[住活マニュアル]固定資産税評価額ってどう決まっているの?|物件OFF

固定資産税評価額ってどう決まっているの?

 

マンションや一戸建てを購入すると、賃貸のような毎月払う“家賃”はなくなりますが、そのかわりに毎年“固定資産税”を支払うことになります。この“固定資産税”の金額の基準になるのが“固定資産税評価額”です。何気なく払っている方も多いかもしれませんが、この“固定資産税評価額”はどこを見てどのように決定しているのでしょうか。今回はその調べ方をわかりやすくまとめてみました。

 

固定資産税評価額の決まり方

 

 

《固定資産税評価額ってなんだろう?》

 

■まずは“固定資産税”から知ろう

そもそも“固定資産税”は、土地や家屋などの所有者に課される税金です。これは市区町村の財源になる市区町村税で、それぞれの市や区、町、村の大事な収入源のひとつとなっています。“固定資産税”は各不動産の“所有者”に対してかかるため、一戸建てやマンション、土地そのものでも、所有していれば土地にも家屋にもそれぞれに“固定資産税”が課されることになります。一方で、賃貸に住んでいるのであればその所有者である大家さんに支払う義務があり、借りている人の所有ではないので賃貸では固定資産税を支払うことはありません。

この“固定資産税”は1月1日の時点で「土地や家屋を所有していた人」に課税されます。たとえ翌日の1月2日に不動産を売却したとしても納税の義務は1月1日の時点で発生していますので、4月ごろに納税通知書が送られてきたらしっかりと納税をしましょう。

支払う税額は“固定資産税評価額”と“標準税率(1.4%)”を掛けたものとなっています。
“固定資産税評価額”は“固定資産税”だけを計算するときに使用されるわけではなく、都市計画区域内の土地や建物に課す“都市計画税”、不動産を売買や贈与での取得、新築や増築した際に課せられる“不動産取得税”、不動産登録手続きの際に納める“登録免許税”の基準にもなっています。



■“固定資産税評価額”はどうやって決まるのか

不動産にかかわる様々な税額の基準となっている“固定資産税評価額”は、市区町村が委託した固定資産評価員である不動産鑑定士の評価に基づいて決定されています。評価額は公的な価格で一般的な不動産売買価格とは異なっており、土地は時価の60~70%、建物は建設費の50~60%が目安となっているようです。

土地だけであれば土地だけ、そこに家屋があれば土地と家屋それぞれに評価額が決められ、立地や面積、形状、接続道路、築年数や構造、住宅設備などによって違ってきます。さらに一度決めた評価額をそのまま永続的に使い続けるわけではなく、3年に1度評価額の見直しにあたる“評価替え”も行われます。もちろん評価替え時に必ず固定資産税が減額されるとは限りませんが、土地はともかく家屋は経年による劣化は免れませんので、この評価替え時に“経年減点補正率”がかかり、評価額の調整も行われているのです。




《固定資産税評価額の調べ方は?》

 

■すでに所有している不動産の場合

その時点で所有している不動産であれば、簡単に“固定資産税評価額”を知ることが可能です。
自治体によって様式の違いはありますが、毎年だいたい4~5月頃に郵送されてくる固定資産税の納税通知書に同封されている“課税明細書”に“固定資産税評価額”が記載されています。様々な項目がありますし、数字も多いので見づらくわかりづらいと思う方も多そうですが、土地(敷地)・家屋(建物)の“価格(もしくは評価額)”という項目がありますので、土地の評価額が知りたければ土地の価格。家屋込みの場合の合計値が知りたいのであれば土地と家屋の価格を足したものがその“固定資産税評価額”になる、ということです。

なお“課税標準額”は、税率をかけて固定資産税額を算出する基となっており、通常は評価額と同じ額になっています。ですが、土地の税負担の調整措置や、課税標準の特例措置が適用された場合などは評価額より低い数字になっていますので、“固定資産税評価額”を知りたい場合にはそちらと間違わないようにしましょう。



