[住活マニュアル]物件や契約条件について説明を受ける「重要事項説明」のポイント|物件OFF

物件や契約条件について説明を受ける「重要事項説明」のポイント

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物件購入時、売買契約の前に行われる「重要事項説明」。こちらでは”購入物件について”と”売買契約の条件について”の細かい説明が行われます。売買契約も含め、その物件のやり取りについてはこの「重要事項説明」を基に全て進められることになりますので、物件を購入する立場だからこそしっかり内容を把握しておくことが大切です。ここでは、「重要事項説明」についてのポイントや各項目のまとめなどをご紹介したいと思います。


事前に内容を確認しておく


「重要事項説明」の際は、書類を元に宅地建物取引主任者によって内容の説明が行われます。基本的に売買契約の当日に同時に行われることが多く、この「重要事項説明」はどういうことが行われるのか説明をされないまま当日を迎えてしまうということもあるようです。
前述の通り、この「重要事項説明」は物件の売買についての今後を左右するような、その名の通り重要な事ですので、事前に重要事項説明書のコピーを受け取り、当日までに内容をしっかり読み込んでおくようにしましょう。書類には専門用語もたくさん書かれているので内容をすぐに理解するのは難しいかもしれませんが、わからない所があれば担当者に質問をして、契約前までに全ての項目について納得した上で当日を迎えるようにしましょう。


事前の話と内容に食い違いがないか確認する


「重要事項説明」では、物件の住所や面積、登記簿内容や建ぺい率、契約時の手付金や契約解除についてなど、物件や契約について様々な項目の説明が行われます。この際、各項目について事前に話をされていた内容と食い違いがないか確認をしておくことが大切です。
物件の住所はもちろんのこと、新築の場合これを基に建築も行われるので面積や建ぺい率といった内容の確認、さらに契約時の手付金など諸費用についての目的と額面も提示されるので、こうした細かい所までしっかりチェックするようにしましょう。手付解除や契約違反による解除などの項目もありますので、隅まで読み込むことでトラブルを防ぐことにも繋がります。


物件に関する重要事項説明項目


・物件について
対象物件の所在地住所や面積、登記簿記載項目などが説明されます。
事前に説明されていた内容と、面積など差異がないかチェックをすることと、「抵当権」が設定されている場合は抹消時期の確認や書類への明記があるかどうかを確認しましょう。


・法令上の制限
建ぺい率や用途地域といった法基準や法令に基づく制限事項などが説明されます。
対象の土地にどのような建物が建てられるのか、「用途地域」な何か、さらに法基準による建物の高さや面積の制限などが記載されています。中には物件の建て替えや増改築に制限がかかっている場合もあります。


・土地と道路について(一戸建て・土地物件の場合)
敷地が接する道路幅や接地面の長さ、私道負担に関する項目が説明されます。
敷地と道路の接地内容によって様々な制限があり、例えば「敷地と道路の接地面が2m以上無いと建物が建てられない」や、「接する道路幅が4m未満の場合セットバックが必要」などがあるので、こうした制限に引っかかっていないか確認しておくことが重要です。
また、私道については敷地扱いにならず、建ぺい率や容積率には含まれないことや、敷地が私道にしか接していない場合は「道路位置指定」を受けないと建築ができないなど私道についての制限もあります。


・インフラ整備(一戸建て・土地)
電気、水道、ガス、排水といったインフラ設備について説明されます。
対象の土地にこうしたインフラ整備がされていな場合、いつまでに整備されるのか、誰が整備するのか、買主による工事負担や負担金があるかどうかを確認しておく必要があります。


・敷地や建物の状態
対象の土地の形状や、建物の構造、仕様について説明されます。
一戸建てや土地物件の場合、道路からの高さや傾斜、排水施設の状態などを確認することができます。未完成物件の場合は完成予定の内容を説明されることになるので、事前に受け取っているパンフレットなどと見比べて確認するようにしましょう。また、中古物件の場合は「物件状況確認書」と「付帯設備表」にて、建物の現状について確認することができます。


・共用部分について(マンション)
建物の共用部分について、使用方法や範囲、専用使用権について説明されます。
ここではマンションの管理形態や管理費、修繕積立金などもあわせて説明されるので、そちらも事前に言われた内容と違いがないか確認するようにしましょう。また、駐車場使用について車種や利用者制限がある場合もありますので、そちらもあわせてチェックが必要です。
中古マンションでは、売主が管理費や修繕積立金を滞納していて、稀にその支払いを引き継がなければならないという場合もありますので、そういった場合の対応も確認が必要です。


契約条件に関する重要事項説明項目


・代金以外に必要な金銭
契約を行う際の手付金や諸費用について説明されます。
ここでは各諸費用の使用目的や必要な金額を説明されるので、使途不明な金銭などが無いかどうかしっかり確認しておきましょう。手付金の保全措置や保全方法なども説明されます。


・手付解除について
売主、または買主の都合で契約を解除する場合の手付解除について説明されます。
契約に至らなかった場合に、支払った手付金がどう扱われるかが説明され、売主の都合で契約が解除される場合は倍の額を買主に支払う、買主の都合で契約が解除される場合は手付金を放棄するというのが一般的です。


・契約違反による解除について
売買契約の項目に違反した場合の契約解除について説明されます。
契約内容に違反した場合の内容が決められており、主に建物が期日までに引き渡されない、期日までに代金を支払わないといった事が起こった際の違約金などが記載されています。契約解除となった場合の違約金は、売買代金の2割程が一般的です。


・ローン特約による解除について
住宅ローンの借入れができず契約に至らなかった場合について説明されます。
「ローン特約」というのは、もし住宅ローンの借入ができなかった場合はペナルティ無しで契約を解除できるというもので、基本的には住宅ローンを利用して物件を購入する際は適用されますが、もしこの内容が明記されていない場合は確認するようにしましょう。ここでは利用する予定の住宅ローンについての情報が全て明示されるので、金融機関名や借入・返済内容など詳細が全て記載されているかチェックすることが重要です。


・供託や保険加入について
不動産会社の廃業や建物の隠れた瑕疵(かし)があった際の補償についての説明がされます。
物件引き渡し前に不動産会社が廃業してしまった時や、物件に住み始めた後に建物に問題が見つかった時など、買主が損害を被ってしまった際の補償についての項目で、もしそのような形で損害を被ってしまった場合、どのように補償されるのかなどが記載されています。


・その他、承認事項
上記以外に、買主が予め知っておくべき内容について説明されます。
主に周辺環境や地域のルールなどについて、設備の不備や、工場、墓地等の嫌悪施設の有無、周辺の大規模建築計画など、生活するにあたって支障がありそうな項目が説明されます。周辺環境などについて不安がある場合は、この時点で確認をしておくと良いでしょう。

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