】

手数料は各金融機関により異なりますので事前に確認しておく必要があります。
大きく変わる可能性があるのが保証料ですが大よそ「元本×2%」とイメージするとよいでしょう。
なお登記関連費用も借入額によって変動致します。

借り換えにかかる諸費用の目安としては借入額の”2~4%”程度となりますがあくまでの目安ですので借り換え前に必ず確認することをオススメします。

②手間がかかる
借り換えをするために、書類の準備や記入、郵送の手配、支払い、不動産会社とのやりとりなど様々な準備が必要となってきます。仕事の合間を見てこれらをやらなくてはいけないのでかなりの手間になってきます。
不慣れなこれらの事務作業は時間や労力が大きくかかることになります。



借り換えはするべきなのか?

メリットとデメリットを比較したうえで、基本的なことですが総支払額が安くなるのであれば借り換えはしたほうが良いと言えます。
借入額が1,000万以上、借入年数が10年以上、金利が1%以上下がるなど、これらにあてはまる方は借り換えを検討することをオススメします。
なお借り換えキャンペーン等で当初数年間はかなり低い金利でその後、金利が高くなる金利タイプなどもありますのでしっかりとした理解は必要です。

変動金利に関しては、直近10年程度かなり低い水準で推移しています。そのため変動金利から変動金利に借り換えた場合、金利の下げ幅がよほど大きくない限り総支払額の減少にはつながりにくくなっています。
今の時期であれば注目すべきは固定金利といえるかもしれません。変動金利と大差がない水準まで下がることは直近10年でもなかった現象です。既に下がり過ぎた固定金利は今年の8月を底として若干、金利が上がってきています。
多少のリスクをとって変動金利で総支払額の軽減を重視するのも一つの方法ですが将来的な金利上昇に備えて例えば借入額の半分を固定金利に切り替えてリスクを軽減するのも一つの方法ではないのでしょうか。

ご自身の人生設計や未来予測によって人それぞれのプランがあると思いますので慎重にご検討下さいませ。


物件オフでは借り換えについてのご相談も承っております。住宅ローンに関するご不明点などございましたらお気軽にご相談くださいませ。

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