私たちの生活とすでに切っても切り離せない存在である消費税。小さな買い物であればそこまで気にならないかもしれませんが、大きい買い物になればなるほど数％も大きくなり、簡単に見過ごすことのできない額になってしまうものです。
そして、人生の中でも最大の大きな買い物と言えるのは“マイホームの購入”でしょう。不動産を購入しようとすれば、もちろん消費税も高額になります。

そのような時、「中古マンションなら消費税がかからない」と聞いたことはないでしょうか？ もし消費税がかからないのであれば、その分だけ購入物件のランクをあげたり、設備機器や家具家電の購入費に充てることができるかもしれません。
ここでは、中古マンションの購入と消費税についてご説明します。

《消費税は売主の立場によって変化》

不動産の購入は、消費税だけでも100万円以上払うことも珍しくありません。例えば建物価格が4,000万円のマンションを購入する場合、4,000万円×10％＝400万円となり、消費税だけで400万円を取られることになります。
中古マンションならこの分を支払わなくても良いとなれば、買手側としても嬉しい話でしょう。

しかし結論から言ってしまうと、「消費税のかからない中古マンション」と、「消費税のかかる中古マンション」の2種類が存在しています。たとえ同じマンションの同じ階、隣同士の部屋であったとしても、片方が消費税がかからず、もう片方が消費税がかかる“可能性”もありえなくはないのです。
それは、売主の立場によって変化することになります。

■消費税のかからない中古マンション

課税されない中古マンションの条件は、売主が“個人”であることです。
不動産は高額な商品ですから、売主が個人なんてあるの？と思ってしまいそうですが、実際の中古物件取引の8割以上がこの個人間での取引になります。ほとんどが不動産仲介会社を通して購入をするため、知らないうちに“業者との取引を行っている”と錯覚してしまいそうですが、仲介会社は不動産を売りたいと考えている人と、買いたいと考えている人を仲介しているだけなので、不動産そのものの所有者は“個人”であることに違いはありません。
そもそも消費税の課税対象となるのは“事業者”が生産・販売する物品やサービスのため、個人の販売するものには消費税がかかりません。そのため、実質「中古マンションは消費税がかからない」と考えてもよいでしょう。

■消費税のかかる中古マンション

消費税の課税となる対象から、売主が“事業者”であることが条件です。
たとえば新築マンションは売主が不動産会社となっているため、すべて10％の消費税がかかります。これと同じように、中古マンションであろうとも売主（不動産の所有者）が不動産会社などの事業主であれば、10％の課税対象となるのです。
なお、リフォーム済みマンションや、リノベーションマンションとして販売している物件は、売主が事業者であることがほとんどとなっております。


これらのことから、中古マンションの購入時には、広告などで売主をチェックする必要が出てきます。
見るべきポイントは、「取引様態」。ここに“売主”と書かれている場合は、不動産会社（事業者）が売主のため、消費税の課税対象です。
“一般”、“媒介”、“仲介”と書かれているケースは、この広告をしている不動産会社が売主ではないことが分かるのですが、実際のところ個人から仲介を受けているのか、他の不動産会社などから依頼を受けているのか、判断することはできません。消費税がかかるのかかからないかは大きな問題ですので、この場合は不動産会社に直接質問したほうが良いでしょう。


●土地部分は非課税
消費税のかかるマンションとかからないマンションをご説明しましたが、課税対象となっているのは“建物価格”のみで、そもそも“土地価格”には消費税かかりません。
消費税という名前の通り「消費」に対して課税されるもののため、どれだけ時間が過ぎても劣化も消費もされない土地はそもそも課税対象にならないのです。たとえ売主が事業者であろうとも土地は非課税です。

《建物価格以外の課税対象に注意》

中古マンションの大半は消費税がかからないことがわかりました。
しかし実際に物件を購入するときにかかる費用は、マンションそのものの“物件価格”の金額さえあれば購入できるものではありません。新築と比べて割安感のある中古マンションですが、購入するためにかかる諸費用は意外と忘れられがちになっています。

そして中でも気を付けなければならないのは、この諸費用は課税対象となっているところです。
諸費用の中で主な課税対象となるものは、

■仲介手数料

本体価格を除くと最大の額となりやすいのがこの仲介手数料になります。
一般的に中古物件の取引は不動産会社が利用され、不動産会社は売主と買主の契約を仲立ちする役目を負っています。そのため、無事に契約が成立したのであれば、買主は“仲介手数料”を不動産側に支払う必要があるのです。
法規制により仲介手数料には上限があり、売買価格が400万円を超える場合であれば「売買金額×3％＋6万円＋消費税」となっています。例えば3,000万円の中古マンションを購入するのであれば、3,000万円×3％＋6万円＝96万円で、ここに消費税がかかることになります。
なお、法令で定められているのはあくまでも上限ですので、必ずしも上限額が請求されるわけではありません。

■融資事務手数料

こちらは金融機関に対して支払う「住宅ローン申し込み手続きの報酬」になります。もちろん住宅ローンを利用しない場合は請求されることはありません。金額は金融機関によって大きく異なり、中にはこの手数料が存在しない場合もありますが、「借入金額×2％前後」で設定されていることが多くなっています。
この融資事務手数料にも消費税がかかりますので、例えば手数料2％の金融機関から3,000万円の借り入れをしたとすると、「3,000万円×2％＝で60万円」となり、6万円が消費税になります。

■登記費用

中古マンションを購入する場合、不動産登記をしなければなりません。国に登録免許税を納める必要はありますが、こちらは課税対象ではありません。ですが通常、登録手続きは司法書士に依頼することになりますので、司法書士に支払う報酬は課税対象になります。

■引っ越し費用や家具などの購入費用

その他、引っ越し費用をはじめ、家具家電を購入する際にも消費税がかかるようになります。 引っ越しを機に冷蔵庫や洗濯機、ベッド、ソファなど大きなものを買い替えるケースが多いのですが、やはりその分購入費も大きくなるもの。その上で10％という消費税を支払わなくてはならないため、気がつけば無視できないほどのダメージになってしまうかもしれません。

そのような場合は、「すまい給付金」などといった制度を上手に利用しましょう。すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担緩和のために創設されたものです。給付を受けるためには一定の条件と申請の必要がありますが、対象者の幅がさらに広がりましたので、一度確認してみることをおすすめします。

《理解した上で中古マンションの購入を》

中古マンションと言えど、やはり不動産は大きな買い物です。そこに10％の消費税がかかるのとかからないものでは、合計額で見てもかなり大きなものでしょう。しかし、すべての中古マンションが非課税というわけではないことと、マンションの本体価格以外のものやサービスには消費税がかかることを忘れてはいけません。
それらを理解した上で、ぜひ購入資金を賢く抑えて夢のマイホームを手に入れましょう。