マンションに住もうと決めたとき、誰しも気になるのは「いつまで住めるのかな？」ではないでしょうか。一般的な一戸建てであれば建物が住めない状態になったとしても、最悪な状態でも土地だけはほぼ確実に手元にありますから建て直しという選択肢もあるでしょう。
でもマンションは条件が違います。最近では中古マンションを購入し、自由にリノベーションをして住むことが流行っていますが、30年、40年たっても変わらず住むことが出来るのか、老朽化が進んで立ち退きなんてことにならないのかなど、不安を感じる方も中にはいらっしゃるかもしれません。
今回は、マンションに“寿命”があるのか、耐用年数や中古マンション購入時に見るべきポイントについてなどをまとめてみました。

《そもそもマンションの寿命って？》

“耐用年数”という言葉を耳にしたことはありませんか？聞いたことがあるのなら、おそらく「マンションの耐用年数は47年」という言葉もどこかで見聞きしているかもしれません。こう書いてしまうと「じゃあ47年たったらマンションには寿命が来てしまうの！？」と思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、これはあくまでも“法定耐用年数”です。
47年という数字は、国税庁がマンションの減価償却期間（資産価値が減少する期間）として定めた数字であって、これが過ぎたら住めなくなるというわけではないですし、それまで確実に住み続けられるという保証でもありません。税法上で“47年経過すると、その建物や土地に対する価値（資産価値）がなくなる”という意味であり、「耐用年数＝マンションの寿命ではない」という事をまず覚えておきましょう。

では、実際のマンションの寿命はどのくらいなのか？というと、結論から言ってしまえば「はっきりと決められた寿命はない」と言えます。1929年（昭和4年）に竣工された鉄筋コンクリート造の建築物が約84年間の役目を終えて取り壊された例もあれば、1960年代の高度成長期に一気に増えたマンションが老朽化により30～40年前後で建て直された例も多くあります。
様々なケースがあるため言い切ることは難しいですが、日本ではやはりおおよそ30～40年ほどで建て替えを行うマンションが多いようです。

●寿命を左右するのはコンクリート

一般的な一戸建てとマンションを比べれば、確実にマンションのほうが耐用年数は長いです。それは一戸建てのほとんどが木造（W造）であるのに対し、マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）、もしくは鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）と、コンクリートを使用しているのが理由に挙げられます。

国土交通省がまとめた資料によれば、コンクリートの物理的寿命は100年以上にもなると考えられているようです。たとえば、アメリカ・ニューヨーク州の超高層ビル、エンパイア・ステート・ビルディングは1931年竣工ですが、今でも建設当時と変わない圧巻の佇まいを見せています。もちろん日本とは気候や地震頻度など条件が全く違うので一概には言えませんが、コンクリート製の建築物はそれほど持つことがわかるでしょう。

《マンションが建て替えられてる理由は？》

コンクリートは理論上ではあっても100年は持つはずなのに、実際は30～40年ほどでマンションは建て替えられています。維持しようとすれば持たせることは可能であっても、なぜ建て替えているのでしょうか。

1.地震と耐震基準

日本は地震大国であることは否定できない事実です。大小問わずあちこちで頻発していますし、数年に1度は大地震と呼ばれる規模の地震も発生しています。そのような大地震が起こるたびに耐震基準は厳しくなっています。
その耐震基準の大きな境目となっているのが、1981（昭和56）年6月1日以降に適用された“新耐震基準”。この日以前までの基準を“旧耐震基準”といい、ちょうどこの新耐震基準が適用されたのが38年前、つまり建て替えが最も行われてる築30～40年のマンションと重なっているのがわかるのです。

耐震改修工事を行えば問題ない、と思うかもしれません。ですが、耐震工事を行った旧耐震基準のマンションと、最初から新耐震基準で建てられたマンションでは、鉄筋の量やコンクリートの性能、施工法などが違うため、完全に同等ではないのが現実です。工事によってマンションの見た目も大きく変化することがほとんどですから、なかなか難しい問題となっているようです。
そのまま維持して耐震改修工事を行うか、新耐震基準で建て替えの2択を迫られた結果が、はっきりと表れた状態となっているのでしょう。

2.メンテナンス不足

重ねて言いますが、コンクリートは“理論上は”100年以上持ちます。持たせようとすれば、それだけ維持することはできるのです。服でも家具でも家電でも、ものは使い続ければいつかは必ず劣化するもの。その劣化速度を遅らせ、できるだけ持たせようとする努力、つまり維持管理・修繕などのメンテナンスをどれだけ適格にできたかどうかで寿命は大きく変化します。

