2019年10月1日を迎え、ついに消費税が10％になりました。
そろそろマイホームをと思っていたけれど、消費税が上がってしまったから、ただでさえ高い買い物である物件の購入がまた遠ざかってしまった…なんて考えている方も多いかもしれません。

でも実際のところ、今回の増税に伴ってどのような負担が増えたのでしょうか？

《増税ポイント1:建物代》

一戸建てとマンションの区別なく、物件の販売価格は“土地代”と“建物代”の合計値になっています。基本的に新築の分譲住宅であれば消費税込みの価格で表示されているのですが、実際に課税対象となっているのは“建物代”のみです。
そもそも消費税はその名の通り「消費されるものに対してかかる税」。建物は使用することで劣化していく（消費する）ものなので対象になりますが、どれだけ月日が経過しても消費されることのない土地は消費税の対象外になるのです。
なので、消費税を計算するときは建物代だけを見る必要があります。

建物代3,000万円、土地代が1,000万円で、合計4,000万円（税抜き価格）の物件を購入する例で例えます。
「建物代：課税対象」、「土地代：非課税」となるため、合計額の4,000万円ではなく、建物代3,000円にのみ消費税の％をかけることになります。
2019年9月30日までは8％でしたので、3,000万円×8％＝240万円、建物代3,240万円だったものが、
10月1日以降である今は10％なので、3,000万円×10％＝300万円、建物代3,300万円になっているわけです。

この場合、今回の増税で負担が60万円増えたことがわかります。
たった2％の増税額とはいえ、物件の購入は額が大きいですから少し戸惑ってしまうかもしれません。どうしても増税の負担を免れつつマイホームの購入をしたいのであれば、課税対象外の中古住宅を購入するというのもひとつの手です。消費税のもうひとつの特徴として、「個人事業者及び法人に課せられる」といったものがあります。中古物件の売り主は大半が“個人”で、事業主でも法人でもないため個人間での取引になり、消費税がかからないことになります。

ただ気をつけて欲しいのは、売主が不動産会社などの場合。不動産会社は法人にあたりますので、課税対象になるのです。特にリフォーム・リノベーション済み物件として販売されている中古物件は、売主が不動産会社というケースが多いので、非課税物件に拘る場合は少し注意しましょう。

《増税ポイント2:ローン負担》

建物代が増税対象になれば販売価格も増えますので、その分ローンを借入れ額も増えるでしょう。
ローンの借入額が増えれば、もちろん負担も増えることを忘れてはいけません。

こちらもイメージが少し難しいので、建物代3,000万円で、35年ローン、金利1.5％、頭金は500万円の例で例えます。
現在消費税率は10％になっていますから、上述した通り
消費税分は3,000万円×10％＝300万円で、3,000万円+300万円＝3,300万円が建物代になります。
そして、頭金500万円を支払って3,300万円-500万円＝2,800万円を35年ローンとして借り入れた場合、

総返済額は3,600万7,020円です。

8％の時であれば建物代は3,240万円で、頭金500万円支払いで2,740万円の借り入れとなり、全く同じ条件であったとすれば総返済額は3,523万5,480円でした。建物代の増税分にあたる“60万円分”の借り入れが増えたことで、約“77万円分”の負担が増えたことがわかるでしょう。

もちろん条件や状況などによってすべてがこのケースに当てはまるわけではありません。ですが、借入額や借入年数が長くなればなるほど、ローン負担が大きくなることはしっかり覚えておきたいポイントです。

《増税ポイント3:仲介手数料の負担》

「中古物件で個人間の取引であれば、課税の対象にならない」とポイント1でご説明しましたが、実際にはこれは販売価格に対してにのみ言えるものです。
そもそも中古物件の取引はほとんどの場合で、売主と買主を仲介する“不動産仲介会社”に依頼することになります。この不動産仲介会社は法人にあたりますから、不動産の売却購入の依頼費となる“仲介手数料”は課税対象になるのです。
つまり、売主と買主が個人であっても、その間に法人を挟んでいればその依頼費には消費税が発生する、ということ。先に説明した“個人間の取引は非課税”のみに注目していると、少し忘れやすい落とし穴です。

この仲介手数料には下限はありませんが、宅建業法で上限として“(住宅価格×仲介手数料3%＋6万円)＋消費税”が最大となっております。
4,000万円の中古物件を不動産仲介を利用して購入することを例にすれば、4,000万円×3％+6万円＝126万円、この126万円に消費税分をかけることになります。
8％だった以前までは、126万円×8％＝10.08万円が消費税分となり、計136万800円が仲介手数料でした。
今の10％の状態では、126万円×10％＝12.6万円が消費税分で、計138万6000円を仲介手数料として支払うことになります。

その差額は25200円。建物全体の消費税と比べれば額としてはまだ小さいほうですが、何かと物入りになる時期に、約25000円の出費は痛い負担となるかもしれません。

《増税ポイント4:引っ越しにかかる費用》

マイホームを購入する場合、物件価格とそれに関係する手数料などを支払っておしまい、とはなりません。
購入した家に引っ越すために業者に頼むのであれば、そこに費用が発生します。新しい家の窓に合わせてカーテンも必要でしょうし、部屋が増えたのであればその照明や家具なども購入するはずです。引っ越しと同時に、エアコンや洗濯機、冷蔵庫、レンジ、食洗器など家電も一新する方もかなり多いでしょう。
これらは、ひとつずつ個別に考えれば消費税の影響は小さく、それほど受けていないと感じるかもしれません。

ですが、このような引っ越しにかかる費用がちょうど100万円で収まったとします。
消費税率は今は10％ですから、110万円支払うことになりますよね。これが増税前でしたら108万円となっており、差額は2万円となります。

住宅ローンを組んで購入しているのであれば、今後の支払いを考えるとこの2万円は簡単に見過ごせない額です。どうしても気になるのであれば、新調する家具家電などを必要最低限に抑えるなどにしたほうが良いかもしれません。

《増税に伴った景気対策も》

増税に伴った負担についてお伝えしましたが、実はマイナス面だけではありません。
年末の住宅ローン残高に応じて所得税や住宅税から一定額が控除される“住宅ローン控除（住宅ローン減税）”がありますが、これまでの10年から3年延長し、最大13年間利用することが可能となりました。もちろん受けるための条件はいくつかありますが、対象になれば2％の消費税増税分がそのまま戻ってくることになります。
また、所得が一定以下であれば現金が給付される“すまい給付金”の拡大、エコ住宅や一定性能を備えた住宅の所得及びリフォームをした方に対して様々な景品と交換可能なポイントを給付する“次世代住宅ポイント制度”など、政府による住宅購入を後押しするプラスの面もしっかりと備えています。

利用できる制度をきちんと活用できれば、増税による負担はさほど大きくはありません。
いずれにしても、人生で一番大きい買い物とされるマイホームの購入。増税後の負担をしっかりと確認した上で、制度も上手に利用しましょう。