[住活マニュアル]住宅ローンの事前審査と本審査って何が違ってどこを見てるの?|物件OFF

住宅ローンの事前審査と本審査って何が違ってどこを見てるの?

 

人生でいちばん大きな買い物と言われてるマイホームの購入にあたり、多くの人が利用する“住宅ローン”。申し込む際に必ず受けなければならないのが審査ですが、これを通過しなければ銀行から融資が受けられず希望していた家が買えなくなるといったことになりかねません。なのでどこをチェックされるのか、通りやすくするために何をしておけばいいのか、事前審査を申し込む前にまず知っておきたい重要なポイントをまとめてみました。

 


事前審査と本審査1

 

 

 

《事前審査と本審査の違いは?》

 

取り扱う金額が大きいだけあって貸し出す銀行にもリスクがあるため、損失を出すことのないよう相手が信用に値する人物であるかどうか見極めようとするのは当然のことです。“安定した収入があるか”、“きちんと返済してくれるのか”、“万が一返済が不可能になった場合でもその担保となりうる物件なのか”など、お金を借りる本人の「信頼度」をチェックするのがこの審査なのです。

この住宅ローンを借りるためには2段階の審査を通る必要があります。

まずは「事前審査(仮審査)」。この審査は銀行などの金融機関がおこないます。
早くて3日、長くても7日間程度で結果が出るこの審査は、簡単に言えば“本審査が通るかどうかまずはざっと見てみましょう”といったもの。実は本審査を行うにもある程度の手間とコストがかかってしまうため、それを防ぐためにも審査を通る可能性がほとんどない人物をふるいにかけて落とすことを目的としています。


審査は基準も厳しく対象も幅広いので“自分でも審査に通るのだろうか”などと不安になる方も多いでしょう。実際に契約してしまってから“やっぱり融資が受けられなかった”などという状況に陥ることのないよう、話を進めて大丈夫なのか無理なのか、この事前審査である程度の目途をつけてもらうことで安心することが出来るのです。

逆に、自分の年収や貯蓄額など信用度に自信があるのならば、この事前審査を受けなくても大きな問題はないようです。ですがあまり時間もかからないですし、事前審査でチェックされる内容がパスされるわけでもないので受けておいたほうが無難かもしれません。


そして、事前審査後に受けるのがいよいよ「本審査(正式審査)」です。
仮の審査とは違ってこちらは本来の審査に当たるもので、銀行の他にも保証会社や保険会社などがおこないます。
売買契約書や建築確認済証、重要事項説明書などの物件のものから、住民票や印鑑証明書、源泉徴収票といった融資を受ける人のもの、さらには連帯保証人を立てる場合や共同名義にする場合には各本人の証明書も併せて提出します。
こちらは審査内容の“最終回答”となるため、1週間から場合によっては1ヵ月程度かかってしまうケースもあるようです。

事前審査に通ったからといって、確実に事前審査が通るとは限りません。また、審査は一応通すけれど希望額は貸し出せませんという条件付きの審査結果も有り得るので、油断はしないようにしましょう。
これらをすべてクリア出来たら晴れて契約に進み、借り入れが可能となるのです。





《事前審査と本審査はどこを重視してるのか?》

 

事前審査と本審査2
では各審査ではどこを見ているのでしょうか。

まず最初の難関となる「事前審査」ですが、主に“年齢”や“健康状態”、“職種”、“年収”など、主に“返済能力”を中心に審査しているようです。
住宅ローンは契約後に長期的な支払いが必要となるものなため、ほとんど年齢上限が65歳から69歳程度に設定されています。もちろんローン完済時の年齢も75歳から80歳などと上限が設けられていますから、申し込み時の年齢が高いと返済期間も同時に短くなってしまい「本当に完済できるのだろうか」と条件が厳しくなるので注意しましょう。


また、滞りなく返済することが可能か“年収”もチェックされますが、下限年収が設定されているのでもちろんそれをクリアしていないと審査を受けることすらできません。こちらは金融機関ごとに定められておりますが、都市銀行よりも地方銀行のほうが設定年収が低めの傾向がありますので、不安な場合は地方銀行のほうがよさそうです。

他にも安定した収入が得られるか会社の状況や雇用形態など“勤続状況”の影響も大きいほか、本人の属性以外のところでは“返済負担率”及び“借入比率”も重視されます。
“返済負担率”は、住宅ローンを返済するとした場合、車やカードなどそのほかのローンも全部含めて現在の年収の何%に当たるかといったもので、わかりやすく言えば「年収に対して1年あたりの返済額に無理がないか」を見ていきます。


“借入比率”は大まかにすると「頭金をどれだけ出せるか」。借入比率90%ならば全額の10%を頭金として出し、残りの90%を住宅ローンで購入するということです。頭金がある程度支払えれば借入金額がそれだけ減るので、もちろん借入比率が低ければ低いほど有利になるのです。


そして最大の難関「本審査」では、上記の審査をさらに細かく審査した上で、“担保になる場合の物件の価値”、つまりこれから購入する予定の家が担保になるかどうか、も見ていきます。
何かが起こって住宅ローンの返済が不可能となった場合に、残りのローンを「その物件を売却して回収できるかどうか」を確かめることで、担保として価値のある物件か、または違法建築に当たらないかなどをチェックしています。融資金額と釣り合わない住宅の場合なら審査に落ちるもしくは希望額から大きく減額されてしまうこともあり得ますし、違法建築であった場合は確実に通ることはありません。建物面積や仕様など、要件を満たしているか確認しておきましょう。

さらには、過去にローンなどの借り入れをしており、その返済に遅延があった場合には審査が不利になってしまうようです。他にも水道料金や電気料金、さらには携帯電話などの料金の支払いを忘れてしまった場合も同じ遅延となってしまうため、毎月しっかり注意するもしくは銀行での自動引き落としにしておくと安心できるでしょう。


1か所に申し込んだだけでは審査結果を比較することが出来ないため、2~3か所程度に申し込むのがおすすめですが、通るか不安だからと手あたり次第に申し込むのは避けたほうが良いようです。取引事実を記録した個人の情報である金融履歴に“審査を出した”という履歴がつけられしまうため、あまりにも多いと「ほかの銀行の審査で落とされたからこっちにきたのではないか?」と警戒してしまい審査に不利になってしまう、ということもあり得るからです。

「それでもやっぱりどこの審査に通らない…」なんて方もきっといらっしゃるでしょう。
基本的に銀行は“お金を貸したい”と思っているもの。最近はインターネットバンキングまで登場しており、銀行が増えた分だけ審査を通る確率も増えてきています。もう一度審査のポイントを確認した上で、夢のマイホーム獲得を目指して申し込んでみてはいかがでしょうか。





 
 

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