“住宅ローン”は、マイホーム購入の心強い味方。「中古マンションの購入では住宅ローンが組めないのでは？」と思っている方もいらっしゃいますが、新築はもちろんのこと、中古マンションも同じように住宅ローンを利用することが可能です。
ただし、どのような中古マンションでも必ず融資が受けられるというわけではありません。中には、住宅ローンを借り入れるのに必須な“金融機関の審査”が通りにくい、または通らない中古マンションというものは確かに存在しています。

では、どのような中古マンションが住宅ローンを利用出来ないのでしょうか？

《なぜ住宅ローンが通らないのか》

住宅ローンの審査時には、年収や健康状態、職種や勤務状況、返済負担率や借入比率など様々な面がチェックされることになりますが、審査内容の中にはその住宅ローンで購入を希望している“物件の評価（担保評価）”があるのです。
そもそも住宅ローンとは、「購入する物件を担保にしてお金を融資する」という仕組みで成り立っています。例えば4000万円を借りたくても、担保評価額が3000万円程度でしたら満額借りることが出来ません。借りた側にもし何か問題が発生して住宅ローンの返済が不可能になった場合、その担保にしていた物件を売却することで貸した側（金融機関）が残りのローンを回収するため、最低でも“担保になる物件”と“貸し出すお金”が同程度でなければならないのです。

■“売却する”ことを考えて購入を決める

中古マンション購入を希望していてもローンが組めないというのは、借りる“人”側ではなく、借りたお金で買う“物件”の担保としての評価が低いために審査が通らないという理由が大半のようです。どれだけ借りる人側に自信があっても通らない時は通りません。仮に通ったとしても、希望額の融資はほとんど受けられないと思われます。

住宅ローンが借りられないのなら、「全額現金で購入しよう」と考える方もいるかもしれません。
確かに、それならば購入することは可能です。可能ではあるのですが、いずれ“住み替え”をすることを考えるとリスクが大きいと言えるかもしれません。ずっとその家に住み続けたいと思っていたとしても、いつどのタイミングで住み替えを余儀なくされるかわかりません。
そして、もし売主側になった場合でも、ほとんどがその建物の“担保評価”は低いままです。購入希望者が現れたとしても、同じく住宅ローンを利用することが出来ません。そのため、自分のように全額現金で購入する人が現れるのを待つことになりますので、売却完了までに相当な時間がかかってしまうことが予想されます。時間がかかっても売れればまだ良いほうで、大幅な値下げをしなければ希望者が現れないといったケースもあるでしょう。

物件を購入する際は“購入時”のことだけを考えるのではなく、もしもの“売却時”を考えることが重要と言えるのです。

《担保評価が低いのはどのような中古マンションか》

実際に担保評価が低いとみなされ、住宅ローンが通りにくい中古マンションの特徴を見ていきましょう。
担保評価は基本的に建物と土地をそれぞれ評価するものですが、中古マンションの場合はほとんどを建物を評価することになります。

■築年数が高い

一番わかりやすいのは、この築年数でしょう。「自分で好きなようにリフォームするから、立地は気にしても築年数は気にしない」などと言う方が陥りやすい問題です。

端的に新しいほうが評価がよく、古くなるほどが落ちていくものですが、はっきりとした差が出るのは1981（昭和56）年6月1日以降に適用された“新耐震基準”を満たしているかどうかになります。改正以前のものは“旧耐震基準”と呼ばれるもので、“震度5強程度の揺れで倒壊しない”というものでしたから、地震への強度を考えるとどうしても担保評価は低くなり、審査も通りにくくなるのです。

もし旧耐震基準で建てられていたマンションだったとしても、改修工事で耐震補強を行っている物件であれば、満額は難しくともある程度は融資を受けられる可能性もあるかもしれません。どちらにしても築35年以上の中古マンションであれば、「新耐震基準で建てられているか」もしくは「耐震補強工事を行っているか」を確認しましょう。