そして、そのメンテナンスを行うためには費用が必要です。
マンションには、いつどのタイミングでどの箇所を修繕するかを記した“修繕計画書”が管理組合によって作成されており、住民たちからは“修繕積立金”を徴収し、その修繕費用として充てられるという形となっています。これらはマンションを維持するには欠かせない大切なものなのです。
そんな必要不可欠なものにもかかわらず、実はそのような方法が一般的に取られるようになったのは割と最近で、1970年代までのマンションには“修繕積立金”どころか“修繕計画書”そのものがない、というケースが多かったようです。適切なメンテナンスが行われなかった結果、老朽化は急速に進み、見過ごせなくなるほど劣化してからいざ重い腰を上げて修繕を計画しても、その費用は莫大なものとなっているはずです。一戸当たりの負担額も数百万を超える額となり徴収することもできず、結局放置するしかない…という状況になり、最終的に取り壊しになっている、というわけなのです。

当時の時代背景的にも、古くなったら建て直せば良い、という考えが多かったこともあるかもしれません。いずれにしても、建物は年数を重ねれば重ねるほどメンテナンス費は大きくなるものですから、そのメンテナンス費が建て替えの費用を上回った結果、「それならば建て替えよう」という選択をしたのでしょう。

3.居住環境の変化

建物の古さはあるとはいえ、堅牢な構造のマンションやアパートも取り壊されている例も多いです。都心部などを中心に再開発や区画整理などインフラ整備が積極的に行われており、この区画に入った場合はやむを得ず建て替えを迫られるということも少なくはありません。

それ以外の場所でも、マンションの高齢化問題は見逃せない状態になっています。新築マンションを購入する世帯は30代が最も多く、中古マンションを購入する世帯は30～40代が中心です。この状態で30年、35年の住宅ローンを支払い終える頃には、当時の入居者の大半が70歳前後の高齢者になっているでしょう。それまでに若い世代が入ってくるなど住民の入れ替わりが行われているのならば問題ないのですが、全体的に高齢化が進んでしまえば、若い世代から見て「住みたいマンション」と言えるでしょうか？建物が古くなれば設備も古くなり、入居したいという魅力は減ります。空き部屋が出ても新しい住民が入らず、住民が入らなければ維持管理費も徴収不可能になり、管理組合が機能しなくなり、建物の劣化が進んで入居者がさらに減ってしまう、という悪循環に陥るのです。

さらに、1970年代までに建てられたマンションの一部は容積率（その土地に建設可能な延べ床面積の割合）を残しているケースもあり、これを消化するために建て直すということもあるようです。容積率を最大限に生かしこれまでより大きく、より戸数を増やすことが出来れば多くの買手を見つけることが出来ますから、工事費用を回収することも不可能ではないのでしょう。

《見た目や築年数だけでなく、現状のチェックを》

上述のような理由から、建て替えが行われている時点でまだ「恵まれたマンション」と言えるかもしれません。建て替えも修繕も行われれず老朽化が進むマンションがこれからも増え続けていく状況で、建て替えを行う資金や、工事費用を回収する見込みがあるマンションだからです。「建て替えをした＝寿命を迎えていた」という事ではないことをしっかりと頭に入れておいてください。
また、今現在で建て替えを行っているマンションが1970年代前後に建てられた築30～40年のものが多い、というだけであって、今新築のマンションが同じように30、40年後には建て替えが確実に必要になるわけでもありません。施工技術は日々進歩しており、本当に100年以上住めるマンションも出てくる可能性もあるからです。もちろん様々な要因が重なってきますから、すべてのマンションの寿命が延びるわけでもないでしょう。

中古マンションを購入するときは、マンションの立地や内装、間取りなどを気にしてしまい、あとは外装や築年数くらいでそれ以外は見逃してしまいがちかもしれません。でも、できるだけ長くそのマンションに住み続けたいと思うのならば、管理組合は機能しているか、修繕積立金は徴収されているか、またその金額は適正か、定期的なメンテナンスは行われているか、住民の入れ替わりは行われているか、高齢化が起こっていないかなどといったポイントもしっかりチェックするようにしたいところです。それらをクリアできるマンションと出会えれば、きっと安心して長く住み続けられることができるのでしょう。