生活が安定してきたら考え出すのは“マイホームの購入”でしょう。昔は“頭金”がないと購入出来ませんでしたが、現在では頭金なしで購入することも可能となり、頭金なしの全額ローンでマイホームを手に入れるケースも増えてきました。
しかし金額が大きいだけに、油断して購入した結果「生活が苦しくなってしまった」となりせっかく購入したマイホームを手放してしまう人が多いのも現状。無理せず返済していけるように、事前からしっかりと資金計画を立てておきましょう。

《そもそも資金計画って？》

長い人生の中でも最大の高い買い物と言われる“マイホーム”の購入。どうしても気持ちが先走ってしまい、ついつい必要な資金については後回しになって「住まいを先に決めてしまってから、必要なお金をどう返済していくのかを決める」ということになりがち。ですがこのパターンは失敗を引き起こしやすいため、基本的にはNGです。まずは「毎月無理なく返せる額」から逆算してその総額を把握し、その予算内から理想の家の「借入額」を決めるのが“資金計画”です。

そしてその資金計画を立てるために決めなくてはならないことは、毎月及びボーナス時の“返済額”と、大まかに分けて固定もしくは変動の2パターンがある“金利タイプ”。そして現在の年齢とローン完済時の年齢を考えて決める“返済期間”、さらには住宅購入時に預貯金からいくら現金を出せるかの“自己資金”の4つ。
現時点のことだけではなく、購入した後の5年後や10年後、老後の生活の暮らしまでも頭に入れてじっくりひとつずつ考えていきましょう。

《1.余裕のあるローンの総額決定》

ローンを組むうえで特に大切なのは「毎月無理なく返済できるか」。収入がすべて返済に消えてしまってギリギリの生活では理想の家に住めても楽しいものではありません。返済期間は最長で35年と非常に長く、その期間には出産、子供の教育費、突然の事故や病気、親の介護など、住宅ローン以外にもお金のかかることはたくさんあります。いざという時の出費も想定しながら、余裕を持ったローン総額を決定していきましょう。
借入金額のポイントは「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返済可能か」。月々の支払いの他に、年2回のボーナス月に返済額を増やすことも可能ですが、その支給額は景気やそれぞれの会社の業績に左右されやすいもの。基本は月の収入で支払うことを前提にして、ボーナスには頼りきらず予備の資金としていざという時のために備えておくのが理想です。

また、マイホームを購入することで毎年、固定資産税、都市計画税がかかり、マンションの場合では管理費や修繕積立金などを毎月支払う必要があるため、その点も忘れずに考慮しておきましょう。

《2.自分に合った金利のタイプを考える》

住宅ローンを選ぶ際に特に重要となるのは“金利タイプ”でしょう。ついつい目先の金利で選んでしまいがちですが、そのタイプによって適用される金利だけでなく、将来の金利への影響度が異なり総返済額も大きく変わってくるため、よく見極めることが重要です。
住宅ローンの金利タイプは、おおまかに分けて“固定型”と“変動型”の2種類が存在し、固定型では返済額が一定に固定された“全期間固定金利型”が、変動型では一定期間固定金利が適用される“固定金利期間選択型”と、金利変動の影響をダイレクトに受ける“変動金利型”の3パターンが存在しています。

・全期間固定金利型

返済額が確定されているので、借入れ後に市場金利が上昇しても総返済額が変化しません。そのためライフプランが立てやすく、毎月の家計管理もしやすいです。ただし、市場金利が低下しても変化しないほか、変動型と比べると金利は高めな点に注意。

・固定金利期間選択型

借り入れ後から2年、5年、10年と一定期間金利を固定し、その終了後は変動金利型もしくは再び固定金利型可を選ぶことができます。固定金利の期間が短いほど金利は低いものの、選択の都度その時の金利で返済額が計算されるため、市場金利が上昇していた場合は返済額が増加するなどのデメリットも。

・変動金利型

金融情勢の変化をそのまま受け、金利が1年に2回見直されます。金利が上昇してしまえば元本が減らないどころか、毎月支払うべき利息部分の金額が返済額よりも多くなってしまう“未払利息”まで発生するなどのリスクもあります。ですが一般的に他の金利タイプよりは金利が低めな上、金利が低下すればもちろん返済額が減少することも。

どの金利タイプもメリット・デメリットがはっきりとしているので、確実に毎月の家計を安定させたい場合や、近い将来収入アップが見込める場合、さらには借入額が少ないまたは短い期間でローンの完済が見込める場合など、先を見据え自分に合った金利のタイプを選択しましょう。

《3.住宅ローンの完済をいつまでに終えるか》

場合により最大75～80歳まで借り入れることも可能な住宅ローンですが、その場合、一般的な会社の定年である65歳まで働いたとしても定年後10年以上も返済は続いてしまいます。65歳から年金は受給できるものの、退職金や将来の年金制度に不安がある今、ボーナスなどを利用するなどして前倒しして返済する“繰り上げ返済”で返済期間を短くするか、将来的に貯蓄の切り崩しが必要となってくることは間違いありません。それにより、老後破綻や老後破産に陥る高齢者も少なくはないのが現状です。

これらを考慮すると、重要なのは「完済時の年齢を考える」こと。退職となる年齢時に完済が完了する借入期間を選ぶのがおすすめです。65歳で定年ならば、現在30歳なら35年、35歳なら30年を選ぶのが安心だと思われます。
ただし、だからと言って短い期間で返済を済ませようとして月々の支払額を増やし、それにより家計に負担をかけてしまうのであれば、多少返済期間に余裕を持たせるのもありでしょう。無理をせず返済しながら貯蓄をして不測の事態にも同時に備えつつ、余裕が出てきたら、または退職金の一部などで繰上げ返済するほうが無難かもしれません。

《4.物件価格とそれ以外にかかる費用を知る》

予算があったとしても、その予算ピッタリのマイホームを購入することはできません。
家電やカーテンなど生活に必要不可欠なものはもちろん、引っ越し費用や不動産取得税や固定資産税などの税金関係、火災保険や地震保険などの各種保険など、物件価格以外にも様々な初期費用が発生することも忘れてはいけません。一戸建ての注文住宅であれば、さらに電気やガス、外装工事費などを含めた“付帯工事費”なども追加されるため、それらを含めた費用をしっかりと把握しておきましょう。

ほかにも、家の価格のうちの2割程度を現金で支払う“頭金”も必要です。
頭金の額を増やせば増やすほどローンの借入額は減り、返済時の負担も減るため、余裕があれば多めに支払っておきたいところですが、上記の“諸費用”は現金で支払う場合がほとんどとなっているので、ある程度の資金は用意しておく必要があります。

また、急な病気や怪我などの万が一に備えた“生活予備費”も残しておくことも重要です。 無理にほとんどを頭金として捻出はせず、半年から1年分程度の生活費があったほうが安心が出来るでしょう。
「今」だけでなく、マイホームを購入した後にもずっと続く暮らしを考えて、無理のない資金計画をしっかりと立てましょう。