[住活マニュアル]「住宅ローン」金融機関の比較と選び方|物件OFF

「住宅ローン」金融機関の比較と選び方

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金融機関によって金利や借入条件は様々。自分に合った金融機関の選び方とポイントをご紹介


購入物件が決まり金融機関を選ぶ際にどの銀行を選べばよいか分からないという方は多いはずです。今回の特集では金融機関を大きく3つに分けて特徴とメリット・デメリットをご紹介します。



安定のメガバンク

国内主要メガバンク(東京三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行)において借入条件に大きな差はありません。
金利面は本コラム作成時の[H28.06.10現在]では、変動金利に差はなし。超長期固定金利(35年)のみ東京三菱UFJ銀行が突出して低い水準になっています。

メガバンク共通のメリットとしては"安定した低金利・保障(特約付き保険等)の充実・窓口対応等"が挙げられます。特に窓口対応は何かあった際、担当者に直接相談できるという点がネット銀行との大きな違いです。住宅ローン以外にも不動産売却や相続など金融のプロに相談できるので面倒なことは任せたい、という方は総合力の高いメガバンクがオススメです。
デメリットとしては形式的な審査になってしまうため、借入条件を満たしていないと借り入れが起こしづらいという点が挙げられます。

主要メガバンク3行の現在の金利比較は下記となります。

メガバンクの金利比較 [H28.06.10現在]

銀行名変動金利固定(35年)
東京三菱UFJ銀行0.625%1.11%
ミズホ銀行0.625%1.53%
三井住友銀行0.625%1.59%

※記載金利は[H28.06.10現在]の[最大金利優遇適応時の金利]となります。
※詳しくは各銀行の公式サイトもしくは窓口にてご確認下さい。

上記は[最大金利優遇適応時の金利]となりますのでご注意下さい。銀行指定の借入条件(物件価格の内入れ金額を増やすなど)をすることで優遇金利幅を広げることができます。
続いて各銀行の特徴です。

【 東京三菱UFJ銀行 】
・特徴
国内メガバンクにて住宅ローンの取り扱い金額1位。
外国人への住宅ローン貸付を積極的に行っている。
借入審査はメガバンクの中で平均的な位置付け。
保証付き住宅ローン(特約付き保険)において先進医療や女性特有の病気の保証が手厚い。しかし診断だけでは残債免除にならないので他行と比べると少し弱い印象です。

東京三菱UFJ銀行 住宅ローンについて
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/
東京三菱UFJ銀行 保証付き住宅ローン(保険)
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kanren/bigseven.html

【 ミズホ銀行 】
・特徴
借入審査が厳しい傾向ですが審査が通れば金利優遇などの諸条件はメガバンクの中では良心的な対応をする印象です。またメガバンク3行の中では家族観売買など特殊な案件の取り扱いに強い傾向です。
保証付き住宅ローン(特約付き保険)において三大疾病は診断されれば残債免除・就業障害の保証も手厚いのが特徴的です。

ミズホ銀行 住宅ローンについて
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/housing_loan/plan/index.html
ミズホ銀行 保証付き住宅ローン(保険)
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/customer/life_insurance/index.html

【 三井住友銀行 】
・特徴
借入審査に不動産担保評価も踏まえ審査してくれるためメガバンクの中では借入をしやすいのが特徴。ただし金利優遇の評価が厳しため借入金利がメガバンクの中では少し高くなる傾向にあります。
保証付き住宅ローン(特約付き保険)はメガバンクの中で優位性があり、8大疾病はガンと診断されただけでローンの残債が免除など残債免除になる基準が他行に比べて緩和されています。

三井住友銀行 住宅ローン
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/kinri/
三井住友銀行 保証付き住宅ローン(保険)
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/anshin/shippei.html



金利重視のネット銀行・信託銀行

これら銀行の最大のメリットは「金利」です。
メガバンクと比較すると金利が大幅に低くなります。

ネット銀行の金利比較 [H28.06.10現在]

銀行名変動金利
じぶん銀行0.497%
住信SBIネット銀行0.568%
イオン銀行0.570%
三井住友信託銀行0.600%

※記載金利は[H28.06.10現在]の[最大金利優遇適応時の金利]となります。
※詳しくは各銀行の公式サイトもしくは窓口にてご確認下さい。

デメリットとしては、ネット銀行や信託銀行は窓口が少ない(ほぼない)ため手続等をインターネットなどで自分で行う必要があります。メガバンクと違い窓口がないため手間が増えますが、金利優先という方はネット銀行が良いでしょう。
また書類の郵送なども含めると審査に時間がかかってしまう(1~2週間以上)こともあるため、審査が通る前に目的の物件が他の方に買われてしまう場合があります。
ネット銀行・信託銀行でローンを検討されている方はとにかくスピーディーに対応することをお勧めします。