■修繕積立金の不足

修繕積立金は、マンションにとっての命綱です。この額が想定より低い中古マンションは担保評価も低くなりやすいです。

そもそも修繕積立金とは、マンション全体の機能や価値を維持していくため、毎月マンションの区分所有者（住民）全体で積み立てている貯金です。ほとんどのマンションでは建物の老朽化をを防いで住みやすい状態を守るため、10年20年後先を見据えて、いつ、どこを、どう修繕するかを記した“長期修繕計画”というものが存在しています。これに基づいて徴収しているのですが、積立金が不足しているという事は「予定した工事を行うことが出来ない」事を意味しているのです。
修繕積立金の残高が“長期修繕計画”の想定よりも低い場合、今後のマンションの維持が不安視されて担保評価もかなり低くなることが想定されます。

●不足しているとなぜ担保評価が低くなるのか

マンションを含めた建物は築年数を重ねれば必ず老朽化しますから、定期的な大規模修繕が必要不可欠なものになります。外壁、屋根の改修工事、屋上やバルコニーなどの防水工事、ペンキの塗り替えや機械設備の交換まで様々なものがありますが、規模が大きいためその費用も巨大な額になるのは当然のことでしょう。この大規模修繕はおよそ10年～15年周期に1度の頻度で行われるのが一般的となっております。

マンションを維持するために必要なこの大規模修繕を行う時期に差し掛かっても、修繕積立金が集まらなかった中古マンションの場合、おそらくはいずれかの方法をとることになります。

・一時金を徴収する
区分所有者（マンション住民）から一時金として不足分を徴収し、修繕費用に充てるといったもの。修繕を後に伸ばすことが出来ず、早急な修繕が必要と判断された場合に取られる形です。
徴収される金額は積立金の不足分によって異なり、数10万円程度から場合によっては100万円以上集めるケースもあるようです。

・管理組合名義で借入をする
一時金が徴収できなかった、またはそれでも目標金額に満たなかった場合、マンション管理組合がローンを組んでお金を借り入れる形もあります。ただしこれは問題の先延ばしにしかならず、管理組合が借りたローンの返済金が毎月徴収される修繕積立金に上乗せされるため、大幅な値上がりになることは必至です。

・大規模修繕を行わない
徴収することもできず、ローンを組むこともできないのであれば、大規模修繕を見送るしかありません。
老朽化する建物に修繕工事は“必須”なものですから、行わなければ当然劣化は急激に進み、その修繕費用はさらに莫大なものになります。そのまま放置してしまえば、いずれ取り壊しになる可能性もあるでしょう。
中には建て替え前提で修繕そのものを行わないマンションもあるようです。

しかしたとえどの方法をとったとしても、安定したマンションの維持とは程遠いものですので、ローンの審査を行う各金融機関が受ける印象はかなり低くなってしまいます。同時にこのようなマンション自体も、管理が危うく、資産価値としてもかなり低いものとなりますので、購入の候補からは外したほうが無難かもしれません。

●長期修繕計画などを閲覧する

マンションによっては不動産情報サイトなどで、現在の修繕積立金の残高を公開している所もあります。
確認できなければ、長期修繕計画や議事録などを確認することで修繕積立金が十分集まっているのか、不足しているのか、積立金滞納者がどれだけ存在しているのかを知ることが出来ます。
購入予定者であれば閲覧する権利がありますので、不動産仲介業者の担当者に頼んで確認したいところです。

《安心して住み続けられる中古マンション探しを》

住宅ローンが組めないのは“中古マンション”だからではなく、その中古マンション次第で組めない理由がきちんとあることが理解できましたでしょうか。一時的に住むだけのものならともかく、長く住むため、また資産として手元に残しておきたいと考えているのなら、審査が通らない中古マンションはおすすめできません。安心して住み続けられるマイホーム探しをすることが大切なのです。
もちろん、購入する“建物”だけではなく、お金を借りる“人”側に問題があればローンは組めないので注意しましょう。