《譲渡損失とは》

不動産に限らず、株式や投資信託といった“資産を売却した時に出た損失”が「譲渡損失（売却損）」です。
購入価格よりも高い価格で売却できればその差額分が利益となりますが、購入価格よりも低い価格で売却した場合はその分だけ損失したことになります。

■譲渡損失はめずらしいものではない

日本では築年数の経過で資産価値が低下していくため、「マイホームとして不動産を購入して住み、その数年後に売却」したのであれば、まず「購入価格　＞　売却価格」と考えて間違いありません。“損”とついていることからマイナスのイメージを受けますが、自らが購入したマイホームの売却時に譲渡損失が出ることはけしてめずらしいものではないのです。

■不動産売買で利益が出た場合

その一方で、経年で価値の減少を伴わない土地の売却や、取得費用が低い相続不動産の売却時などは、譲渡所得が発生する傾向にあります。
不動産売却によって利益が出た場合は、“譲渡益”に対して所得税と住民税が課せられます。つまり、譲渡益が出ない限り、税金がかかることはないのです。

《譲渡損失で税金の軽減措置が受けられる》

譲渡損失が出た場合は課税対象にならないため、納税が必要でないことはお伝えしました。
マイホームの売却で損が出た場合は、逆に税金の軽減措置の特例が受けられる可能性があります。
どの税金が安くなるのか、その内容を詳しく見ていきましょう。

■所得税や住民税と相殺可能

譲渡損失が出た場合は、売却したその年の他の所得と相殺して所得税を軽減できる「損益通算（そんえきつうさん）」の特例が利用できます。
不動産売却などで発生した損益は、基本的に給与所得など他の所得とわけて計算しなければなりません。しかし特例が適用された場合に限り、他の所得と損益通算することが認められるのです。
損益通算は、所得税→住民税の順で控除され、所得税で控除しきれなかった場合にのみ住民税が控除されます。

譲渡損失があまりにも大きく、所得税どころか住民税も相殺しきれなかった場合は、翌年以降に持ち越せる「繰り越し控除」の利用も可能です。最長3年間にわたって計算できるため、譲渡損失が出ても「損してしまった」と悩む必要は一切ありません。

■住宅ローン控除との併用は

損益通算や繰り越し控除と「住宅ローン控除」は併用できます。
ただし、住宅ローン控除は“年末の住宅ローン残高の0.7％をその年の所得税額と住民税額から控除する制度”のため、特例によって納める税金がない年は住宅ローン控除が適用されません。適用されても還付される金額が減る可能性があることには注意しましょう。

《マイホーム買い換え時の特例控除の利用条件》

当然ですが、譲渡損失が出れば誰でも特例が利用できるわけではありません。
ここでは、マイホームの買い換え時に利用できる軽減措置（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）の利用条件を紹介します。

■所有期間が5年以上のマイホーム

特例を受ける条件のひとつが「所有期間が5年を超えているマイホーム」です。
自分が住んでいるマイホームであり、別荘や投資物件などでは適用されません。また、土地と建物ともに“譲渡した年の1月1日時点で5年を超えている”必要があります。そのため、5年以内に建て直しをした場合などは、適用外となってしまうので注意しましょう。
同時に、何かしらの理由で住まなくなって3年を超えている場合も除外されます。

■買い換え先にも一定以上の条件あり

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の名の通り、この特例は“買い換え”が大前提です。
売却する物件だけではなく、買い換え先の物件にも一定の条件があります。

・売却した前年の1月1日～翌12月31日までに新たに取得すること
・取得年の翌年末までに入居すること
・返済期間10年以上の住宅ローンを取得年の12月末までに組むこと
・家屋の床面積が50㎡以上であること

一般的なマイホームの買い換えであれば、それほど難しい内容ではないでしょう。

《マイホーム売却時の特例控除の利用条件》

買い換えではなく、マイホームを売却して実家へ戻る、賃貸に住み替えるというケースも多いでしょう。その場合も、マイホームの売却時に利用できる軽減措置（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）を利用することが可能です。

■売却後もローンが残っている

5年以上所有したマイホームであるという条件は買い換え時のものと同様ですが、買い換えではなく“マイホームの売却のみ”の場合は、「ローンの残高が残っている」上に、「売却価格がローン残高より下回っている」ことが条件です。
マイホームの売却価格でローンが完済できた場合は、特例の対象にならないので注意しましょう。

《譲渡損失と確定申告》

譲渡所得がプラスになった場合、つまりマイホームの売却で利益が出たのであれば納税の義務があるため確定申告が必須です。
逆に譲渡損失が出た場合は支払う税金も発生しませんので、原則として確定申告は必要ありません。

しかし、上述した特例は自動で適用されることがないため、利用したいのであれば確定申告は必須です。

■確定申告に必要な書類

譲渡損失の特例を受けるためには、通常の確定申告に必要な書類に加え、以下の書類が必要です。

・登記事項証明書の写し
・売買契約書の写し
・譲渡所得計算明細書
・住宅借入金残高証明書
・住民票

必要書類を集めたのちに確定申告を行うのですが、確定申告に縁のない職業の方は特に「むずかしい」と感じることも少なくありません。どうしても無理だというのであれば、税理士などに頼むのも手でしょう。
ただし当然ですが、プロに依頼すればその分費用がかかることを忘れてはいけません。

最近では「e-TAX」での確定申告が主流となっており、パソコンとカードリーダーがあれば家からでも確定申告ができるようになりました。もちろん従来通り手書きでの申請も可能ですが、e-TAXであれば入力漏れやミスがなくなるだけでなく、数字の入力で必要な計算を自動で行ってくれるため作業時間の短縮も可能です。ガイドに沿えば作成できるため、不安な方は特にe-TAXからの確定申告をおすすめします。

《マイホーム売却で譲渡損失が出ても「損」ではない》

マイホームを売却したお金はほとんど税金で取られてしまう、と考えている方は少なくありません。
それと同時に、マイホーム売却で損失が出ても、所得税や住民税と相殺できる制度があることも実はそれほど知られていません。
譲渡損失は「損」ではなく、たとえ出ても節税のチャンスであることを覚えておけば、けして悪いものではないのです。

しかし制度を利用するためには確定申告が必須ですし、それぞれ条件が設けられています。そのため、利用の前にはあらかじめ条件を満たしているか必ず確認しておきましょう。