[住活マニュアル]これからの「不動産市場」はどうなるの!?|物件OFF

これからの「不動産市場」はどうなるの!?

 

2019年が始まって約半年、平成が終わって新たに令和の時代がスタートしています。
不動産を買うか買わないかタイミングに迷っている方たちが気にするのは「不動産市場」。不動産の売買は1千万前後からそれ以上の金銭が動くものですし、市場の動き次第で100万円以上の金額の差が出たりすることも珍しくないものですから、慎重になってしまうのは当然のことです。
この「不動産市場」は、今後どのように変化していくのでしょうか?


これからの「不動産市場」はどうなるの!?


《1.これからの不動産価格の動きは?》

 

不動産価格がまず変動するのは、株価に敏感に反応しやすい東京都心部の中古マンションです。その動きはやがて23区内へ、その後に東京を取り巻く神奈川や埼玉、千葉へと広がったのち、さらに大阪や名古屋、札幌などといった他の大都市圏、その周囲へと影響を与えていく形となっています。
逆に新築マンションは価格のコントロールが強いため、影響の度合いは中古マンションと比べるとやや鈍い傾向にあります。ですので「不動産価格」は東京都心部の中古マンションの価格の動きを見れば良いわけなのですが、中古マンション価格はほぼ日経平均株価と連動しているため、まさに株価動向を予想するのとほぼ等しいものとなります。

そして、日本経済は世界経済ともつながっていますから、海外の不動産市場を見る必要も出てくるでしょう。現時点では、アメリカが貿易赤字を解消するため輸入品に高い関税をかけようとしている“米中貿易摩擦”の悪化をはじめ、犯罪などで得た汚れたお金を架空の口座を利用して送金を繰り返し、その出所をわからなくする“マネーロンダリング”への対策強化、さらには“金利の上昇”や“金融の引き締め”など様々な問題が重なったことにより、先進各国の不動産市場もほとんどが減退しています。このため、過去に東京よりマンション価格が高かった国も、今では頭打ちどころか下降傾向が見られているのです。

自民党が2012年末に与党復帰後、マイナス金利政策をはじめとしたアベノミクス政策の影響で景気が回復し、さらに2020年には東京五輪が予定されたことで、ミニバブル状態と言われるほど都心部のマンション価格は上昇を続けていました。しかし世界経済の不透明感が漂っている今、その不安定さも浮き彫りになってきており、この先を読み切ることはプロでも難しいようです。日銀の体制は変わらず低金利の状態が継続されていますから、不動産の需要もしばらくは継続されていくと予想できそうですが、これ以上伸びる可能性は低いといえなくもないでしょう。


不動産市場・これからの動きは?


《2.不動産市場の現状は?》

 

現在、不動産は3つのどれかのパターンに分かれているようです。
1つ目は人気が高いエリアや立地の良い駅前など“価格上昇もしくは価格維持”の不動産、2つ目は時間をかけてゆっくりと“なだらかな価格下降”を続ける不動産、そして3つ目は“ほぼ無価値またはマイナス価格”の不動産のどれかです。
空き家や空き部屋が出たら、さほど間を開けずに新しい住人が入るエリアもある一方で、次の住人がなかなか見つからないようなエリアや、長期間放置されたままの空き家が増えているエリアもあるでしょう。都心、または都心直結、駅前や駅直結のタワーマンションが前者にあたり、駅から10分以上、乗り換え必須、郊外などは後者にあたってしまうようです。

なぜこのように極端に差が出てしまったのかというと、なにより“利便性”を最重視する人が増えてしまったから、という理由が挙げられます。
通勤に時間をかけて広々とした間取りの郊外に住むより、「勤務先に近い」もしくは「駅から近い」など便利な場所ならば最低でも寝る程度の広さがあれば良い、と“狭小物件”が単身者を中心に話題になったように、若い世帯は特に都心部近くを選ぶ傾向があります。近年は夫婦共働きが増加していますので、通勤、買い物、子供を預ける保育所施設へ向かうのに便利な場所を選択するのはある意味当然かもしれません。
さらには、若い世帯の自動車所有率が下がっているという事も理由に入ると思われます。郊外は車移動が必須なものの、東京都心部に近ければ公共交通機関が充実していますから、車を所有していなくても移動手段に不便することはありません。
このように若い世帯を中心にして快適性よりも利便性を重視する人が増えた結果、条件の良い人気のエリアに集中して物件価格が上昇傾向に、それ以外の場所は人口減少で下降傾向になっているというわけなのです。