■これから購入予定の不動産の場合

これから新たに土地や家を買う、もしくは建てるのであればまた条件は変わってきます。
不動産を購入すれば“固定資産税”は必ず毎年支払うもの。知らないままで購入して「想像以上に高額だった」となれば、この先の資金計画や老後の貯蓄などで困るようなこともあるかもしれません。もちろん手に入れる前に“固定資産税評価額”を知ることは可能で、新築住宅を購入する場合と、中古住宅を購入する場合の2パターンが存在します。

・新築住宅を購入する場合
新築の物件の場合はほとんどが未完成の段階で売買契約が結ばれるため、建物が完成するまで“固定資産税評価額”を知ることはできません。不動産会社などに質問すればおおよその評価額を知ることはできますが、それはあくまでも目安。資金計画をたてるにはある程度の目安でも早めに知っておいたほうが安心できるのは間違いないものの、正確な額を知りたいのであれば完成後にも確認しましょう。

・中古住宅を購入する場合
中古住宅であればすでに“固定資産税評価額”は確実に出ていますので、不動産会社の担当から教えてもらうことが可能です。また法的な義務はありませんが中古住宅の売買にあたり、その年の“固定資産税”を日割りで売主と買主で負担する慣例となっています。

 

 

■不動産取得税の評価額と違う?

不動産を取得した年に1度だけその不動産が所在する都道府県に課税する地方税“不動産取得税”を計算する際にも“固定資産税評価額”が基となっていると前述しましたが、年の途中で新築物件を購入した場合は、その評価額が必ず一致しているというわけではありません。それは“区市町村が決定した固定資産税評価額”を基に、“都道府県が評価額”を算出しているため、差が出てくる可能性があるからです。この場合は、“固定資産税評価額”より高く計算されることが多いので注意しておきたいポイントです。


固定資産税評価額の調べ方

《固定資産税評価額はどこで変化する?》

 

■構造や素材、設備の金額も評価額に影響が

「評価額は建築費の50~60%が目安」と前述したとおり、たとえ同じ立地、床面積であったとしても“固定資産税評価額”が同じになることはありません。高価な素材を使って建てた家ほど“固定資産税評価額”は高く、逆にコストをできるだけ抑えて建てれば低くなります。たとえば資材だと、無垢床材や塗り壁などの天然系の素材は価格が高いものが多いため使用すればそれに伴って評価も高くなりますし、設備であれば屋根型一体型ソーラーパネル、床暖房であれば電気式が特に評価を上げやすくなるほか、キッチンやシステムバス、トイレなどの一般的なものでも品質が高ければ高いほど、数が多ければ多いほど評価額も上昇していきます。

また建物構造として、一戸建てに多い“木造”、アパートや小規模な店舗、マンションなどに用いられる“鉄骨造”、大型マンションなどの建築に使用される“鉄筋コンクリート造(RC造)”などがあります。一般的に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順で建設コストが高くなりますので、同じように評価額も上がっていくということです。



■マンションと一戸建ての評価額の差

建築構造で、木造より鉄骨造や鉄筋コンクリート造のほうが建設コストが上がって評価額が高くなりやすいというならば「マンションのほうが固定資産税が高い?」と思うでしょう。もちろん素材や設備、立地などで大きな変化はありますので確実にそうであると言い切ることはできませんが、どちらかといえば一戸建てよりマンションのほうが固定資産税は高くなりやすい、と言える部分もあります。

但しそれは実際には構造で差がついているというよりも、土地より家屋のほうに“固定資産税”が多くかかるからなのです。購入価格に占める土地と建物の比率が一戸建てとマンションとで大きく異なっており、一戸建てはその全体価格の半分以上が土地代なのに対して、マンションは戸数に割り当てられた土地の所有区分がかなり少なく、全体価格の大半が建物代となっています。家屋部分の価格が高くなれば、固定資産税も比例して上がってしまうというわけです。

また、木造一戸建ての場合は22年経過することで建物自体の価値がほとんどなくなり“固定資産税評価額”も減少してしまうのに対し、鉄筋コンクリート造のマンションは47年と耐用年数が長いため“固定資産税評価額”も高いまま維持された状態が長く続くのです。



■その“固定資産税評価額”は本当に正しい?

