結婚、出産、子供の独立、さらには転勤などライフスタイルが大きく変化するごとに、マンションの住み替えを検討することがあるかと思います。ですがマンションは不動産ですから、家電や家具のように簡単に買い替えが行えるものではありません。しかも、マンションそのものの購入費用だけではなく、手数料などの諸経費も必要ですし、これまで住んでいたマンションを売却するにしても税金や手数料が発生してしまいます。

これまで住んでいたマンションの“売却”と、これから住む新しいマンションの“購入”をほぼ同時期に行わなければならない大変な時ですから、できるだけ「お金の問題」ははっきりとさせて把握しておきたいもの。あとで不安を感じたり慌てることがないよう、マンションの住み替えに関する住宅ローン問題などから、そこに発生する税金までまとめてみました。

《住宅ローンが残っている場合の注意点》

マンションの住み替えを考えている時、まず気になるのは「今住んでるマンションの住宅ローンがまだ残っているけど、この状態で新しいマンションが買えるの？」ではないでしょうか。

意外に思われるかもしれませんが、実際には住み替えを行う人のほとんどが住宅ローンが残っている状態で住み替えを行っています。つまり、住宅ローンを完済していなくても、住みかえることは可能という事です。これが可能なのは、“今住んでいるマンションを売却し、そのお金でローン残債を一括返金”しているから。そして新たに住宅ローンを組んで新しいマンションを購入している、というわけなのです。
住み替え検討している時点ですでに住宅ローンを完済しているほうが、逆に珍しいといえるでしょう。

■売却してもローン完済できなかった場合

中には、これまで住んでいたマンションを売ったお金だけではローンを完済できなかった、という方もいるかもしれません。その分を貯金や親族からの援助で完済できるのであれば問題ないのですが、どうしてもローンが残ってしまう場合でも住み替えを行う方法があります。それは、“二重ローン（ダブルローン）”、もしくは“住み替えローン（買い替えローン）”を組むという手段です。

・二重ローン（ダブルローン）
読んで字のごとく、売却を考えている今現在のマンションと、これから購入するマンションのローンを同時に組んで、同時に返済していく方法です。たとえば毎月のローン支払いが10万円だった場合、ここに新しいマンションのローンがそのまま上乗せされることになります。
また、マンションの売却より購入を優先して行えば、一時的なものであっても二重ローンを組まなくてはならない状況になることもありえます。

・住み替えローン（買い替えローン）
現在のマンションを売ったお金で住宅ローンが完済できなかった人に限り、この住み替えローンを利用することが可能です。たとえばマンションの売却額が住宅ローンの残債に足りず、300万円残ってしまった場合、さらに新居購入のための3000万円を借り入れたいのであれば、その合計3300万円をまとめて借り入れることが出来るというわけです。

ただしどちらもローン審査が厳しくなること、借入額が大きくなる分負担はかなり大きくなること、万が一返済不可能になったとしても住宅の売却だけでは完済できなくなる事もあることなどを留意しておいてください。

《マンション購入と売却に必要なお金の問題》

マンションを住み替えるという事は、新しいマンションを買うというだけではなく、今住んでいるマンションを売るという作業も必要になります。しかしもし高く売れたとしても、そのまま売却金額がまるごと手元に残るという事はなく、売却するにも費用がかかることを忘れてはいけません。

■マンション売却時にかかるお金

1.仲介手数料
中古マンションの売却は、不動産仲介業者に依頼をするのが一般的です。この費用の中には、広告費や掲載料、契約書作成費用、スタッフの人件費など、マンション売却にあたって行われるすべての費用が含まれています。
マンション売却時の一番高額な出費となるところでもあります。

2.抵当権の抹消登記費用
マンション住宅ローンが残っている場合は、売却する時点で完済し、その担保にしていたマンションの抵当権を抹消する必要があります。“抵当権”とは、ローンの返済が不能となった（債務不履行）際に、お金を貸していた金融機関が差し押さえすることが出来る権利のこと。その担保になっているはずのマンションは他人に売却するのですから、抵当権を解除するのは必要なことです。
こちらは法務局にて抵当権抹消登記の手続きを行うか、司法書士に依頼をすることになります。その際、登録免許税と司法書士への報酬を支払うことになります。