《3.住宅ローンの金利はどうなるの?》

 

不動産を購入したい、または住宅ローンを組んで購入した人にとって気になるのは“金利”です。
2016年9月に“長短金利操作付き量的・質的金融緩和”を導入してから、長期金利はコントロールされている状態となっています。2018年7月には変動幅の微調整を行ったことによりこの長期金利も上昇し、多くの金融機関で適用金利が上げられましたが、年末の12月に入る頃には世界景気の下振れが不安視されて長期金利も下がったことにより、同じく金利も下がりました。この先はやや不安定な状態は否めないものの、変動金利は2019年~2020年くらいまではよほどのことがない限りはこのまま、あまり大きな動きはないとみられているようです。

低金利の状態が続くのであれば、「今のうちに変動型から固定型にしよう」などと金利タイプの変更を考えている方も多いのではないでしょうか。固定型は変動型より割高なため、返済負担は大きくなるというデメリットはあるものの、支払総額が固定されるため毎月の返済額も同じく固定されることで見通しが良くなりますし、もしこの先金利が上昇したとしても変動することはありませんから安心することが出来るでしょう。

とはいっても、すべての人が固定型を選べばよいというわけではありません。割安な金利など変動型は変動型のメリットが十分ありますから、繰り上げ返済で返済期間の短縮を予定しているのであれば無理に変更する必要はないといえます。
「金利が上昇する可能性がある」と聞くと、焦って金利タイプの変更を考慮してしまいがちですが、変更には手数料や手間もかかりますし、各金融機関の付帯サービスの充実度次第ではそれほど大きなメリットではない、といった状況もあるかもしれません。「金利上昇」という言葉に惑わされず、家族のライフスタイルや資金計画を立てたうえで自分たちにあったタイプを選択しましょう。

※住宅ローンの金利タイプに詳しく知りたい方はこちらの記事も!
・変動型と固定型など住宅ローンの金利タイプそれぞれのメリット・デメリット





《4.消費増税の影響は?》

 

2019年10月に消費税が増税される前に、マイホームを購入してしまおうと慌てて検討している方もいるかもしれません。ですが消費税増税に伴ったそのような駆け込み需要と、増税直後の買い控えによる消費の落ち込みを防ぐため、政府は住宅購入時の負担を軽減する“住宅ローン減税”を現行の10年から13年に延長することが予定されています。

これは、初年度から10年目まではローン残高の1%が控除されるという従来の“住宅ローン減税”のままで、11年目以降は増税で追加された“建物価格の2%分”がそのまま戻ってくるというもの。もちろんこれは8%から10%へ「増税した後」に「住宅ローンを利用して購入した人」を対象にしたものとなっております。増税分がそのままも戻ってくるような形となりますので、増税前も増税後も最終的には同じ価格で購入できるということです。
同時に、“すまい給付金”の対象者の拡充・限度額の引き上げや、“住宅エコポイントの給付”の再開も検討されてますから、増税後にマイホームの購入を決めたとしてもけっして損になることはないのです。 逆に、「増税されるから」というだけで焦って購入を決めて、後々こんなはずではなかったと後悔してしまっては目も当てられません。増税の時期に惑わされることなく、家族の理想や希望もしっかりと汲み取った上で、資産価値の落ちにくい良い物件探しをしましょう。

不動産市場・消費増税の影響

不動産市場は確かに経済や時代の流れ、政治の状況など様々な理由で変化しいくもの。不動産の購入は確かに大きな金額が動くものですし、損はしたくないという気持ちもわかります。ですが、家族の増減や子供の進学、親との同居など、基本的に家族内の事情が市場よりも優先されるはず。しかも2019年内はあくまで予想とはいえ大きな変化はないとみられていますから、焦らず家族全員で相談して計画し、その不動産をしっかりと見極めたうえで購入を決めたほうがよさそうです。



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