物件を購入する際に利用する住宅ローン。その住宅ローンには「金利固定型」と「金利変動型」があり、「金利固定型」の中でも代表的なものが『フラット35』です。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンタイプで、保証料や繰上返済手数料が無料など様々なメリットがあります。そこで今回は住宅ローン選びの参考に『フラット35』についてご紹介したいと思います。

《代表的な全期間金利固定型住宅ローン『フラット35』》

「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、金利が全期間固定となる住宅ローンタイプです。

この「フラット35」は

・金利が固定なので後の金利、返済額上昇のリスクがない
・保証料、繰上返済手数料無料
・団体信用生命保険は加入任意

といったポイントがあり、特に保証料無料、団信加入任意という点で、借入時の初期費用が他の住宅ローンタイプよりも割安になるというメリットがあります。また、全期間通して返済額が一定になるので、借入時から返済計画も立てやすいというのもメリットかもしれません。

「フラット35」は様々な金融機関で受付を行っていますが、各金融機関で金利は様々に設定されています。また、借入額や借入手数料などによっても金利にが大きく変わるため、同じ「フラット35」を利用するにも色々な金融機関で内容を見て比較してみるようにしましょう。

また、返済期間20年以下で借入をする場合「フラット20」というものもありこちらは「フラット35」よりも低い金利となるほか、返済期間を2種類にして借入をする「ダブルフラット」というものもあります。
全期間固定のため金利は変動型よりも高めとなってしまう場合もありますが、後の金利上昇のリスクを避けたい方や返済計画を借入時にしっかり決めておきたい方などは、「フラット35」を検討してみるのもいいかもしれません。

《一定条件を満たすことで一定期間の金利が下がる『フラット35 S』》

「フラット35」では、対象となる物件が一定の基準を満たしている場合、借入当初の金利が引き下げとなる「フラット35 S」も用意されています。一定の条件というのは耐震性や耐久性、省エネ性能などの基準を1つ以上満たすというもの。こちらは新築物件だけでなく、中古物件でも適用される条件となるので、「フラット35」の借入を検討している場合は不動産業者の方や金融機関の方に「フラット35 S」が適用されるかどうか確認してみましょう。

「フラット35 S」には2つの金利プランが用意されており、対象物件の基準レベルに応じて”金利Aプラン”では10年間、”金利Bプラン”では5年間、当初期間の金利引き下げを受けることができます。

各金利プランの適用基準は以下の通り。
これらの条件のうち、1つ以上を満たすことで各金利プランを利用することができます。

■金利Aプラン（新築・中古物件とも）

・「住宅事業建築主の判断の基準（通称トップランナー基準）」に適合する住宅（一戸建てに限る）
・認定低炭素住宅
・一次エネルギー消費量等級5の住宅
・性能向上計画認定住宅
・認定長期優良住宅
・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3
・高齢者等配慮対策等級4以上（マンションの専用部分は等級3でも可）

■金利Bプラン（新築物件の場合）

・省エネルギー対策等級4以上
・一次エネルギー消費量等級4以上
・耐震等級（躯体構造の倒壊等防止）2以上
・免震建築物
・高齢者等配慮対策等級3以上
・劣化対策等級3、かつ、維持管理対策等級2以上（マンションは一定の更新対策が必要）

■金利Bプラン（中古物件の場合）

・二重サッシまたは複層ガラスを使用
・建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級2以上または断熱性能等級2以上、）または中古マンションらくらく【フラット35】のうち【フラット35】S（省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの）として登録された住宅
・浴室および階段に手すりが設置された住宅
・屋内の段差が解消された住宅

《中古物件購入とリフォームをあわせて借入「フラット35 [リフォーム一体型]」》

中古物件を購入する際、対象物件が適用基準を満たしていなくてもリフォームして基準を満たすことで「フラット35」を利用することができる「フラット35 [リフォーム一体型]」というものもあります。こちらはリフォーム後に基準を満たす予定であることを条件に物件価格とリフォーム費用をあわせて借入れることができ、中古物件を購入する場合にはぜひ利用を検討したいものです。

リフォームによって上記にある中古物件についての”金利Aプラン”、”金利Bプラン”の条件を満たすことができれば利用が可能となるので、例えば”金利Bプラン”にある「浴室および階段に手すりが設置された住宅」のように、手すりを設置するだけでも適用されるという場合もあります。

このリフォーム一体型を利用するには「既存住宅売買瑕疵保険」を付保すること、リフォーム後に適合証明検査を受けることが条件となりますが、新築時に「フラット35」の物件検査に合格、またはリフォーム瑕疵保険を利用することでそれぞれを省略することも可能です。