節税につながる大事な「減価償却費」。 中古マンションをマイホームとして購入する、というだけならそこまで詳しく知らなくてもさほど問題ないものです。が、いずれ他人にマンションを貸して不労所得を得たい、不動産投資を始めたいと考えているのであれば、その経営をしていくうえでこの「減価償却費」を避けて通ることはできません。

適切な納税や節税をしていくために、ここでは「減価償却費」の基礎的な知識とその計算方法をご説明します。

《不動産所得の計算方法は？》

まずはなにより“不動産所得”とその計算方法を押さえておきましょう。賃貸経営を行うのであれば、1年に1度確定申告をする必要があるからです。
不動産所得は、次の計算式によって求めます。

収入金額－必要経費＝不動産所得

収入は、家賃収入をはじめ、礼金、更新料、駐車場代など、賃貸物件の入居者から受け取るお金をのことで、ここには返還を要しない敷金や保証金なども含まれます。
経費には、固定資産税や不動産取得税、管理費、修繕費、光熱費、各種保険料、借入金の利子など、運営をしていくうえで必要な出費になります。
そして「減価償却費」は、この経費に含まれるものです。

《減価償却費とは？》

不動産投資に必要なアパートやマンション、一戸建てといった“建物”は築年数が増えれば増えるほど経年劣化も進み、価値の低下を避けることはできません。しかし、その毎年価値が減少した分を必要経費として帳簿上で計上することが可能となっており、実際には支出がないにもかかわらず経費として毎年所得から差し引くことが出来るのです。
これが「減価償却費」なのですが、これは建物の部分しか対象にならないので注意しましょう。土地は建物と違い、時間の経過や使用によって劣化することはないと考えられています。そのため、土地の部分は償却資産に含まれず、建物の部分にしか減価償却費は存在しません。

減価償却費を求めるためには、その建物自体の耐用年数が重要になります。それぞれの建物には構造別に耐用年数が定められているのですが、これは「耐用年数＝建物の寿命」ではないので注意しましょう。そもそも耐用年数は税金の徴収するため“法的に定められた年数”であり、実際の寿命ではありません。

それぞれの法的耐用年数と償却率（定額法）はこちらになります
木造：22年：0.46
鉄骨造（3～4mm以下）：27年：0.038
鉄骨造（4mm以上）：34年：0.03
鉄骨鉄筋コンクリート造：47年：0.022

ここでポイントとなってくるのは償却率です。償却率とは、毎年減少する建物の価値の割合を指し、上述の“定額法”であれば「およそ1を法定耐用年数で割ったもの」になっています。
そして、定額法における減価償却費は、次の式になります。

建物の購入価額×償却率＝減価償却費

これを踏まえますと、例えば鉄骨鉄筋コンクリート（RC造）の新築マンションを5000万円で購入した場合、「5000万円×0.022＝110万円」になります。このケースでは1年間の減価償却費は110万円となりますから、経費として110万円を減価償却費として所得から引くことが出来るというわけなのです。

《中古マンションの減価償却費は？》

上述した計算式はそこまで難しくはないものですが、“新築マンションの減価償却費”を求める際にしか使用できません。そのため、新築マンションではなく中古マンションを購入した場合、まずは取得時の耐用年数を出す必要があります。

その計算式は
「耐用年数＝（新築時の耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」
になります。なおこの際、1年未満の端数があれば切り捨て、2年未満になったケースでは2年になりますので気をつけてください。

ここから、耐用年数が越えているケース、越えていないケースの2パターンで実際に計算してみましょう。

■耐用年数が越えていないケース

築20年の鉄骨鉄筋コンクリート（RC造）を購入した場合でまず考えてみます。
RC造の法的耐用年数は47年ですから、計算式に当てはめると「（47年－20年）＋20年×0.2」となり、計算の結果、この中古マンションの取得時の耐用年数は“31年”であることがわかります。