3.住所変更登記の費用
売却前にすでに新居に引っ越していた場合など、登記簿謄本に記載されている住所と住民票の住所が異なっているケースがあります。これを住民票に登録されている住所に合わせなくてはならないため、登記簿謄本を変更する必要があります。
手続き自体は2と同じく司法書士に依頼することになりますので、こちらでもその報酬が発生します。

4.収入印紙代（印紙税）
高額な取引には、書類を作成することで信用が生じます。その信用は法律があることで成立しているため、その法律を定めている“国”に対して納めるのが“収入印紙代（印紙税）”です。
不動産の売買契約書はその課税文書に該当しますから、印紙代がかかることになります。なお、印紙代は売却価格に比例して高くなっていくものですが、平成26年4月1日～平成30年3月31日までの期間に作成され、記載金額が10万円を超えているものに対しては軽減措置が適用されます。

さらに、マンションを売却したお金でローン残債を一括返金するのであれば“一括返済事務手数料”がかかりますし、新しい買手を探すために内装を整えたいのであればそのリフォーム・クリーニング代、引っ越し代や仮住まい用の賃貸代や、場合によってはトランクルーム代、不用品の処分費なども必要になるでしょう。

■マンション購入時にかかるお金

1.仲介手数料

売却時と同じく購入時も仲介手数料がかかります。
たとえ売却時と購入時を同じ不動産仲介業者に依頼しても、売却時・購入時で別の仲介手数料が発生しますので注意しましょう。

2.収入印紙代（印紙税）
こちらも売却時と同じく、売買契約書を作成しますから印紙代がかかることになります。 売却と購入は完全に別の取引になりますから、それぞれで必要になります。

3.登録費用

所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記の費用となります。
手続きは司法書士が行いますので、こちらに支払う報酬が発生します。

4.火災保険料
もしも、がないとは言い切れません。万が一のため、火災保険には入っておいたほうが良いでしょう。
マンションは鉄筋コンクリート造がほとんどですから、木造が多い一戸建てに比べて火災自体にある程度は強いことは間違いありません。ですが、隣近所が壁一枚だけという密着性が非常に高い建物でもありますので、被害を受けたり、逆に被害を与えてしまうという事も考えられます。
なお補償内容によって保証範囲がだいぶ違うため、契約前に内容はしっかりとチェックしておきましょう。

5.不動産取得税
不動産を取得した際に1回だけ課税される税金です。
その自治体により納税通知書が届くタイミングが変わりますが、購入直後ではなく半年後などだいぶ間があいてからになりますので、忘れないように注意しましょう。

6.固定資産税、都市計画税
毎年1月1日の時点で不動産の所有者にかかる税金です。初年度なら関係ないと思いがちですが、中古マンションなどの中古物件は所有者が変わる場合、日割り計算で負担することが一般的となっています。


こちらは諸経費で、本体価格や頭金、手付金、ローン借り入れ費用などは含まれていません。これら以外にも、修繕積立金やマンションの管理費、車を所持しているのであれば駐車場代、もちろん引っ越し費用や家具・家電の購入費用、リフォームするのであればその代金もかかることを忘れてはいけません。
購入価格だけに注目しがちですが、全体的にかかる費用を計算してから予算を組むことが重要です。


※購入時の諸経費について詳しく知りたい方はこちらの記事も！
物件購入時には色々な「諸費用」も必要。購入に必要なお金から自分の「買える金額」を知ろう

《マンションの買い替えで発生する税金》

マンションの売却・購入時にかかるお金の項目でも触れましたが、それぞれで発生するのが“税金”。ただでさえ支払うものが多い時期なのに、かかる税金は1つだけではないためどうしても混乱しがちです。 ちょっとややこしいので、ここでは印紙税や登録免許税など諸経費以外の税金にも注目してみましょう。

