[住活マニュアル]住宅ローンの“見直し”は定期的に行おう|物件OFF

住宅ローンの“見直し”は定期的に行おう

 

“住宅ローン”を借りてマイホームを購入したあと、毎月来るローンの返済。もしかしたら、そのままずっと同じ条件で返済を続けなければならない、などと考えてる方もいるのではないでしょうか?
20年、30年以上という長い時間をかけて“住宅ローン”の返済を行いますから、その間に金利が変化する可能性もあります。家族の急な増減や、転職、事故、病気などで収入が下がってしまい、資金計画が予定通りに進まなくなってしまった、などということもありえます。さらには“住宅ローン”そのもの自体にまったく新しいスタイルのものが登場していて驚いた…などなど。

毎月の無駄な出費を減らそうと思った時、食費から各種保険料、教育費などに行うように、実は“住宅ローン”も定期的に見直しを行うことが重要なのです。「でも見直しといってもどうしたらいいのかわからないし、難しそう」とそのまま放置をしてしまう前に、まずどういう見直し方法があるのかをわかり安くまとめました。


住宅ローンの見直しは定期的に

 

《住宅ローンの見直し方法は?》

 

■別の金融機関へ“借り換え”を行う

“借り換え”とは、住宅ローンを借りている金融機関そのものを換えてしまうというもの。「別の金融機関で新たにローンを組んでお金を借り、そのお金で現時点で返済中のローンを一括で完済して、新しい金融機関でローン返済を再び開始する」、という見直し方法です。
「せっかく契約をしたのに、他のほうがお得だからと途中で換えていいの?」と思うかもしれません。ですがごく一部を除いて借り換えが制限させるような決まりはありませんし、借り換え専用の住宅ローンを用意している金融機関もあるほどです。
もちろん“借り換え”を行えばどこの金融機関でもよいということはなく、この時にポイントとなるのは借り換え先の“金利”です。金利はわかりやすく言えばお金を借りたお礼、つまり“利息(利子)”。なので、今より金利が低い金融機関に乗り換えることができれば、利息の分支払う額が減りますし、返済額が減れば同じ返済期間でも毎月の支払額が少なくなる、ということです。

一見するとメリットだらけに見えますが、もちろんデメリットも存在します。
住宅ローンを組む際に諸経費が発生したように、借り換えれば再びそちらでも諸経費が発生します。手数料は各金融機関によって異なりますし、借入額にもよって変動するものなのではっきりと言い切ることはできませんが、安い場合でも20万円から高い場合で80万円、中には200万円かかるようなケースもありますので、事前の確認が必須となります。
また、たくさんの入力項目があるローンの申込み書作成や提出する書類の準備、関係者との多くのやり取りなどとにかく手間と時間がかかります。ハードルがかなり高いため、途中で挫折してしまう方も多いかもしれません。
ですが現在の金利はかなり低い水準となっていますので、できれば1%以上、少なくとも0.5%前後金利が低い金融機関があれば、そちらでも“借り換え”を検討しても良いのではないでしょうか。

※借り換えについてもっと詳しく知りたい人はこちらをチェック!!
住宅ローン借り換えのメリット・デメリット


借り換えを行う

■“金利プラン”を変更する

金利プランを変更するという手段もあります。
住宅ローンの金利が返済期間中一定になっている“固定型”と、金利変動の影響をダイレクトに受ける“金利変動型”、さらに一定期間金利を固定した後に変動金利型もしくは固定型を選択する“固定金利期間選択型”の3種類があります。
変更そのものが自由に選べる“固定金利期間選択型”は置いておくとして、“固定型”から“金利変動型”へ、“金利変動型”から“固定型”への切り替えも可能です。

・“変動金利型”から“固定型”への変更
“固定型”にすることで支払い総額が確定されますので、毎月返済額も固定し安心して支払うことが出来るようになるのは最大のメリット。ただ、基本的に“変動金利”より“固定型”の金利のほうが割高なため、変更することで返済負担も大きくなる恐れがあります。また、金利が今より下がったとしてもすでに固定型に変更していれば変動することはありません。
この変更は同じ金融機関内でも可能ですが、基本的に変更手数料がかかります。最近では無料の場所も増えているようですが、そうでない場合はその手数料を支払ってでも変更することににメリットがあるのか、よく考えましょう。