借入審査が緩い地銀・信金・ノンバンク

一般的には住宅ローンで地銀・信金・ノンバンクは選ばれない傾向にあります。理由は金利が高いという点です。
しかし、これまでご紹介してきた銀行とは対照的に借入審査が形式的でないことが最大のメリットになります。
事業をしている方であれば銀行とのお付き合いやご自身の資産を抵当に入れるなど、所定の条件をクリアすることによってメガバンクでは借入できない方でも住宅ローンを組むことができます。

但し、借入金利が高くなる傾向があります。それもそのはず。多くの場合、メガバンクで借入できず相談する方が多いため、設定金利が高かったり、金利優遇が受けづらいのです。
また借入はできるものの、金利以外に返済期間が短くなる場合などもあります。



自分に合った金融機関の選び方

大きく3つに分類した金融機関において相談する順序としては

大手銀行(メガバンク)・信託銀行・ネット銀行 > 中小銀行・地銀・信金 > ノンバンク

をお勧めいたします。
その理由は「金利」と「借入条件」にあります。右に行くほど金利は上昇する傾向のため返済総支払額は大きくなり、借入条件も増える(厳しくなる)からです。

【 企業にお勤めの方 】
所定の勤続年数・所得や諸条件を満たしていれば返済比率内の借入はどの金融機関でもできる可能性が高いので自身が優先する事項(金利・保障)を明確にした上で金融機関を選択するようにしましょう。一般的に金利を重視される方は「信託・ネット銀行」、安心・安定を求める方は「大手銀行(メガバンク)」が選ばれるケースが多いです。

【 自営業・個人事業主の方 】
所定の勤続年数・所得があればメガバンクでの借入が可能です。ただしメガバンクは審査が厳しくサラリーの方に比べると金利優遇が受けづらい場合や借入期間が短くなる可能性があります。

なお確定申告後の所得で300万以上ない場合は銀行やフラット35などで借入を起こすことはほぼできない可能性があります。
自営業・個人事業主の方は企業にお勤めの方に比べると金融機関の審査が厳しいためいくつかの事例に合わせて金融機関をご紹介します。

①事業で付き合いのある銀行(信金)がある
お勧めするのは「お取引をしている銀行」です。
取引のある銀行は確定申告以外に事業内容・資産状況を把握しているので借り入れがしやすい傾向にあります。

②確定申告時、収入(売上)はあるが所得が低い
お勧めするのはスルガ銀行などの「中小銀行」、もしくは「ノンバンク」です。
前述したとおり、借入審査が形式的ではないため、確定申告時の売上収入を借入審査に盛り込んでくれる場合があります。
自営業・個人事業主の方が利用されることの多いスルガ銀行を例に挙げると住宅ローン(変動金利) 2~4% と高めですが確定申告時の売上と購入予定の不動産担保評価を元に貸付をするので地銀・信金でも通らなかった方でも住宅ローンが組める可能性があります。

【 資産はあるが現金がない方 】
資産を抵当を入れることで住宅ローンを組める可能性があります。所有の資産内容によりますが既に土地をお持ちの方などはメガバンクでも取り扱える可能性があります。
ただし一般的な住宅ローンに比べ金利が高くなったり条件が付く場合があります。

【 物件価格が返済比率を超えている方 】
不動産担保評価も含め借入審査をする"三井住友銀行"がお勧めです。メガバンク内で不動産担保も審査に含める要因としては関連会社に三井住友不動産等、主力事業を不動産においているためです。ただし通常の金利と比較すると金利が若干高くなる傾向にあり、また担保評価の低い物件の場合、借入できないことがあります。
お勧めできませんが不動産担保ローンは比較的借り入れがしやすいのですが住宅ローンとは違い高金利になってしまうので自宅購入の場合は選択しない方がよいでしょう。

【 違法建築,接道無し,借地など一般的に不動産評価のでない物件の購入をお考えの方 】
違法建築への住宅ローン貸付自体が違法なためほぼすべての金融機関で借入することは難しいでしょう。
ただし既定の建ぺい・容積率をわずかにオーバーしているものであれば住宅ローンを組める場合があるので相談だけでもしてみる価値はあります。建ぺい・容積率のオーバーしている比率が10%以内のものは住宅ローンが組める可能性があります。


以上のように金融機関によって様々な特徴があります。
お借入れされる方の状況や物件により最適な金融機関が変わってくるため、調べるのが大変な方は不動産仲介会社の方に相談するとよいでしょう。

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