■マンション売却時にかかる税金

・譲渡所得
これまで住んでいたマンションが、購入時よりも高い値段で売却できた場合にのみ発生します。
人気の高いエリアのマンションなどであればあり得るケースです。純粋な売却金額ではなく、仲介手数料を含む諸経費を引いた額を見て、利益が発生したのであれば所得税と復興特別所得税、住民税がかかることになります。これらの税率は「その住居を何年所有していたか」によって変化し、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば“長期譲渡所得”に、5年以内であれば“短期譲渡所得”となり、それぞれで税額差が出てきます。

長期譲渡所得（5年超え）の場合：
所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％

短期譲渡所得（5年以内）の場合：
所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％

利益が出そうな人気のエリアに住んでいて、まだ住んでいる期間が5年以内であったとすれば、5年越えるまで待つというのも一つの手かもしれません。もちろん、利益が出た場合にのみ課税されるものなので、安い値段で売却されたのであればこの税金は発生しません。

■購入したマンションにかかる税金

・固定資産税、都市計画税
こちらは購入時の諸経費で説明しましたが、固定資産税と都市計画税はマンションを所有している限り、毎年払い続けることになります。ただし、都市計画税は全員が支払うわけではなく、“市街化区域”に指定されているエリア内に建物や土地を所有している人にのみ納税の義務が発生します。考えようによっては「周囲の開発が予定されている」ことにもなるため、今後の発展が見込まれるエリアともいえるかもしれません。
なお、マンションが“市街化区域”の外にある場合には固定資産税のみとなっており、都市計画税は発生しません。

・不動産取得税
また、不動産取得税は都道府県に納める地方税のうちのひとつです。1度のみ課税されるもので税率は原則で4％ですが、土地と住宅のどちらかを2021年3月31日までに取得していれば、税率は3％となっているようです。こちらは特に条件などがあるわけでもなく、土地、もしくは住宅であれば問題ありません。
なお、宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地の場合、同じ2021年3月31日までであれば課税標準の特例で評価額の2分の1が課税評価額となります。

●税金の負担が軽くなる特例も

出費が多くて頭が痛くなりそうですが、その負担を少しでも軽くするための特例も用意されています。

・3,000万円特別控除
“譲渡所得”は上述の通り、「購入時よりも高い値段でマイホームを売却できた（利益が出た）」場合のみ発生するものですが、実は譲渡所得のうち最高3,000万円までは税金がかからず免除される可能性があります。これは所有期間が5年以下でも5年超でも関係ありません。売却によって利益が出ても、3,000万円以内であれば所得税が課税されないのです。
この特例を受けるためには、生活の拠点として住んでいた家屋であること、売却の前年また前々年に同じ控除を利用していないこと、売手もしくは買手が血族や同一生計の親族などではないことなど、いくつかの要件を満たす必要はあります。メリットがかなり大きい特例のため、まずは当てはまるかどうか国税庁のページで詳しく確認すると良いでしょう。

国税庁:No.3302 マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

・軽減税率の特例
10年を超えて住んでいたマイホームを売った時は、この“軽減税率の特例”が適用される可能性があります。10年超ですから“長期譲渡所得”に当てはまるのですが、それより税率が軽減されるのです。さらにこちらは“3,000万円特別控除”との併用も可能のため、節税のためにもぜひ利用しておきたいものです。
ただし、その家を10年を超えて所有し住んでいたこと、確定申告を行う必要があることなど、こちらにもいくつか特例を受けるための条件があります。

国税庁:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm


こちらで紹介したもの以外にも、住み替えのための負担を軽くするための特例はいくつか存在しています。ですがすべてを理解するのは難しいので、ある程度調べて理解をした上で信頼できる不動産仲介業者の担当者、または税務署や税理士に相談するのが安心かもしれません。

《まとめ》

マンション買い替え時に直面しがちな住宅ローン問題や、発生する税金とその特例などをご紹介しました。
住み替えは予算や時間などに余裕をもって行うのが一番なのですが、急な転勤などどうしても急がなくてはならないケースもないとは言い切れません。マンションの売却、購入とかなり大きなお金が動くものですから、それに必要な諸費用と税金、その負担が軽くなるための特例を正しく理解して、少しでもお得にマイホームの住み替えを行えるようにしましょう。