新築物件だけに絞ってマイホーム探しをするより、数が多く選択の幅がとにかく広い中古住宅を選ぶ人も最近は増えてきています。
でも、たとえ中古であってもできるだけきれいな状態な家に住みたいもの。購入してから自分たちの好みにリフォームするという手もありますが、そのためにはどうすればいいのか、そのための費用もいくらかかるのかわからないなど、悩みは尽きません。

そんな方達に注目されているのが“リフォーム済み物件”です。中古物件でありながら新築のようなきれいな状態で即入居が可能、買った後のリフォーム代を別に用意しておくことも不要。そんなメリットばかりに目が行きそうですが、「中古住宅だしどこかに大きな落とし穴があるのかも」などと不安が残って購入に踏み出せない方もいるのではないでしょうか。
今回は、リフォーム済み物件の購入は本当にお得なのか、購入時に注意点するべき点やポイントをまとめてみました。

《“リフォーム済み物件”とはどのようなものか》

まず、リフォーム済み物件とはどのようなものを指すのか知ることが大切です。

中古物件は新築物件と比べて、販売数の多さとリーズナブルな価格帯が魅力なのですが、物件によっては設備に古さを感じたり、水回りの状態がよくなかったりと、すぐ住める場所とは言えないものも多め。そのような中古物件を不動産会社が買い取ってリフォームしてから販売をしたもの、または前の住民が退去した後に買手が付きやすいようリフォームして売り出している物件が、“リフォーム済み物件”です。

そもそもリフォームの定義は幅広く、どこまでしていればリフォーム済みと言えるのかと言い切るのもやや難しいものですが、一般的に「中古物件を新築同様の状態に修繕したもの」という意味合いで使われていることがほとんどです。具体的には壁紙やフローリングの張替えから、キッチンや洗面台、トイレ、お風呂場などの水回りの交換、一戸建てであれば屋根外壁の塗装なども含め、新築とほぼ同じ状態にする修繕工事を完了させて購入後すぐ住める状態にしてある物件を指しています。

また、その中には“リノベーション済み物件”と呼ばれるものもあります。
リフォームが「新築の状態に戻す」のであれば、リノベーションは「新築以上に性能を向上させたもの」になります。こちらにも厳密な定義がないため、リフォームであってもリノベーションと表記されていたり、またその逆のパターンも見かけることがあるでしょう。基本的には、壁や床を取り払って大きな部屋に作り替えるような間取りの変更や、壁側を向いていたキッチンを広げてアイランド型にしたり、お風呂場そのものを広げてバスタブを広くしガラス張りにするなど、新築の状態に戻した以上に価値を高めたものが“リノベーション”となるようです。工事自体が大掛かりなものになりやすい分、リフォーム済み物件と比較すると価格はやや高めになっています。

■リフォーム済み物件を購入することのメリット

このようなリフォーム済みの物件を購入することの最大のメリットは、お手頃な価格でありながら新築と変わらない見た目の物件を購入できるといったコスト面です。価格にはリフォーム代ももちろん含まれるため、何もリフォームをしていない通常の中古物件と比べてしまえばやや値段が上がってしまうのは仕方のないことです。ですがそれでも、自分で契約をして手を加えるよりも安上がりになりますし、「リフォームにどのくらいお金がかかるかわからない」などと不安になることもありません。リフォームするための費用を別に借りる必要がなくなりますから、通常の住宅ローンひとつで済んでしまうこともメリットになるでしょう。

また、購入して即入居が可能というのも利点に挙げられます。
通常のリフォームは住宅の購入を完了させてから工事がスタートしますから、それが済むまでしばらく入居することが出来ません。購入が完了していれば住宅ローンの支払いも始まりますので、住み替えを行っている最中であれば引っ越しが完了するまで前の家を売却することが出来ませんし、賃貸に住んでいるのであればその賃貸料もかかることになります。工事によってはある程度の時間を必要とするものもあるため、既に工事が済んでいるリフォーム済み物件であれば家計の圧迫を抑えることができるのです。

■リフォーム済み物件を購入することのデメリット

もちろんメリットばかりだけではなく、デメリットも存在します。
“リフォーム済み”という言葉に安心してしまいがちなのですが、構造体はそのままで表面だけきれいにしているというケースもないとは言い切れません。目に見えない部分である柱や屋根裏、一戸建てであれば床下の換気不良、マンションであれば鉄筋部分への雨水の侵入など、通常では気づかない場所の老朽化が進んでいる物件もあるようです。

特に中古物件の購入で気になるのは“耐震性”です。1981年（昭和56年）以前に完成したものは、「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。この新耐震基準は“震度6強～7程度の揺れでも倒壊を免れる設計”となっているのですが、改正前の「旧耐震基準」では“震度5程度の揺れで倒壊しない”といった程度のもの。中には新耐震基準と変わらないレベルで設計されているものもありますが、専門家に診断してもらわない限りはっきりと知ることはできません。

それ以外にも、足りない設備、気に入らない場所やデザインなどを見つけて、追加のリフォームを検討する人も意外と少なくありません。もちろん購入してしまえば買主のものですから、リフォームすること自体は自由です。ですが、足りない設備を追加するというのならともかく、リフォーム済みのきれいな部分をすぐリフォームするのはやや抵抗を感じるかもしれませんし、金銭的にももったいないことです。 多少であればデメリットに含まれることはないでしょうが、あまりにも大掛かりな工事となれば、“リーズナブルな価格”、“即入居可”などのリフォーム済み物件購入のメリットそのものがなくなってしまうため、物件探しの際は注意したほうがよさそうです。