・“固定型”から“変動金利型”への変更
変動金利が低い時に借り換えをおこなったとしても、今後金利が上がるというリスクを伴います。ですが、完済までの期間が短い場合、借入残高が少なくなっている場合、または繰り上げ返済で返済期間の短縮が可能であると見込める場合は、それほど先の金利変動の心配をする必要がないため、リスクをかなり軽減することが出来ます。
ただし、固定金利の適用期間が終了しないかぎり、同じ金融機関内でプランの変更を行うことはほとんどが不可能です。ですので、変動金利型へ乗り換えをしたい場合は上述の通り別の金融機関への“借り換え”を行う必要があるでしょう。

金利の変動ははプロでも予測が難しいものですので、今、こちらのほうがお得だからと簡単に変更をするのは少し危ないかもしれません。
“固定型”、“金利変動型”、または“固定金利期間選択型”の内容をもう一度確認し理解したうえで、自分や家族の現状、金利の状況、各金融機関などをじっくりと比較し、それでもメリットがデメリットを上回るようであればタイプの変更を行いましょう。

※金利タイプについてもっと詳しく知りたい人はこちらをチェック!!
変動型と固定型など住宅ローンの金利タイプそれぞれのメリット・デメリット


金利プランの変更

■“繰り上げ返済”をする

家計や教育費を差し引いても手元の資金に余裕があるようであれば、“繰り上げ返済”を行うという方法も。
この“繰り上げ返済”というのは、毎月の返済とは別枠で借入額の一部(または全額)を手持ちの資金で返済することです。ここで支払ったお金は元金の返済に充てられるため、ローン残高を確実に減らし、払う予定だった利息そのものを軽減させるという効果が期待できます。

“繰り上げ返済”には、毎月の返済額を減らす“返済額軽減型”と、ローンを支払う期間を短くする“期間短縮型”の2種類が存在します。もちろんどちらにもメリットとデメリットがあります。“返済額軽減型”は毎月の支払いが軽くなりますから、生活に余裕ができるでしょう。子供が進学して教育費の負担が重くなる前に、この先の毎月の負担をできるだけ減らしたい、などというケースにはピッタリです。ただ、返済期間は変わりませんし、その分利息の軽減効果も感じにくいです。
“期間短縮型”では逆に、利息の軽減効果を最大限に感じることが出来るほか、期間が短くなる分、老後の負担を軽くするということが可能です。ですがこちらでは毎月の返済額は減らないため、楽になったとすぐに感じることはできないでしょう。
どちらがいいとは一概には言いづらいですが、今後も継続して収入が安定し家計に余裕が出そうなら“期間短縮型”、臨時のもので継続しない一時的な収入で、今後の見通しが明確でないのであれば“返済額軽減型”を選ぶと良いのではないでしょうか。

ただし“期間短縮型”の注意点として、“住宅ローン控除”との兼ね合いがあることを忘れてはいけません。“住宅ローン控除”は年末時点でのローン残高に応じて、所得税と住民税から10年間(増税後は13年を予定)最大40万の税額控除が受けられるというもの。この控除を受けるためには様々な条件がありますが、その中のひとつに“返済期間が10年以上である”が含まれているのです。つまり“期間短縮型”を利用して繰り上げ返済を行い、10年未満に収まるように完済してしまえば、その時点で控除対象から外れてしまうということ。無理に短くしようとするよりも、10年間の住宅ローン控除を最大限に活用するほうが得になるかもしれません。

また、住宅ローンの金利は他のローンと比べて低いということも見逃せない事実です。通常のローンやカードローンなどと比べて住宅ローンの金利は比較的低いため、「住宅ローンを無理に繰り上げ返済して、もしもの時に足りなくなったら別にローンを組む」となりそうならば、「無理に繰り上げ返済をせずに手持ちに余裕を持たせる」ほうが良いという場合もあり得るのです。
“繰り上げ返済”を行うのであれば、先を見据えたうえでの実行が大切なのです。

※繰り上げ返済についてもっと詳しく知りたい人はこちらをチェック!!
住宅ローン選びや見直しのポイント「住宅ローン繰り上げ返済」


繰り上げ返済をする

20年、30年と長い付き合いになる“住宅ローン”。時間を重ねればそれだけ状況は変化し、お金の流れも変わりますが、“お金が大切”ということだけはいつでも変わりません。大変そうだと思うこともあるでしょうが、その時に合わせた“住宅ローン”の見直しを定期的に行いたいところです。



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