現行で10年間、消費税10%に移行後は13年間ものあいだ税金の還付を受けられるという、マイホーム購入の強い味方“住宅ローン控除”。新築一戸建てや新築マンションの購入時にはほとんどの方が利用しているため、「新築マンションでしか受けられない」と思っていないでしょうか。
しかし一定の条件を満たせれば、中古マンションを購入するときにも住宅ローン控除の恩恵を受けることが可能なのです！少しでも損をすることがないよう、住宅ローン控除の基本的な知識から受けるための条件まで、きっちりと知っておきましょう。

《そもそも“住宅ローン”控除って？》

正式名称“住宅借入金等特別控除（じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ）”、通称“住宅ローン控除（別名：住宅ローン減税）”とは、住宅ローンを利用して物件購入してから10年間のあいだ、税金が一部控除される制度のことです。
詳しく説明すると、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入を行うと、年末時のローン残高に応じて10年の間、所得税の税額控除が受けられる、といったもの。控除額は年末に残っているローン残高の1％分で、新築の場合は最大年40万円（認定住宅の場合は年50万円）を所得税から控除されるのです。毎年最大40万円で、これが10年間続けば最大400万円の控除額ともなりますから、利用できる状況であればぜひとも利用しておきたい制度でしょう。

なお、2019年10月の消費税率引き上げに伴ってこの住宅ローン減税が3年間延長することが予定されており、最大13年間この控除を受けることが可能となるようです。

●中古マンションも条件次第で適用！

上述したのは新築物件のものですが、この住宅ローン減税は新築だけでなく中古マンションを含む中古物件にも適応されます。ただし、一般的なものでも最大20万円（合計最大200万円）、認定住宅のものでも最大30万円（合計最大300万円）なので注意しましょう。 なぜ新築の時より額が少ないのかと言いますと、「中古物件の取引には消費税がかからないから」です。中古マンションなどを売り出しているのは大半が個人で、個人間での取引には消費税が課されません。新築マンションなどはほとんどの場合で法人が売主ですから、課税対象になっています。その差を解消するため、中古マンションなどを含む中古物件の上限値が下げられているのです。
そのため、中古マンションであっても売主が不動産物件などの場合は、新築と同じく法人との取引になりますから消費税の課税対象になり、新築と同じように最大40万円（合計最大400万円）、認定住宅のものでは最大50万円（合計最大500万円）が控除されることになります。

新築か中古かで判断するよりも、取引相手が法人か個人かどうかで上限が変わると覚えておいたほうが良いようです。

《中古マンションの住宅ローン控除適用条件》

もちろん、どのような物件でも住宅ローン控除を受けられるわけではありません。中古マンションであれば中古マンションの適用条件をクリアする必要があります。 こちらは主な条件になります。

●控除が受けられる“中古マンション”の条件

・建設後使用されている
・築25年以内のマンション（非耐火建築物であれば築20年以内）である
・国の定める耐震基準等を満たしている
・登記簿面積（床面積）が50㎡以上
・贈与されたものではない
・生計を一つにする親族などから購入していない

●控除が受けられる“人”の条件

・控除を受ける年の合計所得額が3,000万円以下である
・住居用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない

●控除が受けられる“住宅ローン”の条件

・金融機関や共済組合、公的ローンなどからの借り入れである
・10年間以上の返済期間でローンを組んでいる

●控除を受ける“入居状態”の条件

・所得の日から6か月以内に居住している
・適用を受ける年の12月31日まで居住し続けている

《適用外になった時のよくある例》

適用条件を見て、「これなら適用されそうだな」と思っていても、実際には控除対象にならなかった、というケースが多々あります。住宅ローン控除はあくまでも“住宅ローンの負担を軽減するための措置”なため、場合によっては対象外となってしまうことがあるからです。

・床面積が50㎡未満だった
・年間所得が3,000万円を超えていた
・1％未満の利子、または10年未満の返済期間のローンを組んでいた
・購入から6か月以内に住み始めていない
・購入した年の12月31日にその家に住んでいなかった
・所得税または住民税がかかっていない
・耐震基準を証明する書類がない

こちらは対象外と判断された時によくある例です。
特に、“住民票を異動した日＝住み始めた日”となるのが忘れられがちで、実際にその家に住み始めた日ではないので注意しましょう。

《住宅ローン控除を受けるための書類と手続き》

“住宅ローン控除”はマイホームを購入すれば自動的に受けられるわけではなく、入居した翌年の3月15日までに“確定申告”を行う必要があります。そのためには必要となる書類がいくつかありますので、どのようなものが必要となるのか事前に知っておきましょう。

・確定申告書（A書式）
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・源泉徴収票（給与所得者の場合）
・住民票の写し
・住宅ローン年末残高証明書
・不動産売買契約書・工事請負書コピー
・建物・土地の登記事項証明書
・認定長期優良住宅、認定低炭素住宅などの証明書コピー

確定申告は各税務署か、国税庁のサイトの“確定申告書作成コーナー（e-Tax）”で行います。
会社員など給与を受け取っている方は確定申告に慣れていない場合が多いので、不安があれば税務署まで行ったほうが良いかもしれません。その際、期限が近づいた3月に入ると混雑することが考えられますので、少し早めに行くことをおすすめします。

なお、自営業の方は毎年確定申告が必要になりますが、会社員は2年目以降であれば年末調整と同時に行えるため、確定申告を行う必要はありません。

※住宅ローン控除について詳しく知りたい方はこちらの記事も！
・物件を購入する前に知っておきたい住宅ローン控除とすまい給付金
・住宅ローン控除の「わからない」をなくそう

《賢く住宅ローン控除を中古マンション購入で受けるために》

新築の場合と比べてやや少なくはなるものの、それでも減税額は大きいですので確実に受けておきたいもの。ですが、控除を受けるためには様々な条件や提出するべき資料がありますし、期間中継続して受けるためにも毎年適用条件を満たさなくてはなりません。さらに、受けられる条件によって選べる物件の幅が狭まってしまい、希望のエリアで理想のマイホームが見つからなくなってしまう、などという問題が発生するかもしれないでしょう。

「住宅ローン控除を受けるため」に物件を探すのは本末転倒になってしまいます。ですので、住宅ローン控除ありきで物件探しをするのではなく、“購入希望している中古マンションが条件をクリアしているようならば、積極的に住宅ローン控除を受けよう”くらいの心構えのほうが良いのかもしれませんね。