■耐用年数が越えているケース

次は、築50年の鉄骨鉄筋コンクリート（RC造）を購入した場合です。
すでに耐用年数が法的耐用年数を超えているであれば、「法的耐用年数×0.2」で求めることになり、この例ですと「47年×0.2＝9.4年」になります。1年未満の端数は切り捨てになりますので、“9年”が耐用年数であることが導き出せました。

新築マンションより中古マンションのほうが耐用年数が短くなるため、その分減価償却費も高くなります。そのため、必要経費として所得税から多く引くことが可能になり、大きな節税効果を生み出すこともあるのです。

《大規模修繕などは減価償却費に影響するか》

マンション経営をしている場合、定期的な大規模修繕や設備交換を行う必要が出てきます。より魅力的な物件だと思ってもらうために、最新の設備の導入やリフォームを行うこともあるかもしれません。
そのような場合、減価償却費にはどのような影響があるのでしょうか。

■修繕費か資本的的支出かで違う

修理や修繕で発生した支出は、「修繕費」と「資本的支出」の2つにわけることが出来ます。

・修繕費
金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で修理や改良がおこなわれているケースが修繕費になります。こちらはその年の必要経費として経費計上することが可能です。

・資本的支出
修繕費の条件を満たさなかったものが資本的支出になります。こちらは資産として計上され、減価償却の対象になります。

ただし、修繕費であるか資本的支出であるか明らかでない支出の場合、「支出額が60万円未満」若しくは「支出額が前年の固定資産の取得価額のおおむね10％以下」に該当すれば、修繕費として損金経理することができます。
どちらにしろはっきりと判別をすることは難しいため、自分では判断が出来ないようであれば税務署や税理士などといった専門家に相談したほうが良いかもしれません。

■少額減価償却資産の特例もある

青色申告をしている個人事業主であれば、30万円未満のものを経費計上できる“少額減価償却資産の特例”と言うものを受けることができますが、これは個人経営の賃貸オーナーも対象になっています。
宅配ボックスや防犯カメラの設置など1個当たりの金額が30万円未満のものであれば、少額減価償却資産として購入したその年の経費計上することが可能になっているのです。

ただし、この特例の合計限度額には上限が設定されているため、利用する際は予め確認する必要があるでしょう。

《中古マンション売却時には注意が必要》

実際に支出がないにもかかわらず、必要経費として計上できる減価償却費は、賃貸経営する上で強い味方となり得る存在です。しかし場合によっては、逆に減価償却費が落とし穴になる可能性があります。
中古マンションを売却する際、譲渡所得の額によっては所得税がかかるからです。

不動産を売却した際に生じる所得を「譲渡所得」と言います。これがマイナスであった場合は課税されることはありませんが、プラスだった場合は、他の所得と分離して所得税及び住民税が課税されることになります。

譲渡所得の計算式は以下になります
譲渡所得＝譲渡収入金額－（所得費＋譲渡費用）

物件を売却して得られた額（譲渡収入金額）から、その物件を購入した際の金額又は建築したときに価格（所得費）と、売却までに直接かかった費用（譲渡費用）を引くことによって「譲渡所得」を出すことが出来ます。その差額が少なければ納める税額も抑えることもできるのですが、所得費からは物件を購入してから売却するまでの減価償却費の累計額を差し引かなくてはならないので、その分所得費が低くなってしまい、結果的に差額も大きくなり「譲渡所得」が高くなるというわけなのです。

賃貸経営時には減価償却費の値が大きいほど良い節税効果を出していたはずが、物件売却時には大きくなればなるほど多額の税金が課さられるため、中古マンションを売却しようと考えているのであればあらかじめ注意が必要でしょう。

《仕組みが理解できればそれほど難しくはない》

サラリーマンの方は特に、常時であれば確定申告を行う必要がほとんどないので、減価償却費などに触れる機会は少ないかもしれません。しかし今住んでいるマイホームを他人に貸そうと考えている方や、不動産投資を始めようと思っている方であれば、確実に身につけておきたい知識でしょう。所得価格や耐用年数、償却率などを抑えておけば、計算式も割とシンプルで難しいものではないため、ぜひとも覚えておきたいところです。