《良いリフォーム済み物件を選ぶためのポイント》

マイホームを選ぶ際に大切な行動といえば、現地で実際の物件を見学・調査する“内見”ですが、リフォーム済み物件を選ぶのであれば特に最重要ポイントとなります。“リフォーム済み物件を購入することのデメリット”と関連しますが、既にリフォームが済ませてある物件ですと、リフォーム工事を行う前の物件の状態を実際に見ることが出来ません。「すでに新築みたいにきれいになっているから、ちゃんと工事されてるし中も大丈夫でしょう？」などと思ってしまいそうですが、この考えはやや危険なのです。

たとえば自分でリフォームを計画し、工務店に頼んだとします。工事前もしくは最中に、天井内部の結露でカビが発生していた、漏水で柱の一部が腐食していた、フローリングを剥がしたら下地材が傷んでいたなど、工務店から報告があったら、「じゃあついでだからそこも一緒に補修してください」と頼むでしょう。
しかし、リフォーム済み物件を販売する側には、このような欠陥を見つけたとしても「補修する義務がない」と言って対応してくれない場合がございます。中には、見えなければ問題ないと表面だけをきれいに張り替えてそのまま販売してしまうというケースもあるようです。もちろん販売しているリフォーム済み物件がすべてそのような状態であるわけではありませんが、そのような物件も存在していることを理解しておく必要があるのです。

ですので、内見時にはリフォームした箇所をチェックするのはもちろんですが、どこをどのようにリフォームしたのか、工事の内容や状況を不動産会社などの売主側などに詳しく“聴く”事が重要になってきます。工事前の写真や履歴を書面としてまとめており、それらを提示してくれるようであれば信頼できるでしょう。上記の書面がない場合はどこまでアフターフォローしてもらえるか？を売主に確認しておく必要があるでしょう。

●確実な安心が欲しいならホームインスペクションに依頼を

前向きに購入を考えられる物件が見つかっても不安感がぬぐえないのであれば、“ホームインスペクション（住宅診断士）”を入れるのがおすすめ。普段は見ることが出来ない床下や屋根裏、外壁、屋根などを第三者の専門家の立場から見てもらい、その報告書からその建物の状態を知ることが可能です。
費用はかかってしまいますが、欠陥住宅を購入してしまうというリスクを回避できるのは大きなメリットでしょう。自治体によっては公的な助成金が受け取れる場合もあるようです。

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《リフォーム済み物件の購入を決めたら》

住みたいと思える物件を見つけ、建物の状態や予算などの問題が解決したら、いよいよ購入に向けた契約の準備となります。基本的に中古物件は売主の大半が個人となりますが、リフォーム済み物件はそのような物件を不動産会社などが買い取って工事を行った後に販売していますから、売主は不動産会社（法人）のケースがほとんどです。
ですが、リフォーム済み物件は中古物件として取引を進めることになります。

中古住宅も新築と同じように住宅ローンを組むことが出来ますが、買おうとしている物件の“担保評価（返済が出来なくなった時、貸した金額分の価値があるのか）”次第では、ローン審査が通らなかったり、通ったとしても希望金額を借りられないこともあるので注意しましょう。

●中古物件でも条件次第で住宅ローン控除が適用される

住宅ローンを利用して物件を購入した際、その後10年間税金が一部控除される制度“住宅ローン控除（別名：住宅ローン減税）”は、マイホームを購入した人たちの心強い味方です。新築でないと適用されないと思われがちですが、中古物件でも同じように住宅ローン控除の恩恵を受けることが可能となっています。

一般的な中古物件の取引は個人間の取引になりますから消費税がかかりません。そのため、最大200万円しか減税されません。しかし、リフォーム済み物件は売主の大半が不動産会社で法人との取引になりますから、購入時の価格（土地を除いた建物分）が課税対象になるのです。そもそも住宅ローン控除は消費増税の融和処置でもあるため、消費税がかかる法人相手の取引の場合、新築と同じく最大400万円を控除してもらうことも可能なのです。
なお、リフォーム済みの物件であっても売主が個人であれば、通常の中古物件と同じく最大200万円となりますので注意してください。

もちろん、床面積や返済期間、合計所得金額などから、耐震性能、耐火建築物であるかなど様々な条件をクリアする必要はありますが、条件を満たしているのであれば積極的に受けておきたいところです。

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●住宅ローン控除以外にも利用可能な制度が

“すまい給付金”は収入が一定基準以下であれば、消費税8％の現時点では最大30万、10％へ増税後は最大50万円が受け取れるといったもの。文字通り給付金ですので返済する必要もなく、そのままその金額が受け取れるという制度です。 こちらも不動産会社などの法人との取引のみが対象となっています。また、売主であるの取引相手の不動産会社が、その物件に対して任意の“既存住宅売買瑕疵保険”というもの入っている必要がありますので、購入を決める前に“すまい給付金”を受け取れる対象になるのか確認しておきましょう。

《メリットとデメリットをしっかりと把握してからの購入を》

リフォーム済み物件の購入についてご説明しましたが、いかがでしたでしょうか。
リーズナブルな価格できれいな状態の物件を手に入れられるというお手軽感は強いですが、やはりデメリットは存在しているもの。しっかりと自分で細部まで確認したい、入居を急いでいないというのであれば、通常の中古住宅を購入してリフォームを行うというのもひとつの手です。
マイホーム探しの際には、“リフォーム済み物件”ということだけに事に拘らず、ぜひ幅広い目で探してみてはいかがでしょうか。