市役所、区役所など役所からの通知なら何の疑いもなくすべて「正しい」と思い込んでしまうのは、ちょっと危ないかもしれません。
確率は極めて低いですが人間が処理をしていますので、ミスは絶対にないわけではない、とは言えないのです。“固定資産税評価額”は人の目で確認して決定していますし、データを入力するのも人の手で行っていますので、職員らがどれだけゼロにしようと努力していてもどうしても出てしまうものです。実際に東京都内でも2018年に住民税課税ミスも発生しています。

本当に“固定資産税評価額”が適切なのか知りたい場合は、市区町村に問い合わせるのも良いでしょう。
ですがそこまで急がなくてもというのなら“縦覧制度”というのがありますので、こちらを利用するという手もあります。毎年4月初めから最初の納期限までのおよそ2か月後、納税者であれば自分を含む全納税者の“固定資産税評価額”が記載された“固定資産縦覧帳簿(縦覧台帳)”が各市区町村(東京23区は都)で閲覧可能になっており、似たような家屋を探して比較することが出来るのです。そのうえでその評価額にあまりにも差があると感じるのであれば、納税通知書受領日の翌日から60日内に“審議の申し出”をすることが出来ます。

自分で調べなければ課税ミスが発覚することはほとんどないため、納税通知書が届いて「税額を確認しておしまい」ではなく、しっかりとチェックすることがメリットになることもあるのです。



■同じ土地でも価格はひとつではない?

土地の価格というと、たいていの人は「購入した時の値段」を思い浮かべるでしょうし、確かにそれも土地の価格に間違いはありません。ですが、値段は「1つのものに1つ」であることが原則であるものの、土地に限り異なる4つの価格(一物四価)がついているのです。

時価(実勢価格)
不動産市場における実際の取引価格で、需要と供給が釣り合った価格にあたる。実際の取引事例がない場合は、近隣地域の似たような取引が参考にされることが多い。国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で確認が可能。

公示価格(公示地価)
国土交通省が、毎年1月1日を基準として3月に公表する。公共事業用の用地取得から一般的な不動産取引までの基準となり、売る側にも買う側にも公平になるよう客観的な値となっている。こちらも国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で確認が可能。

相続税評価額(路線価)
国税庁が、毎年1月1日を基準にして8月に公表する。相続、贈与税を換算するための道路の価格で、その土地が接する道路の価格に土地の面積をかけて計算した値。国税庁のWEBサイトで路線値図等を見ることが出来る。

固定資産税評価値
市区町村が、前年1月1日を基準にして4月に公表する。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの基準となり、3年毎に見直しにあたる“評価替え”が行われる。納税通知書か、市区町村(東京23区は都)の固定資産課税台帳で確認できる。

つまり、“固定資産税”の基準になるのは固定資産税評価値で、相続の時に必要になるのは相続税評価額、ということになります。ひとつの土地にいくつもの価格があるとちょっと混乱してしまいそうですが、“固定資産税”の計算時には実際の取引価格ではなく“固定資産税評価値”だけを確認すればよい、とだけ覚えておけば問題ないでしょう。


固定資産税評価額の変化


不動産を所有している限り支払う義務がある“固定資産税”。それの基準となる“固定資産税評価値”がどのようにして計算されているのか、どうすれば知ることが出来るのか、理解することできちんとした資金計画が建てられますし、もし売ることになった際にも売却相場を調べることにも役に立つでしょう。かなり複雑ですのですべて完璧に理解しなくても、ある程度はしっかりと頭に入れておくことが大切なのです。



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